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1、 證券研究報告 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份公司免責聲明兩會聚焦兩會聚焦三三大主題大主題， “十四五”定調“十四五”定調“穩”發展“穩”發展房地產行業政策專題報告房地產行業政策專題報告 房地產行業房地產行業推薦推薦 (維持評級維持評級)核心觀點核心觀點：?中央經濟工作會議：中央經濟工作會議：近近 5 年均強調“平穩健康發展” ，其中年均強調“平穩健康發展” ，其中 4 年提年提及“房住不炒及“房住不炒” ；近近 8 年年 6 次提及“住房租賃” ，次提及“住房租賃” ，2020 年給與多維年給與多維度政策描述度政策描述。2016 年以來，在中央統一領導下，地方政府因城施策，房地產調控從2、供需兩端齊發力，房價逐步回歸理性。我們預計， “房住不炒”定位未來不變，長效機制政策框架不會松動， “因城施策” ， “因企施策”也將進一步延續。租賃住房市場的政策基本遵循相同的框架，但是描述力度逐年加大，2020 年，全國共頒布租賃相關政策超過 240條，以權益保障、市場監管類政策為主，占比超過 7 成。我國租賃市場空間廣闊深厚，預計 2030 年，租金 GMV（成交金額流量）將達到4.6 萬億元，租賃人口達 2.7 億，未來，在政策不斷支持鼓勵下，租賃市場前景將持續向好。?政府工作報告：政府工作報告：2021 年延續以“穩”為主的年延續以“穩”為主的主基調，關注大城市主基調，關注大城市住房3、問題，強調住房的居住屬性，老舊小區改造利好住房問題，強調住房的居住屬性，老舊小區改造利好物管行業。物管行業。今年“房住不炒”第三次出現在政府工作報告中，顯示出政策的連貫性和中央對穩定房地產市場的決心。今年對保障性住房和長租公寓著墨較多，預計大城市租賃住房的發展將加速，從數據上看公共租賃住房有較大增長空間。在繼 20 年 12 月中央經濟會議之后，政府工作報告再次提及“解決好大城市住房突出問題” ，顯示出中央對由大城市房價上漲帶來一系列問題的關注。我們認為后續房價上漲過快的城市進行政策“打補丁”的情況將成為常態，有助于市場形成穩定預期。報告中提出“新開工改造城鎮老舊小區 5.3 萬個” ，較去年增加 3 成，老舊小區的加速改造擴大了物業管理行業的市場空間， 促進住宅開發從 “提速”向“提質”轉變。?從“十五”從“十五”到到“十四五” ，房地產市場邁向新階段。“十四五” ，房地產市場邁向新階段