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1、星云家電城片區舊城及棚戶區改造項目 盡職調查報告星云家電城片區舊城及棚戶區改造項目 盡職調查報告 （代項目可行性研究報告） 華創證券有限責任公司 華創證券有限責任公司 二 0 一四年三月二 0 一四年三月1 摘要 貴州省省會貴陽市一環路以內中心區城市綜合體項目- “星云家電城舊城及棚戶區改造項目” 。項目位于貴陽市南明區瑞花巷北側星云家電城及相鄰眾多老舊建筑及棚戶區，規劃用地面積 65,434 平方米，共分為 1 號地塊、2 號地塊、3 號地塊，擬建總建筑面積 693,380 平方米，其中 1 號地塊為商業和公寓、2 號地塊為商業和住宅、3 號地塊為商業、酒店及辦公。規劃用地區域共擬建 7 棟2、超高層建筑，項目建成后沿街面長達 1200 米。 項目開發方貴州恒豐偉業房地產開發有限公司于2012年8月17日與貴陽市南明區政府簽訂了項目投資意向書、于 2012 年 8 月 23 日與貴陽市南明區政府簽訂了“星云家電城”棚戶區改造儲備地塊開發整理框架合作協議。 項目地塊一、地塊二和地塊三全部實施開發的總投入 52.27 億元，三個地塊的可售物業全部銷售的收入為 133.3 億元，稅前利潤為 72.69 億元。因三個地塊統一招拍掛、分別辦理土地使用權證，各個地塊可獨立辦理房開四證獨立開發。 本項目分三期進行開發：其中 項目一期-地塊二的規劃定位指標中包含有住宅物業，屬于地塊 1、2、3 的住3、宅被征收人的回遷安置地塊，在地塊 1、2、3 掛牌前，南明區政府已于 2013 年 2 月 18 日啟動地塊二的征收安置程序。地塊二在 2013 年 3 月已進入征收安置的具體實施階段，地塊二的非恒豐偉業權屬物業將開始與被征收人的征收簽約， 涉及的征收資金由貴州恒豐偉業房地產開發有限公司自有資金開支，以確保地塊二盡可能在掛牌前完成全部物業的征收安置簽約，力爭在 60 天內提前完成。同時地塊二的啟動開發成本較低，其中 70.42%被征收房屋和 93.17%的商業物業為恒豐偉業自有權屬。小部分為其他權屬，扣除用于安置恒豐偉業權屬物業的資金后，安置資金需求僅為 6,263.27 萬元，有利于項目前期征收成本的投入和開發啟動。 項目二期-項目地塊一在摘牌后啟動征收安置程序，進入征收安置實施階段，在摘牌后的五個月內完成征收安置。 項目三期-項目地塊三因地塊物業面積和占地面積最大的被征收人公交總公司，