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1、吾悅國際廣場商管公司 2012年 5 月 22 日 工程物業(yè)二裝管理策劃方 案 FUTURE HOLDINGS 二裝管理策劃方案 FUTURE HOLDINGS 一、編制說明及要求一、編制說明及要求 二、管理小組管理架構(gòu)及職責(zé)界定二、管理小組管理架構(gòu)及職責(zé)界定 三、三、關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)總體安排及責(zé)任分解表總體安排及責(zé)任分解表 四、管理區(qū)域劃分及關(guān)鍵控制流程四、管理區(qū)域劃分及關(guān)鍵控制流程 五、應(yīng)急突發(fā)事件控制預(yù)案五、應(yīng)急突發(fā)事件控制預(yù)案 六、考核措施六、考核措施 大綱大綱 FUTURE HOLDINGS 1、項(xiàng)目運(yùn)作要求 1）現(xiàn)場擬設(shè)立商管公司裝修管理協(xié)調(diào)辦公室，辦公室由工程部、物業(yè)部共2、同組成。主要負(fù)責(zé)商戶進(jìn)場裝修手續(xù)辦理及項(xiàng)目公司、總 包單位、室內(nèi)精裝修單位、主力店裝修施工單位、商戶裝修施工單位的多方關(guān)系協(xié)調(diào)。 2）公司要求由工程部、營運(yùn)部和物業(yè)部聯(lián)合成立裝修管理小組，以工程部為主，統(tǒng)一組織、統(tǒng)一管理，做到分工明確，責(zé)任到人； 3）例會制度：按照公司的要求，結(jié)合裝修現(xiàn)場管理的復(fù)雜性、突發(fā)性、不可預(yù)見性的特點(diǎn)，裝修管理小組要求每天都要召開例會； 4）裝修管理小組的成員主要時(shí)間和精力應(yīng)該放在現(xiàn)場，時(shí)刻關(guān)注現(xiàn)場的綜合協(xié)調(diào)、進(jìn)度、隱蔽工程記錄和施工質(zhì)量及安全，需要大 量的制度和記錄表格作支撐，所以各部門在5月30日前，需要建立符合裝修現(xiàn)場管理的相關(guān)制度和表格。 5）在裝修管理過程中3、，招商工作也正在緊張的進(jìn)行中，不管是機(jī)電組還是裝修組都必須全面配合招商，針對招商技術(shù)條件，限定時(shí) 間、落實(shí)責(zé)任人，盡快落實(shí)。 6）機(jī)電及裝修管理小組成員除重點(diǎn)關(guān)注室內(nèi)裝修外，還必須兼顧大商業(yè)其他區(qū)域（如主力店、塔樓、物管用房等）的前期介入及團(tuán) 隊(duì)建設(shè)和管理工作。 7）周報(bào)表制度：為及時(shí)反饋施工管理信息，便于公司領(lǐng)導(dǎo)及公司其他部門及時(shí)了解工程現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)場進(jìn)度要求根據(jù)不同的施工階 段建立不同的周報(bào)表制度。周報(bào)表包括進(jìn)度周報(bào)表、質(zhì)量周報(bào)表、問題和建議處理周報(bào)表、勞動力日報(bào)表及公司領(lǐng)導(dǎo)要求的其 它報(bào)表。 8）配置現(xiàn)代化的通信設(shè)備：現(xiàn)代化通信設(shè)施的配置，能夠確保各種信息（包括聲音、圖像、文字等）的及時(shí)4、傳遞，給工作和生活帶 來方便，大大地提高工作效率，為實(shí)現(xiàn)施工工期目標(biāo)提供了強(qiáng)有力的保障。 （1）電話 現(xiàn)場管理辦公室安裝一部電話（可以使用移動座機(jī)），并且每個(gè)區(qū)域的裝修管理責(zé)任人都必須要自配手機(jī)，工作時(shí)間必須保持通暢， 以方便隨時(shí)聯(lián)系。 （2）無線電對講機(jī) 整個(gè)工程施工面積大，且作業(yè)點(diǎn)比較分散。為方便各作業(yè)點(diǎn)之間、各作業(yè)點(diǎn)與公司各部門之間的聯(lián)絡(luò)，根據(jù)現(xiàn)場情況及時(shí)協(xié)調(diào)安排 工作，擬配置無線電對講機(jī)（有效范圍5km）。其中各區(qū)域?qū)I(yè)技術(shù)責(zé)任人每人一部，各專業(yè)管理班組（及機(jī)電組和裝修組） 每組一部。 照相機(jī) 現(xiàn)場要記錄和跟蹤處理的問題會很多，為準(zhǔn)確說明問題，保留證據(jù)和記錄隱蔽工程，裝修管理小組有必要5、針對機(jī)電組和裝修組各配 備一部照相機(jī)。 2、項(xiàng)目計(jì)劃落實(shí)、考核及管理： 1)本管理方案編制后，經(jīng)充分征求各責(zé)任部門、責(zé)任人意見后，責(zé)任人簽字審核，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后下發(fā)執(zhí)行。 2)本方案里涉及到的分解計(jì)劃將納入公司計(jì)劃管理。 一、方案運(yùn)作目的及要求一、方案運(yùn)作目的及要求 FUTURE HOLDINGS 二、管理小組管理架構(gòu)及職責(zé)界定二、管理小組管理架構(gòu)及職責(zé)界定 FUTURE HOLDINGS 三、關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)總體安排及責(zé)任分表三、關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)總體安排及責(zé)任分表 FUTURE HOLDINGS 1、 工程工程物業(yè)物業(yè)人員分工示意圖人員分工示意圖 四、管理區(qū)域劃分及關(guān)鍵控制流程四、管理區(qū)域劃分及6、關(guān)鍵控制流程 FUTURE HOLDINGS 工程部編制表工程部編制表 工程部工程部 工程經(jīng)理 C 1 備注 工程副經(jīng)理 C 1 文員 E 1 設(shè)備主管 D 1 消防弱電主管 D 1 綜合維修主管 D 1 維修組長 E 3 空調(diào)運(yùn)行工 F 2 空調(diào)維修工 F 4 高配運(yùn)行工 F 3 綜合維修工（商業(yè)） F 9 需要增加3名維修 人員 綜合維修工（住宅） F 3 需要增加1名維修 人員 綜合維修工（辦公） F 2 需要增加1名維修 人員 合計(jì) 32人 37人 2、 工程部工程部人員編制表人員編制表 FUTURE HOLDINGS B1層分區(qū)示意圖層分區(qū)示意圖 FUTURE HOLDINGS 一樓7、分區(qū)示意圖一樓分區(qū)示意圖 FUTURE HOLDINGS 二樓二樓五樓分區(qū)示意圖五樓分區(qū)示意圖 FUTURE HOLDINGS 6層分區(qū)示意圖層分區(qū)示意圖 FUTURE HOLDINGS 工程部全員編制為32名 住宅精裝修安排6名維修人員對2、3、4#樓精裝跟進(jìn)。 合計(jì)施工跟進(jìn)人員為32名。 經(jīng)理及3名主管根據(jù)各自專業(yè)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全面性把控及協(xié)調(diào)工作。 文員負(fù)責(zé)項(xiàng)目的文檔整理及工作任務(wù)督促工作。 注：注： 1、每一個(gè)樓層分區(qū)，都由該樓層的工程維修人員全面負(fù)責(zé)，跟蹤監(jiān) 控到底。 2、本圖為裝修時(shí)段的人員配置提供參考，今后根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)調(diào) 整。 3、各專業(yè)主管是依據(jù)專業(yè)性質(zhì)進(jìn)行的責(zé)任制，其他區(qū)域8、的本專業(yè)方 面的裝修也要一并監(jiān)管。 4、維修工實(shí)行責(zé)任區(qū)域劃分，每人根據(jù)所管區(qū)域和裝修時(shí)段的具體 情況對公共區(qū)域和商鋪進(jìn)行全面監(jiān)管。 5、小商戶進(jìn)場裝修前新入職工程部的員工根據(jù)實(shí)際情況補(bǔ)充入管理 薄弱區(qū)域和進(jìn)行人員換休，換休不換責(zé)任。 FUTURE HOLDINGS 3、 物業(yè)部人員編制表物業(yè)部人員編制表 物業(yè)部物業(yè)部 物業(yè)經(jīng)理 C 1 備注 物業(yè)副經(jīng)理 C 1 文員 E 1 安管主管 D 1 環(huán)境主管 D 1 客服主管 D 1 安管班長 E 3 安管班長（車 輛） E 2 消控員 F 3 安管員 F 24 安管員（車輛）F 20 合計(jì) 58人 FUTURE HOLDINGS 2）二裝垃圾堆放9、點(diǎn)位與貨梯點(diǎn)位）二裝垃圾堆放點(diǎn)位與貨梯點(diǎn)位 施工電施工電 梯梯 臨時(shí)臨時(shí) 貨梯貨梯 4、物業(yè)部人員分工及說明、物業(yè)部人員分工及說明 FUTURE HOLDINGS 2）二裝垃圾堆放點(diǎn)位與貨梯點(diǎn)位）二裝垃圾堆放點(diǎn)位與貨梯點(diǎn)位 4、物業(yè)部人員分工及說明、物業(yè)部人員分工及說明 FUTURE HOLDINGS 3）室內(nèi)步行街動線管理及人員布崗（早班，）室內(nèi)步行街動線管理及人員布崗（早班，8：0020：00；晚班，晚班，20：008：00；） 第一階段：第一階段：6月月1日到日到7月月1日為裝修初期，需上崗安管員日為裝修初期，需上崗安管員 17 人。人。 為便于管理，規(guī)范秩序，所有材料、貨物、相關(guān)人員均10、由東、西出入口進(jìn)出，其它出入口封閉，晚上出入口實(shí)行全 封閉。崗位及人員布置如下： 早班早班： 主管1人； 固定崗3人（主要負(fù)責(zé)3個(gè)垃圾臨時(shí)堆放點(diǎn)）； 室內(nèi)巡邏崗共4人（1#、6#各1個(gè)，5# 2人，主要對裝修區(qū)域不間斷循環(huán)巡邏）； 室外巡邏崗2人（主要負(fù)責(zé)現(xiàn)場車輛管理和御貨區(qū)的監(jiān)督、管理）注：此2人也負(fù)責(zé)機(jī)動崗職責(zé)； 輪休：2人 夜班夜班： 班長1人（負(fù)責(zé)夜間安全協(xié)調(diào)）； 巡邏崗4人（夜間分2人一組，負(fù)責(zé)內(nèi)、外場的不間斷巡邏） 4、物業(yè)部人員分工及說明、物業(yè)部人員分工及說明 FUTURE HOLDINGS 3）室內(nèi)步行街動線管理及人員布崗（早班，）室內(nèi)步行街動線管理及人員布崗（早班，8：00211、0：00；晚班，晚班，20：008：00；） 第二階段：第二階段：7月月1日到日到8月月30日為裝修密集期，需上崗安管員日為裝修密集期，需上崗安管員 22 人。人。 為便于管理，規(guī)范秩序，所有材料、貨物、相關(guān)人員均由東、西出入口進(jìn)出，另開啟室內(nèi)到室外步行 街通道一處，允許無貨人員通行，其它出入口封閉，晚上出入口實(shí)行全封閉。崗位及人員布置如下： 早班早班： 班長2人（一個(gè)負(fù)責(zé)固定崗、一個(gè)負(fù)責(zé)巡邏崗；半月一輪回）； 固定崗3人（主要負(fù)責(zé)3個(gè)垃圾臨時(shí)堆放點(diǎn)）； 室內(nèi)機(jī)動巡邏崗共6人（1#、6# 、5#各2人，主要對裝修區(qū)域不間斷循環(huán)巡邏）； 室外巡邏崗2人（主要負(fù)責(zé)現(xiàn)場車輛管理和御貨區(qū)的監(jiān)督、管理）12、注：此2人也負(fù)責(zé)機(jī)動崗職責(zé)； 輪休：3人 夜班夜班： 班長1人（負(fù)責(zé)夜間安全協(xié)調(diào)）； 巡邏崗4人（夜間分2人一組，負(fù)責(zé)內(nèi)、外場的不間斷巡邏） 業(yè)步行街的樓層巡視（須每2小時(shí)進(jìn)行一次全面的巡視）。 4、物業(yè)部人員分工及說明、物業(yè)部人員分工及說明 FUTURE HOLDINGS 5 、物業(yè)部裝修期間安全管理指引、物業(yè)部裝修期間安全管理指引 FUTURE HOLDINGS 一一 工程質(zhì)量管理工程質(zhì)量管理 1 監(jiān)管人員必須熟悉施工圖紙和施工方案，明確施工要求和質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)，包括材料明細(xì)及規(guī)格； 2 始終堅(jiān)持質(zhì)量第一的觀點(diǎn)，對施工單位各部分分項(xiàng)工程的施工 質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，全面履行質(zhì)量管理職責(zé)； 3 把好13、材料驗(yàn)收關(guān)。嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)檢 驗(yàn)進(jìn)場材料，對不符合標(biāo)準(zhǔn)的材料拒絕施工單位使用； 4 嚴(yán)格按照施工規(guī)范執(zhí)行對施工工藝的要求； 5 給予整改措施和處罰。對施工過程中質(zhì)量不符合規(guī)范處，要求 施工單位進(jìn)行整改，并給予書面意見，情況嚴(yán)重要求按施工合同或 吾悅國際廣場裝修手冊內(nèi)容給予處罰。 工程裝修管理要點(diǎn)工程裝修管理要點(diǎn) FUTURE HOLDINGS 1 認(rèn)真檢查施工計(jì)劃實(shí)施情況，并主動解決計(jì)劃實(shí)施過程中存 在的問題，對不能解決的問題及時(shí)上報(bào)，協(xié)調(diào)處理。 2 保證各項(xiàng)資源的供應(yīng)。如臨時(shí)電力供應(yīng)、照明供電、運(yùn)輸 通道和相關(guān)手續(xù)的提供等后勤工作，滿足進(jìn)度的需求。 3 解決好施工中的主14、要矛盾和各單位工序間的交叉配合的銜 接和協(xié)調(diào)工作。 4 對施工過程中由于施工散漫、施工人員不足、不服從我司 技術(shù)人員指揮等因素造成工程延期或不能滿足施工計(jì)劃要求的情 況，給予書面意見提醒，如施工單位沒有采取改進(jìn)措施，可根據(jù) 施工合同內(nèi)容或吾悅國際廣場裝修手冊要求給予處罰 二二 工程進(jìn)度管理工程進(jìn)度管理 工程裝修管理要點(diǎn)工程裝修管理要點(diǎn) FUTURE HOLDINGS 三 工程巡查管理 1 查看是否擅自改動原有系統(tǒng)(結(jié)構(gòu)、空調(diào)、水、電、消防等）、 施工是否按圖施工、作業(yè)安全及違章施工等。 2 對涉及水、電、空調(diào)、消防和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程，每天不少于二次 現(xiàn)場巡視和檢查，并做好相應(yīng)的隱蔽記錄。對其他裝15、修現(xiàn)場每天不少 于一次的現(xiàn)場巡視和檢查。 3 場內(nèi)當(dāng)天的施工進(jìn)度用二裝、裝修進(jìn)度匯報(bào)表填寫并在裝修 管理日工作例會上匯報(bào)后交由工程文員匯總。 4 對隱蔽工程及質(zhì)量問題用二裝、裝修隱蔽工程和質(zhì)量問題記錄 表填寫并在裝修管理日工作例會交由工程文員匯總。 工程裝修管理要點(diǎn)工程裝修管理要點(diǎn) FUTURE HOLDINGS 關(guān)鍵控制流程關(guān)鍵控制流程 關(guān)鍵控制流程主要是商戶裝修過程中可能經(jīng)常用到的難度比較大，技術(shù)含量比較高，操作過程中可能出現(xiàn)問 題的重要事項(xiàng)的操作規(guī)程，該規(guī)程具有一定的指導(dǎo)意義，小組成員應(yīng)該嚴(yán)格按此執(zhí)行，如有特殊情況需要調(diào)整的， 必須經(jīng)部門經(jīng)理及以上同意才可進(jìn)行。 FUTURE HOLDI16、NGS FUTURE HOLDINGS 附：裝修管理支持表格附：裝修管理支持表格 裝修質(zhì)量周報(bào)表 問題和建議處理周報(bào)表 勞動力日報(bào)表 公共區(qū)域裝修進(jìn)度匯報(bào)表 裝修手冊 裝修須知 材料進(jìn)場登記表 臨時(shí)動火許可證 裝修出入證 物品出門條 裝修許可證 動火作業(yè)申請表 用電增容審批流程 裝修驗(yàn)收工作流程 動火作業(yè)批準(zhǔn)書 違約通知單 吾悅國際廣場商戶用電增容申請表 吾悅國際廣場商戶用電增容費(fèi)用表 商戶裝修現(xiàn)場巡查記錄表 吾悅國際廣場裝修整改通知書 絕緣電阻測試記錄 冷熱水管試壓測試記錄 商戶物品領(lǐng)用登記表 吾悅國際廣場裝修整改通知書編號及 摘要登記表 公共區(qū)域及商戶裝修隱蔽工程和質(zhì)量 問題記錄表 裝修檢17、查工作流程 天燃?xì)忾_通審批流程 以上表格全部參照工程物業(yè)手冊 FUTURE HOLDINGS 五、應(yīng)急突發(fā)事件控制預(yù)案五、應(yīng)急突發(fā)事件控制預(yù)案 針對裝修現(xiàn)場的復(fù)雜性，特別是交叉施工階段，可能現(xiàn)場會 出現(xiàn)各種應(yīng)急突發(fā)事件（如：打架斗毆、水浸事件、消防應(yīng)急事 件、盜竊事件等），現(xiàn)擬定出部分重要的突發(fā)事件處理流程，希 望裝修管理小組的全體人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，定期演練，預(yù)防為先，遇 事冷靜處理，盡量減少對公司的損失，除以下列出部分應(yīng)急突發(fā) 事件，其他可能發(fā)生的突發(fā)事件的處理流程，各部門自行補(bǔ)充， 要做到有預(yù)案、有培訓(xùn)、有良好的突發(fā)事件處理意識，做到心中 有數(shù)，防患于未然。 FUTURE HOLDINGS 附：附：突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案 突發(fā)事件處理流程 消防應(yīng)急預(yù)案 治安、群架、盜竊等應(yīng)急處理流程 水浸、爆管、暴雨等應(yīng)急處理流程 FUTURE HOLDINGS 六、考核措施六、考核措施 根據(jù)公司相關(guān)績效管理方案進(jìn)行考核根據(jù)公司相關(guān)績效管理方案進(jìn)行考核 FUTURE HOLDINGS