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1、江北洪塘中路東側(cè)地塊商業(yè)項(xiàng)目可行性分析與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告江北洪塘中路東側(cè)地塊商業(yè)項(xiàng)目可行性分析與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告項(xiàng)目概況：總用地面積12.5公頃，建面17.03萬(wàn)平米。項(xiàng)目概況：總用地面積12.5公頃，建面17.03萬(wàn)平米。?規(guī)劃江北洪塘商業(yè)中心為區(qū)域商業(yè)中心，選址于洪塘街道新區(qū)內(nèi)，東靠機(jī)場(chǎng)路，總用地控制在6公頃內(nèi)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積控制在8萬(wàn)平方。一號(hào)地塊：一號(hào)地塊：一號(hào)地塊：一號(hào)地塊：占地占地1.61.6公頃，容積率為公頃，容積率為2.32.3，建筑密度，建筑密度2828，建筑面積，建筑面積3.63.6萬(wàn)平米萬(wàn)平米, ,該用地為酒店。該用地為酒店。二號(hào)二號(hào)二號(hào)二號(hào)B B地塊：地塊：地塊：地塊：占地占地32、.933.93公頃，容積率為公頃，容積率為2.152.15，建筑密度，建筑密度20%,20%,建筑面建筑面積積8.48.4萬(wàn)平米萬(wàn)平米. .該用地為居住用地。該用地為居住用地。二號(hào)二號(hào)二號(hào)二號(hào)A A地塊：地塊：地塊：地塊：占地占地4.514.51公頃，容積率公頃，容積率為為1.11.1，建筑密度，建筑密度為為35%,35%,建筑面積建筑面積5.035.03萬(wàn)平米萬(wàn)平米. .該用地該用地為商業(yè)用地。為商業(yè)用地。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況目標(biāo)分解目標(biāo)分解總體目標(biāo)：總體目標(biāo)：?在市場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)的情況下，商業(yè)盡量做大，能賣(mài)則賣(mài)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化目標(biāo)分解：目標(biāo)分解：? 以最優(yōu)的產(chǎn)品組合來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化?多大的商業(yè)體量最3、符合市場(chǎng)需求，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)可控?合適的租售比例滿足建設(shè)期的資金回收要求與價(jià)值最大化核心問(wèn)題：如何界定和證明最合適的商業(yè)體量，獲取最大利益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)核心問(wèn)題：如何界定和證明最合適的商業(yè)體量，獲取最大利益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖商業(yè)體量？商業(yè)體量？體量布局？體量布局？符合需求？符合需求？體量實(shí)現(xiàn)？體量實(shí)現(xiàn)？風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？決定商業(yè)體量的關(guān)鍵因素決定商業(yè)體量的關(guān)鍵因素KPI體系體系區(qū)域位置區(qū)域位置交通體系交通體系城市規(guī)劃城市規(guī)劃人口狀況人口狀況處于城市的發(fā)展方向上，不會(huì)被邊緣化處于城市的發(fā)展方向上，不會(huì)被邊緣化屬于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?qū)儆诔鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和積極發(fā)展前景良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和積極發(fā)展前景接近購(gòu)買(mǎi)力，位于消費(fèi)中心接近購(gòu)買(mǎi)力，位于消費(fèi)中心處于居住的幾何中心，保證有廣闊腹地處于居住的幾何中心，保證有廣闊腹地有較強(qiáng)地消費(fèi)能力有較強(qiáng)地消費(fèi)能力大規(guī)模人口聚集，且有一定增長(zhǎng)空間大規(guī)模人