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1、東直門交通樞紐項目研究報告 1項目承接：九力公司 項目經理：王新明 項目督導：王 偉 報告撰寫：王新明 陳剛 孫魯峰 報告時間：2007 年 8 月 報告時間：2007 年 8 月 東東東東直直直直門門門門交交交交通通通通樞樞樞樞紐紐紐紐項項項項目目目目 （寫寫寫寫字字字字樓樓樓樓部部部部分分分分） 前前前前期期期期定定定定位位位位及及及及可可可可行行行行性性性性論論論論證證證證報報報報告告告告 東直門交通樞紐項目研究報告 2 第一章 技術報告第一章 技術報告. 3. 3 一、 東直門交通樞紐簡介.3 二、調查設計方案.5 三、調查企業(yè)基本背景資料.6 第二章 北京寫字樓市場供給分析第二章 北2、京寫字樓市場供給分析. 13. 13 一、北京市現有頂級寫字樓供給分析.13 二、 北京市現有甲級寫字樓供給分析.17 三、 北京市在建在售寫字樓項目分析.20 四、 未建已規(guī)劃項目的研究.47 第三章 北京寫字樓市場需求分析第三章 北京寫字樓市場需求分析. 50. 50 一、 字樓需求研究的基本假設.50 二、 新增服務業(yè)（甲級頂級）寫字樓需求面積預測.錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 第四章 區(qū)域競爭項目研究第四章 區(qū)域競爭項目研究. 55. 55 一、 現有典型競爭項目描述.55 二、 現有典型競爭項目滿意度分析.61 三、 在建在售典型競爭項目分析.67 第五章 用戶需求研究第五章3、 用戶需求研究. 73. 73 一、 潛在客群肖像分析及描述.73 二、潛在客戶需求分析.76 三、本項目的接受度研究.102 第四章、項目SWOT分析和結論建議第四章、項目SWOT分析和結論建議. 116. 116 一、SWOT分析.116 二、客群定位（主力、次主力、潛在）.117 三、產品定位.118 四、產品功能設計建議.119 東直門交通樞紐項目研究報告 3第一章第一章 技術報告技術報告 一、 東直門交通樞紐簡介一、 東直門交通樞紐簡介 東直門交通樞紐項目位于東二環(huán)東直門東北角， 項目總建筑面積 80 萬平米，是集辦公、公寓、酒店、商業(yè)等為一體的超大型綜合體。 附圖 東直門交通樞紐項目 南區(qū)地上首層為 14 條線路的公共電汽車站，地上二層為機場鐵路站和首都機場候機、售票大廳；地下一層直通地鐵二號線東直門站；地下二層是地鐵十三號線（城市輕軌）站。南區(qū)為中央面積達 3 萬平方米、高