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1、深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：招投標及物業接管控制程序 版 次：A/1 文件編號：POLY-QP-720-02 第 1 頁 共 5 頁 1 10 0 目的目的 1 11 1 物業管理項目跟蹤控制流程物業管理項目跟蹤控制流程： 通過對物業管理項目跟蹤過程的策劃， 明確有關人員職責和物業項目跟蹤過程中應注意的事項， 以 確保公司在目標項目上的持續、計劃投入，為項目成功接管奠定良好基礎。 1 12 2 物業投標及接管控制流程物業投標及接管控制流程： 通過對物業管理投標過程進行策劃，明確有關人員職責和物業招標過程中應注意的事項，以實現按 照業主（標管單位）要求做出詳盡可行的物業管理投標方案，以2、取得投標的成功，并確保投標成功項目 的順利接管。 1 13 3 物業接管驗收流程物業接管驗收流程： 通過對物業接管驗收過程進行策劃，明確相關人員在接管驗收中的工作事項，以實現順利的接管驗 收，與移交單位劃分清責任。 2 20 0 適用范圍適用范圍 本程序適應于公司組織的所有物業管理項目跟蹤、物業投標及接管活動。 3 30 0 作業內容作業內容： （見下頁） 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：招投標及物業接管控制程序 版 次：A/1 文件編號：POLY-QP-720-02 第 2 頁 共 5 頁 3 31 1 物業管理項目跟蹤控制流程物業管理項目跟蹤控制流程： 流 程 責任部門/人 工作要求3、 相關文件/記錄 市場主管 市場主管 市場主管 市場主管 市場主管 總經理、 市 場主管 市場主管 總經理、 市 場主管、 項目 組成員 市場主管 進行市場調查，對市場物業項目信息或招標信息進行 收集、篩選、整理。項目信息應包括項目詳細資料、項 目主管單位及主管人等資料。 登記物業項目的名稱、類型、面積、竣工時間、發展 商及其負責人等情況。 匯總項目信息并組織有關專業人員對項目效益（收益 與成本）進行分析、評估，對項目發展商狀況及競爭對 手介入情況進行了解分析，形成物業項目分析報告 ， 由總經理確定該項目是否值得繼續跟蹤。 市場主管對項目的跟進工作負責。 了解項目詳細資料、工程進度、競爭對手介4、入、與主 要負責人及相關人員關系的建立與維護、合作意向進程 推進，并定期向總經理匯報工作進展情況。 按照招投標及物業接管控制程序處理。 項目因各種因素障礙，無法繼續跟蹤下去。 對當次項目跟蹤工作或投標工作進行全面的分析形 成項目跟蹤或投標工作總結會議紀要 根據質量記錄控制程序歸檔，保存 客戶檔案記 錄表 客戶檔案記 錄表 物業基本情 況統計表 物業項目分 析報告 項目負責人分 管項目確認書 物業項目跟 蹤進展記錄 招投標及物 業接管控制程 序 會議紀要 （即時） 質量記錄控 制程序 結束 信息收集 項目備案 項 目 論 證 確定項目負責人 Y N 項目跟蹤 需 要 提 管 理 方 案 或 標 5、書 項 目 休 克 總結分析 記錄歸檔 開始 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：招投標及物業接管控制程序 版 次：A/1 文件編號：POLY-QP-720-02 第 3 頁 共 5 頁 3 32 2 物業投標控制流程物業投標控制流程： 流 程 責任部門/人 工作要求 相關文件/記錄 N Y Y B A 市場主管 市場主管 總經理、 品 質部 市場主管 總經理、 品 質部、 人事行 政部 市場主管、 項目組成員 總經理、 品 質 部 及 相 關 人員 進行市場調查，對市場物業項目信息或招標信息進 行收集、 篩選、 整理。 項目信息應包括項目詳細資料、 項目主管單位及主管人等資料。 匯總項目信6、息并組織有關專業人員對項目效益（收 益與成本）進行分析、評估，對項目發展商狀況及競 爭對手介入情況進行了解分析，形成物業項目分析 報告 ，由總經理確定該項目是否值得繼續跟蹤。 總經理審核物業項目分析報告 ，確定投標項目 工作，由總經理批準執行。 向投標單位提出申請并登記，領取/購買招標文件 （包括招標單位及物業基本資料、招標事項及投標要 求等內容） 。 由品質部與總經理議定項目組成員名單（應包括物 業管理處主任、護衛、保潔、綠化、工程、財務預算 方面的人員） ，人事行政部負責按照名單調配人員。 項目組討論擬訂標書綱要及寫作要求，品質部經理 根據成員專長負責分工，項目組成員分別承擔標書相 應部分7、的寫作并根據項目負責人修改意見進行修改， 最終由項目負責人審稿并統稿。 對投標書進行評審，審議投標書內容、體例是 否妥當及需要改進事項。 客戶檔案記 錄表 物業項目分 析報告 物業項目分 析報告 招標文件 項目組成員 名單 投標書寫作 綱要及寫作要 求 、 投標書 投標書評審 記錄表 開始 信息收集 信息論證 審核 辦理投標手續 成立項目組 投標書寫作 評審 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：招投標及物業接管控制程序 版 次：A/1 文件編號：POLY-QP-720-02 第 4 頁 共 5 頁 流 程 責任部門/人 工作要求 相關文件/記錄 A B 提交投標 N Y 市場主管、 投 標 8、小 組 成 員 總經理、 品 質 部 及 項 目 組成員 市場主管、 項目組成員 總經理、 品 質部、 市場主 管 總經理、 品 質部、 市場主 管、 項目組成 員 責 任 部 門 相關人員 市場主管組織項目組成員做好開標答辯的準備工 作。 項目組成員按照專業特長分別負責相關專業的內 容，依據投標策劃方案及答辯資料進行答辯。總 經理指定專人負責記錄。 項目組成員對答辯進行自我評定，并對答辯結果如 實記錄。 市場主管負責草擬合同，總經理、品質部負責合同 矯正，總經理簽署合同。 對當次投標工作進行全面的分析，形成投標工作 總結會議紀要 根據質量記錄控制程序歸檔，保存 投標策劃方 案及答辯資料 投標9、答辯記 錄 、 投標策劃 方案及答辯資 料 （即時） 投標答辯記 錄 合同書 會議紀要 （即時） 質量記錄控 制程序 提交投標書 答辯 是否中標 簽定合同 分析 記錄歸檔 結束 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：招投標及物業接管控制程序 版 次：A/1 文件編號：POLY-QP-720-02 第 5 頁 共 5 頁 3 33 3 物業接管驗收流程物業接管驗收流程： 流程 責任部門/人 工作要求 相關文件/記錄 Y Y N N Y Y 發展商/移 交人 總經理/人 事行政部/品 質部 驗收小組 總經理 各 專 項 組 長及組員 發展商/移 交人 驗收小組 總經理 物 業 公 司 與 發 展 10、商 各 負責人 責任部門 通知物業公司樓宇的接管驗收日期 選定小組人員名單（包括小組組長，各專業組長和組員） 根據物業的實際情況編制物業接管驗收方案，要有接 管驗收的標準和對工程遺留問題的處理等。 審核方案的可操作性。 根據物業接管驗收方案開始對物業進行驗收，在驗收中 發現的不符合標準的由各專項組長開具整改通知單，通知 發展商進行整改。 根據物業公司開出的 整改通知單 督促施工單位進行整改， 若屬發展商要在房屋本體工程竣工驗收后，才能進行整改或在 設計中無法滿足需求的，由發展商在整改通知單中注明。 在項目驗收完后，編寫驗收報告。 審批驗收報告的內容的全面性。 各負責人在設施設備交接清單、資料移交清單、 物業整體移交驗收表上簽字，劃分雙方的責任。 對ISO9000體系運行前的物業接管驗收文件由各部門相關人 員負責整理、歸檔；對新接管的物業接管驗收文件由驗收小組 負責人交相關部門責任人保管。 物業接管驗 收方案 整改通知 單物業接管 驗收方案 整改通知 單 驗收報告 設施設備交 接清單資料 移交清單物 業整體移交驗 收表 文件控制程 序 發驗收通知 組建驗收小組 審批 驗收 整改 審批 交接 歸檔 制定接管驗 收方案 編制驗 收報告 開始 結束 Y Y N