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1、 深圳市福田深圳市福田 05-04 片區(qū)片區(qū)香蜜湖地區(qū)香蜜湖地區(qū)深深圳圳香蜜湖度假村有限公司用地更新研究香蜜湖度假村有限公司用地更新研究 項(xiàng)目建議書項(xiàng)目建議書 深圳深圳香蜜湖度假村有限公司香蜜湖度假村有限公司 戴德梁行房地產(chǎn)顧問戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）（深圳）有限有限公司公司 二零零九年二零零九年七七月月 目目 錄錄 報(bào)告摘要報(bào)告摘要 . 1 1 1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 . . 1010 1.1 研究范圍 . 10 1.2 用地現(xiàn)狀 . 11 1.3 交通條件 . 12 1.4 土地權(quán)屬 . 14 1.5 上層次規(guī)劃 . 16 2 項(xiàng)目用地更新的必要性項(xiàng)目用地更新的必要性 . 2020 2.12、 城市開發(fā)破壞下，片區(qū)已不具備繼續(xù)發(fā)展旅游的條件 . 20 2.2 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心已經(jīng)轉(zhuǎn)移，片區(qū)定位亟需更新 . 21 2.3 區(qū)域整體形象不佳，形成城市商務(wù)發(fā)展主軸上一道明顯的斷裂帶 . 22 2.4 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級受到用地制約 . 24 2.5 城市綠帶受到破壞，亟需重新規(guī)劃 . 27 2.6 土地權(quán)屬單一，拆遷量少，易于更新 . 28 3 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向 . 2929 3.1 項(xiàng)目面臨的戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會分析 . 29 3.2 項(xiàng)目發(fā)展條件分析 . 34 3.3 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向分析 . 38 4 項(xiàng)目總體發(fā)展定位項(xiàng)目總體發(fā)展定位 . 3939 4.1 項(xiàng)目總體定位3、 . 39 4.2 項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)業(yè)定位 . 41 4.3 項(xiàng)目形象及功能定位 . 44 4.4 項(xiàng)目物業(yè)功能組合及檔次定位 . 48 4.5 規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思 . 53 5 項(xiàng)目規(guī)劃體量建議項(xiàng)目規(guī)劃體量建議 . 5555 5.1 規(guī)劃要求 . 55 5.2 項(xiàng)目功能物業(yè)市場分析 . 58 5.3 相關(guān)案例分析 . 68 5.4 物業(yè)發(fā)展體量建議 . 73 6 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) . 7474 6.1 基本假設(shè) . 74 6.2 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)結(jié)果匯總 . 84 6.3 敏感性分析 . 85 7 社會效益評價(jià)社會效益評價(jià) . 8888 7.1 直接經(jīng)濟(jì)收益 . 88 7.2 綜合社會效益 . 90 8 結(jié)論與建議結(jié)論與建議 . 9292 8.1 主要結(jié)論 . 92 8.2 項(xiàng)目建議 . 93 附件一：用地更新的市場空間分析附件一：用地更新的市場空間分析 . 9494 附件二：財(cái)務(wù)測算表