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1、上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 2015/7/3 永新房產(chǎn)徐匯華涇項目永新房產(chǎn)徐匯華涇項目 前期策劃報告前期策劃報告 謹呈：上海永新房產(chǎn) 3 徐匯華涇項目致勝產(chǎn)品策略需要解決的兩徐匯華涇項目致勝產(chǎn)品策略需要解決的兩個核心問題：個核心問題： 問題一：問題一： 未來本案目標客戶范圍擴大的機會點在未來本案目標客戶范圍擴大的機會點在哪里？哪里？ 問題二：問題二： 在新的房地產(chǎn)政策下，本案產(chǎn)品定位的在新的房地產(chǎn)政策下，本案產(chǎn)品定位的可能性有多少？可能性有多少？ 4 核心導(dǎo)讀：核心導(dǎo)讀： 步驟一：步驟一： 土地市場屬性解析土地市場屬性解析 步驟二：步驟二： 土地產(chǎn)品屬性解析土地產(chǎn)品屬性解析 步驟三：步驟三：2、 土地建設(shè)產(chǎn)品選擇土地建設(shè)產(chǎn)品選擇 步驟四：步驟四： 項目客戶定位項目客戶定位 步驟五：步驟五： 項目產(chǎn)品策劃項目產(chǎn)品策劃 附附 錄：項目策劃過程資料錄：項目策劃過程資料 5 步驟一：步驟一： 土地市場屬性解析土地市場屬性解析 6 土地市場屬性解析土地市場屬性解析 分析框架分析框架 關(guān)鍵關(guān)鍵 步驟：步驟： 地塊的區(qū)位特征 地塊的交通狀況 區(qū)域市場競爭現(xiàn)狀 未來商業(yè)配套 未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 未來板塊競爭 未來項目競爭 成果：成果： 華涇具有客源導(dǎo)入的基華涇具有客源導(dǎo)入的基礎(chǔ)礎(chǔ) 未來華涇客源裂變，外未來華涇客源裂變，外部客源開始導(dǎo)入部客源開始導(dǎo)入 1 1 2 2 現(xiàn)實性現(xiàn)實性 未來性未來性 7 土地市場3、屬性解析土地市場屬性解析 現(xiàn)實性現(xiàn)實性 地塊區(qū)位特質(zhì)地塊區(qū)位特質(zhì) 北段北段 楊浦：楊浦：規(guī)劃重點在于復(fù)興島的綜合開發(fā)、上海水產(chǎn)城（漁人碼頭）和濱江工業(yè)博覽帶的建設(shè)上。，主體功能定位以休閑、旅游，同時結(jié)合居住為特征。這一特征決定該區(qū)域?qū)⒑茈y形成以居住為導(dǎo)向的功能配套，以濱江為資源的居住區(qū)也將很難形成規(guī)模。 中段中段 虹口：虹口：該區(qū)域的開發(fā)重點在于北外灘地區(qū)，該地區(qū)以航運為特色，住宅集中在周家嘴路沿線，很難直接獲取黃浦江的景觀資源。 黃浦：黃浦：董家渡是以居住為主體功能的聚居區(qū)，可以看到小陸家嘴地區(qū)建筑群的景觀優(yōu)勢和復(fù)興路隧道的交通優(yōu)勢，成為濱江高檔居住區(qū)的新亮點。 盧灣：盧灣：位于盧灣區(qū)沿江且在盧浦大橋以南區(qū)域還有利用的空間，但范圍小且已經(jīng)零星的開發(fā)造成無統(tǒng)一規(guī)劃影響檔次。 南段南段 作為南段主要區(qū)域的徐匯區(qū)將是浦江沿岸地區(qū)唯一可以把居住概念臵于首位進行大片區(qū)開發(fā)的，也是世博會址南擴的最大