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1、- 1 - 宜春市袁州區(qū)中山中路商業(yè)項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研及初步定位報(bào)告 2013年04月 - 2 - PART 11 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析 項(xiàng)目總平面概念布局方案及功能分區(qū) - 3 - - 4 - 方案一：購(gòu)物中心+街區(qū)模式 項(xiàng)目 值 建設(shè)用地面積 33305 總建筑面積 167205 其中 地上總建面 147205 商業(yè) 67959 住宅 79246 地下建面 20000 容積率 5.0 建筑密度 45% 綠化率 25% 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 純商業(yè)部分 值 商業(yè)占地面積 12843 商業(yè)總建筑面積 87959 其中 地下商業(yè)面積 20000 零售商業(yè)街區(qū) 17620 購(gòu)物中心 33382、5 酒店 16954 - 5 - - 6 - - 7 - - 8 - - 9 - 方案二：小商品城+零售街區(qū)模式 項(xiàng)目 值 建設(shè)用地面積 33305 總建筑面積 152991 其中 地上總建面 132991 商業(yè) 93301 住宅 39690 地下建面 20000 容積率 4.6 建筑密度 46% 綠化率 25% 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 純商業(yè)部分 值 商業(yè)占地面積 14313 商業(yè)總建筑面積 113301 其中 地下商業(yè)面積 20000 零售商業(yè)街區(qū) 26618 小商品城 24825 商務(wù)酒店 18900 公寓 22958 - 10 - - 11 - - 12 - - 13 - - 14 - 3、方案三：零售街區(qū)+小商品城 項(xiàng)目 值 建設(shè)用地面積 33305 總建筑面積 164501 其中 地上總建面 144501 商業(yè) 77947 住宅 66554 地下建面 20000 容積率 4.9 建筑密度 48% 綠化率 25% 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 純商業(yè)部分 值 商業(yè)占地面積 14493 商業(yè)總建筑面積 97947 其中 地下商業(yè)面積 20000 零售商業(yè)街區(qū) 17463 小商品城 32296 公寓 28188 - 15 - - 16 - - 17 - - 18 - PART 11 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析 項(xiàng)目總平面概念布局方案及功能分區(qū) - 19 - 商鋪銷(xiāo)售價(jià)格評(píng)估方法主要有三種，分別是宏觀類比因素評(píng)估法、微觀類比因素評(píng)估法和租金反推法。此次初步估價(jià)采取“微觀類比因素評(píng)估”。 微觀類比因素評(píng)估法主要是通過(guò)對(duì)比處于同一地區(qū)，不同地段位置項(xiàng)目的硬性條件、軟性條件及規(guī)劃利好等因素