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1、中南中南 潛江潛江項目項目可行性研究報告可行性研究報告 報告核心結論 主要結論一：城市研判 總體研判：城市經濟基礎薄弱，產業支撐單一，市場容量低，不適宜進入； 原因如下： 1/武漢作為經濟強市導致周邊城市經濟發展落后，潛江經濟水平在全國排名墊底，經濟落后； 2/城市產業基礎薄弱，作為資源型城市的潛江石油開采一度占到工業總產值的80%，目前國務院已經將潛江列為資源枯竭型城市之一，城市經濟動力缺失； 3/潛江屬于人口流出型城市，戶籍總人口103萬人，常住人口96萬，主城區37萬人，難以支撐房地產長期穩定發展； 4/城市新區規劃過多，政府推進力度、產業支撐和市場容量都難以承載過多的新區開發；目前西北2、的新城區發展并未成功，政府又規劃新的新區，高鐵新城發展不可預見因素較多，前景不明朗； 5/江漢油田由于資源枯竭，人口大量“外逃”，未來發展潛力悲觀； 6/潛江承接武漢產業轉移機會小，同為省直轄縣的仙桃和天門從地理位置（在武漢與潛江中間）和城市環境來看更易承接武漢的產業轉移 報告核心結論 主要結論二：房地產市場研判 整體研判：市場供需失衡，存量消化周期長，待開發量龐大；住宅售價低，售價難以支撐房地產開發成本；潛江人買房意愿低，同時城市大量新區開發，市場競爭異常激烈，房價繼續下跌；整體來看潛江房地產發展極不健康，在全國范圍內都少見，因此判斷市場不適宜繼續進入。 具體原因如下： 1/供應急劇增加，供3、需失衡；特別是2013年供應量創下新高，同比增長250%，供銷比1.64，造成市場存量增長。 2/成交量低，單盤年去化1.4萬方，市民購房意愿低；2013年成交28萬方，而同級別的縣級市年度成交量在80100萬方之間，潛江市民在市區買房的意愿較低，多數選擇自建房，已有住房的客戶沒有投資需求。 3/存量大，消化周期長，未來銷售壓力大；2013年底存量40萬方，約需要2年時間消化。 4/待開發量龐大，2013年土地成交1171畝，同比大漲211%；近5年全市土地待開發面積169萬方，需8.5年去化，各項指標說明市區未來競爭勢必激烈。 5/商品房價格低，開發利潤倒掛；市區均價3000元平米左右，在同級別縣級市中價格水平偏低。 6/價格下滑的比較厲害，2013年第一家特價房2800元平米入市后，多家樓盤選擇降價銷售，市場均價由2013年3500元/降到現在3000元/左右，由于競爭因素價格上漲的可