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1、研究報告2020 KE.COM ALL COPYRIGHTSRESERVED 1 資本紅利時代結(jié)束，樓市拐點已到核心結(jié)論：2017 年起房地產(chǎn)已經(jīng)進入無效率增長階段，市場成交金額的增長主要來自于價格上漲而非成交量的增長，說明市場需求并未明顯提升。2020 年房地產(chǎn)的超預(yù)期繁榮，本質(zhì)上來自利差和價差帶來的套利需求， 房價上漲是在寬松流動性之下的短期應(yīng)激反應(yīng)。 但房價與租金背離加大，加劇房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫化，這顯然不可持續(xù)。當(dāng)前中央政策意志正在引導(dǎo)地方政府轉(zhuǎn)變， 倒逼地方政府降低對房地產(chǎn)的依賴。 調(diào)控手段逐步管住信貸、土地、房企以及購房者的投資行為，同時貨幣政策轉(zhuǎn)向、定向加息窗口已經(jīng)開啟，這些都代表著2、房地產(chǎn)市場的資本紅利時代結(jié)束。在此背景下，一季度的市場成交量見頂，本輪上行周期結(jié)束，二季度及下半年市場將處于向下調(diào)整階段。全國房地產(chǎn)市場專題報告研究報告2020 KE.COM ALL COPYRIGHTSRESERVED 2 2021 年一季度， “房住不炒”的總基調(diào)不變，各地調(diào)控密政策集出臺，覆蓋金融信貸、土地出讓、新房、二手房市場等各個領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生顯著變化，如何理解 2021年政策的變與不變，2021 年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)怎樣的走勢？疫情下的逆周期調(diào)節(jié)中止市場自 2017 年來的向下調(diào)整2020 年新房銷售達到 17 萬億，在上半年疫情的沖擊影響之下再創(chuàng)歷史新高。實際上，20173、 年以來，新房銷售面積同比增速從 2016 年的 22%持續(xù)回落到 2%左右，銷售額增速從36%下降到 2020 年的 11%左右，市場已經(jīng)進入無效率增長階段，GMV 增長主要來自于價格上漲而非成交量的增長，也就是說市場需求并沒有明顯提升。二手房市場也呈現(xiàn)相同特征，2020 年全國二手房成交套數(shù)基本沒有增長，但價格上漲 7%，帶動 GMV 增長 8%。此外 2020年房價上漲的城市主要是一線和核心二線城市，并非普遍上漲 。圖：全國新房銷售額、銷售面積同比增速圖：全國二手房銷售額、銷售面積同比增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，貝殼研究院2020 年房地產(chǎn)的超預(yù)期繁榮，本質(zhì)上來自利差和價差帶來的套利需求，房價上漲是在寬松流動性之下的短期應(yīng)激反應(yīng)。 在金融利差下， 原本用于支持實體經(jīng)濟的經(jīng)營貸資金轉(zhuǎn)進研究報告2020 KE.COM ALL COPYRIGHTSRESERVED 3 樓市；在新房限價下，價