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1、高速營銷下的商業物業規劃建議 本次報告的邏輯結構 項目地塊解析 目標與愿景 實 現 原設計方案點評 核心問題提出 原則及思路 解決方案 地塊位置 地塊東端：貫穿縣城南北的交通主干道郯東路G205； 地塊西端：縣區核心商業路段郯中路； 地塊南端：居民棚戶區； 地塊北段：核心商業路段團結路； N 開發條件： 項目規劃總用 地85畝，地塊基本呈長方 形，東西長約390米，南北長 約140米。地塊內部較為平 整，便于開發； 項目位于縣城中心區域，三面臨街，交通便利，且內部地塊 平整，先天條件優越，便于開發； 地塊四至及開發條件 地塊周邊及區域環境 項目位于縣城中央核心區，該區域是 縣城的政務、商貿、文2、化的集中地。 項目周邊商業氛圍濃厚，大賣場、零售 百貨及品牌服飾專賣云集，且銀都、 福隆以及御道橋環繞周邊，呈購物廣場三足鼎立之勢； 項 目 周 邊 機 關 事 業 單 位 較 多 ， 縣 區 內 的高收入人群較為集中，為本項目提 供了充足的中高端客戶資源； 項目地處中央核心商圈，周邊商業氛圍濃厚，高收入人群 較為集中，地塊升值潛力巨大； 項目周邊商業、教育、醫 療以及政務中心等配套設施 齊全；且地塊三面臨街，交 通便利，經商氛圍成熟，生 活氣息濃厚； 整個項目地塊平整，土地 狀況良好，無自然條件限 制，便于開發； 縣區中心不可再生絕版旺 段，升值潛力巨大，商鋪及 住宅開發的經濟價值高，投 資3、以及自住需求旺盛； 開發價值評估 機會價值評估 延伸價值評估 地塊開發符合區域發展的總體 思路，且區域發展的趨勢也為商 圈升級提供了有利支持，同時商 圈升級的絕佳機會也為本項目的 成功運營提供了保障； 該地塊屬于商圈升級改造項 目，具有重要的社會意義。同 時會提升開發商在政府部門的 信譽，有利于其以后在臨沂地 產界的發展； 本項目的成功運營必然為會 開發商在后期項目的開發運作 中提供有利的資金支持； 城市發 展趨勢 機 會 商圈改 造升級 符 合 地塊 開發 推 進 迎合 保障 支 持 環境資源為本項目提供了良好開發價值，區域發展更新提供 了絕佳的機會條件，地塊屬性決定了積極的延伸價值； 地塊4、價值總體評估 本次報告的邏輯結構 項目地塊解析 目標與愿景 實 現 原設計方案點評 核心問題提出 原則及思路 解決方案 優化產品設計，打造項目競爭優勢是降低風險，實現終極目標的基礎， 因此本次報告我們將針對原規劃方案進行點評，并提出我們對該地塊的規劃 設計思路。 目標與愿景 核心目標：保障項目安全、持續、成功開發運營基礎上，實 現利潤最大化； 縮短項目的運營周期，實現快速銷售，保障資金快速回籠； 優化產品設計，提升產品價值，降低項目的投資風險率； 優化產品設計，打造項目競爭優勢是降低風險，實現終極目標的基礎， 因此本次報告我們將針對原規劃方案進行點評，并提出我們對該地塊的規劃 設計思路。 本次5、報告的邏輯結構 項目地塊解析 目標與愿景 實 現 原設計方案點評 核心問題提出 原則及思路 解決方案 商業a，如圖示藍色部分商業為北 臨郯城商業主干道團結路，且緊鄰 項目北向主入口，商業價值最大； 商業b，如圖綠色色部分，緊鄰上 也干道郯中路，商業氛圍較好，商 業價值次之； 商業c，紅色部分，緊鄰國道郯東 路，商業價值第三； 商業d，粉色部分，靠近北入口、 東入口，商業價值為第四； 商業e,橙色部分，道路流線相對較 差，商業價值第五； 商業f，黃色部分南邊為小巷，無 人流量，商業價值最低，是銷售難 點； 原規劃方案點評：地塊商業價值評判 商業人流動線分析 如圖所示，按原規劃方 案，主要人流線為6、紅色虛 線部分而如何保障藍色虛 線部分的人流量實現商業 利益的最大化，是必須考 慮的主要問題； 社區內部缺乏明晰的 人流線，商鋪的臨街面太 少； 總體評價：規劃總體缺乏 均好性，地塊西南角和東 南角商業及內部商業缺乏 明顯的人流動線，銷售難 度相對較大； 如圖所示，緊鄰團結路段的商鋪是本 項目地塊價值最大的區域，目前因其規 劃為住宅底商，所以造成商鋪內柱較 多，實用性不足，商鋪價值無法得到凸 顯； 單鋪面積相對較大,如圖所示，最小 面積商鋪單層面積約98.4，上下兩層 面積約近200，預估總價在200萬以 上，銷售難度相對較大； 地塊西南端目前規劃為三層內街商 業，商鋪單層面積近94，合計三層7、面 積近300，預估總價較高，銷售難度 較大； 產品分析 本次報告的邏輯結構 項目地塊解析 目標與愿景 實 現 原設計方案點評 核心問題提出 原則及思路 解決方案 項目核心問題界定：怎么做才能低風險快速實 現收益？ 構建核心問題 1 2 3 4 如何優化商業物業規劃設計，最大限度的提升產品價值， 并通過產品創新，打造項目的核心競爭優勢？ 如何提升地塊南端的整體價值，使其地塊整體達到均好統 一，以此保證難點商鋪快速銷售？ 如何降低面積相對較大、總價較高的商鋪比例，降低操作 風險？ 如何部署開發戰略，有效的控制開發及營銷節奏，使項目 能持續、穩健的運營？ 本次報告的邏輯結構 項目地塊解析 目標與愿8、景 實 現 原設計方案點評 核心問題提出 原則及思路 解決方案 商業規劃原則 規劃調整思路 一道兩街、內鋪變街鋪、鋪鋪臨街； 退路造街、通暢商業人流、減少商業死角； 大鋪變小鋪，控制總價在100萬左右，零剪力墻， 零柱子，提高商鋪的實用性； 分期開發、控制單期開發體量，確保開發一期，成 功銷售一期、火爆運營一期； 針對問題一、問 題二的解決思路 針對問題三的解 決思路 針對問題三的解 決思路 實 現 原設計方案點評 核心問題提出 原則及思路 解決方案 本次報告的邏輯結構 項目地塊解析 目標與愿景 針對問題一、二的解決方案 利用現有地塊，商業和住宅形成組團，增加東西、南北商業人流通 暢度、增加商9、業的臨街面，使西南面商業難點形成步行商業街； 布局設計原則：圍繞地塊資源，商業與住宅區協調，達到商 業和住宅規劃的均好性； 住宅布局設計原則 獨立性：盡量保持住宅的獨立性，使住宅從商業群體中相對獨立出來，保 持其居住的靜謐性； 組團分明：使住宅的布局盡量呈現出一定的組團； 商業布局設計原則 增加商鋪的臨街面：讓盡可能多的商鋪臨街或者臨路，使商鋪的人流量有 明顯的提升； 增加商業步行街： 以商業步行街的方式提高消費者在購物中的休閑性和品 位性； 整體布局設計原則 利用現有地塊，商業和住宅形成組團，增加東西、南北商業人流通 暢度、增加商業的臨街面，使西南面商業難點形成步行商業街； 新布局建議 商業10、規劃建議 規劃建議將原地塊劃分成四塊地塊 思路：通過東西、南北兩條路將原地塊進行分割； 商業布局在住宅四周，商業沿道路單面布置； 商業和住宅之間的空地采取綠化的方式，提升住宅的景觀； 南向原商業部分北退，形成商業步行街，沿步行街兩側布置商業； 地塊東面布置四層商業，引進商業主力店； 原方案 調整后方案 項目規劃調整思路詳解 住宅和商業間的綠地， 可以增加休閑、景觀類 資源，提高住宅品位 住宅和商業相互獨立，住 宅的圍合入口部分 獨立的步行商業街，兩 的視線效果圖 住宅周邊圍 合的2層商業 步行商業街和新增商業街自西向東 酒店（四層）， 可以提升西南向 商業價值 定向開發的四層商 業 側為進深611、-10m的商業 調整后的經濟指標： 商業面積：約61000平米； 住宅面積：約28033平米； 沿郯東路部 分可規劃成 4層商業引 進主力店 考慮到住宅的實用價值建議將住宅 1-2層架空，架空層與周變的綠地 融為一體，最大限度的提升住宅的 景觀價值 空間綠地部分可以適 當增加一些休閑小品 或景觀椅，提升周圍 住宅和商業的價值 規劃調整建議 項目規劃調整后的商業人流動線分析 調整后方案組團更加清晰； 東西向、南北向增加了人流 和車流量； 南向增加了步行商業街，提 高了原來的商業價值； 每個組團的商業都形成了臨 街面，人流量明顯增加，提高 了商業的價值； 每個組團住宅與商業基本保 持獨立，住宅有獨12、立的入口； 原方案A、B兩層商業 為內街商業，臨街面較 少，人流量較低，商業 價值不高； 調整后，商鋪鋪鋪臨 街，商業價值明顯提 升； 調整前整體的人流動 線比較曲折，人流通暢 性較差； 調整后，增加了南北、 東西橫穿項目的商業大 道，人流通暢性較好； A B 項目規劃調整后的臨街商鋪明顯增多 針對問題三的解決方案 針對問題四的解決方案 項目的開發周期劃分 考慮到商業項目的風險性，建 議將項目分四期開發，一方面 可以有效的降低風險，同時一 期的成功開發也會為二期、三 期項目的成功奠定基礎； 項目分期開發的順序如右圖所 示： 一期住宅面積約7425平米；商 業約12000平米，總面積約 194213、5平米； 二期住宅面積約7497平米，商 業面積約21000平米，總建筑面 積約28000平米； 三期住宅面積約9821平米，商 業面積約18000平米，總建筑面 積約27821平米； 四期住宅面積約3304平米，商 業面積約10000平米，總建筑面 積約13304平米 2007年郯城商業年消化量約在5萬平米左右，郯城目前有中央城、 站前廣場等商業項目正在發售 或者即將面市，競爭也比較激烈； 本項目商業總體量在6萬平米左右，加上住宅總體量約在10萬平米 左右，如果同步開發無疑會加 大項目的風險，因此我司建議項目分 四期開發，每期的開發量約在2-3萬平米左右（含住宅），這樣可 以實現項目當期快速銷售、成功招商、成功運營； 最后，我司真誠期待與貴司共同將項目打造為 “郯城商業第一品牌”