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1、1Table of Contents Proposal Title Month 2003 上海 上海 北外灘上海市北外灘國際客運中心北側地塊項目可行性研究報告致金光紙業(中國)投資有限公司北外灘上海市北外灘國際客運中心北側地塊項目可行性研究報告致金光紙業(中國)投資有限公司Private and Confidential 2目錄目錄 北外灘國際客運中心北側地塊項目可行性研究報告 Sep. 2005 報告摘要 一、市場分析一、市場分析 ? 本項目位于上海市北外灘區域，地塊東至規劃新建路，西至旅順路，南至東大名路，北至東長治路。項目占地面積 62211 平方米，規劃建筑面積 25萬平方米，擬建物業2、包括商業、辦公、酒店，本項目是北外灘區域未來標志性建筑。 ? 截至 2005 年 6 月底，上海市甲級寫字樓平均租金為 0.84 美元/平方米.天。預計 2007 年之前市場租賃狀況保持樂觀，2008 年后供應增加和需求減弱的雙重壓力下，預期上海市甲級寫字樓空置率有所上升，并導致租金下跌。2010 年后隨著供應量的減少和需求的穩定，市場將保持平穩。 目前北外灘商務區發展并不十分成熟，但航運、貨運代理、物流等行業聚集效應十分明顯。區域內未來高檔寫字樓項目主要聚集在浦江沿岸和蘇州河四川北路區域。2009 年寫字樓新增供應量達到市場頂峰，并導致空置率上升和租金的下跌。2012 年隨著供應量的減少，寫3、字樓租金走勢將保持平穩。 ? 上海高檔酒店需求不斷增強，至 2004 年底上海市五星級酒店平均房價已達 143 美元/間.天，2006 年起還將有多家五星級酒店推向市場。雖然新增過快導致入住率有所下滑，但是預計 2010 年前上海市五星級酒店平均房價仍可達到 181 美元/間.天。2010 年由于世博會帶動，入住率將迅速提高，世博會后預計市場將保持平穩上升的態勢。 北外灘高星級酒店現有供應較少，且檔次不高，但現有需求較為旺盛，酒店入住率明顯高于全市平均水平。未來高檔酒店項目主要聚集在浦江沿岸。供應量的增加導致入住率下降，而 2010 年世博會的召開，酒店入住率有所反彈。 ? 以“三街四城”為核心的上海市總體商業格局已經形成。隨著城市交通設施與城市整體經濟發展，上海商業整體布局從條狀、塊狀向點狀分布發展。上海整體經濟的高速發展帶動產業多元化而形成了人口、商業的擴張分布，隨著而來的特色商業形態