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1、濱濱湖學校前期物業管理方案湖學校前期物業管理方案 第一章第一章 物業管理前期介入的作用物業管理前期介入的作用 隨著我市物業管理市場的規范化、法制化，物管行業的發展、進步，物業管理 公司已把前期介入工作作為物業管理工作的一項重要內容， 有更多的物業管理 公司意識到前期介入是保證物業管理順利起步與正常開展物管工作的重要條 件，是實施物業管理的首要環節，并使許多開發商和建設單位受到益處。實踐 證明，前期介入具有以下作用： 1.有利于優化設計，完善設計細節 ； 2.有利于提高房屋建造質量 ； 3.有利于保證物業的使用功能 ； 4.有利于加強對所管物業的全面了解 ； 5.前期介入有利于后期管理工作的進行2、 ； 6.有利于樹立物業管理公司的形象； 7有利于為校方提供建筑施工中存在的問題及處理方法。 我公司管理的多個項目中進行了前期介入工作，起到了很好的作用，特別是八 一農墾大學的管理，我公司的前期介入為工程施工管理、材料管理、設備質量 及日后的日常管理，學校啟動等工作起到了很多的作用；學校領導高瞻遠矚， 了解物業管理的重要性、關鍵性，提出了物業管理前期介入的想法，為校方與 物業公司在以后的正常管理奠定基礎。 第二章第二章 概況概況 大慶高新物業管理有限公司（前身為大慶高新技術產業開發區物業總公司）始 創于 1997 年。公司具備物業管理國家二級企業資質。2001 年公司率先通過 了英國 AJA 3、國際認證公司的 ISO9002 質量體系認證。“用戶至上、服務第一、 科學嚴謹、精益求精”是我們的服務宗旨，“團結、敬業、誠信、創新”是我們的 團隊理念。公司建立了 CIS 工程，積蓄了獨特的企業文化，能過為用戶提供 全方位、多層次、高效快捷的服務。 濱州村中小學屬于濱州湖居住區的附屬學校，屬于九年一貫制學校，總建筑面 積約 20000 ，教育附屬基礎設施齊全，屬于當年工程。 第三章第三章 人員配置人員配置 按照工程進度和工程實際情況，我們擬組建前期物業管理領導小組（3-4 人）， 派有施工管理經驗和豐富物業管理經驗的管理人員擔任組長， 選聘專業工程師 擔任組員。 小組進入角色，直到項目結束，4、參與項目的全過程，保證物業管理前期介入達 到預期的結果。 一 組織系統 1.外部組織系統 .內部組織機構圖：（共計 人） 二 物業管理運作流程 第四章第四章 前期物業管理介入前期物業管理介入 一 物業管理介入前準備工作 領導小組根據物業管理內容結合雙方實際情況，全面了解物業的整體情況，了 解開發商的整體思路和意圖， 從物業管理角度提出合理化建議， 尤其注重環保、 安全方面，確保整體工程的施工質量及為今后的日常物業管理打好基礎。 二 物業管理介入 1.按照物業狀況和我們的實際工作經驗，制定前期物業管理工作計劃。具體如 下： 序號 項目 內容 時間 備注 一 前期介入 1、研究規劃設計意圖、掌握工5、程施工現狀 2、熟悉施工現場情況，為工程接管做好準備 3、從物業管理和使用角度出發，對設計和施工提出合理化建議 1、需校方提 供設計施工圖紙一套 2、需校方協調參加施工例會，了解施工計劃安排 3、對物業公司提出的合理化建議給予回復 、校方應協調物業前期介入人員參加特殊設備特殊工藝的實施過程。 二 前期內業資料的建立 1、對項目展開深入的調查研究 2、根據項目的特點擬定物業管理方案 3、制定接管方案 4、制定入住方案 5、制定管理程序，工作標準 規章制度、考核辦法等 各方案見附件 三 組建物業管理隊伍 1、人員的選聘 2、人員的培訓 3、人員的上崗 選聘培訓等方案見附件 四 完善管理及辦公條件 6、1、 安排管理用房及生產用房 2、 管理及生產用物資裝備 1、校方提供一定量的生產用房 2.工程介入過程中主要的服務內容： 考察整體工作進度，提供工程的階段性實施進度計劃，提出建議，確保工程 如期竣工。 對需改變安裝位置和工藝的設施設備提出合理化建議； 協助開發商和監理公司做好施工過程中的工程質量； 提供物業管理單位用房位置確定的原則及設計、裝修標準，提供管理用房位 置的參考意見； 協助開發商監督各項工程的設備安裝調試工作，協助驗收工作 盡可能全面收集物業的各種資料，同時熟悉各個工程施工環節，特別是隱蔽 等施工關鍵環節； 跟蹤驗證施工與設計是否相符，是否發生變更，如不符或變更，要根據實際 情況7、，從物業管理的角度看是否符合要求，如不符合要求，提出合理化建議， 如符合要求，督促做好施工記錄或設計變更； 做好施工原始資料的收集，有效的分類，建立檔案，為以后的日常物業管理 做好基礎； 對新設備新工藝， 做好施工調試的介入學習工作， 做好技術資料的收集工作， 使我們能夠全面了解新設備新工藝； 3.前期物業管理資料的建立 4.工作小組在工程介入的過程中，對照規劃、設計圖紙、施工進度、投資方、 施工方及監理方等的情況，結合我們的工作進度和實際情況，積極的有條不紊 的做好各種方案及相關資料的建立和實施。 根據物業的進度編制，有效的編制各個實施方案計劃和具體的實施細節，并 經過多方協調認可； 熟悉掌8、握了解物業前期介入的各單位之間的協調程序， 便于各單位之間的溝 通與協調； 針對物業的實際內容編制相應的切實可行物業接管計劃及實施細則； 編制入住方案，針對學校是一個不同的團體，有一定的特殊性，結合多方的 要求和需要，編制適合于學校的入住管理方案； 做好物業管理機構的成立計劃，編制相應的各種措施，建立規章制度等； 按照物業管理條例要求，編制制定臨時業主公約，明確各種責權利； 5.組建管理隊伍 按照實際情況，建立適合于本物業的管理機構，選聘合理的工作人員，在入場 前做好人員的培訓工作， 經過培訓合格的人員在合適的時間進入相應的工作角 色; 6.設備、物資工具 根據實際情況，做好必要物資設備的購置9、和入場工作；對設備、物資工具做到 適應現代化標準，符合使用要求，能夠顯示出物業管理有限公司的物業管理形 象。 第五章第五章 物業接管物業接管 為了使學校的物業接管工作順利進行，達到優質高效快捷的目的，我們結合工 程的實際情況制定如下： 一 接管驗收的方法 由學校牽頭組織，黎明物業分公司分組參加對所接管的物業進行驗收。 物業公司分組情況 系統組：對室內外供排水、供暖、供電等系統及泵站進行驗收。 房產驗收組：對房屋主體、室外道路、公共設施等進行驗收。 內業管理組：接收竣工資料，辦理質量保證金，簽訂交接協議。 接管驗收標準：詳見附表 二 接管驗收程序 移交竣工資料： 在竣工驗收前 7 天， 施工單位10、應將要移交工程的竣工資料移 送給物業公司。 由學校組織， 物業公司參加， 根據驗收標準和竣工資料共同對工程進行驗收。 填寫物業現場驗收情況統計表。 根據驗收提出的問題，施工單位對問題進行整改。 施工單位向物業公司移交工程質保金（或由學校代替扣轉移交）。 施工單位與物業公司簽訂房屋移交書。 施工單位向物業公司移交房屋鑰匙。 三 建議 為保證工程質保期內施工隊伍能履行質保義務， 建議學校對沒有交付工程質保 金簽訂房屋移交書的施工單位不予進行工程結算。 第六章第六章 人員入住人員入住 為了提高校區物業管理的水平，為用戶提供方便快捷的入住服務；根據物業 管理條例（中華人民共和國國務院令第 379 號）11、省級物業管理示范大 廈等相關的規定，制定此實施細則。 一 入住程序 二 組織機構 總 指 揮： 副總指揮： 1.入住手續辦理組 組長： 成員： 2.收費組 組長： 成員： 3.現場驗收組 組長： 成員： 4.服務小組 組長： 成員： 5.入住協調小組 組長： 成員： 二 職責分工 總指揮負責入住的整體指揮協調工作，負責和學校的協調工作；副總指揮負責 協助總指揮完成各項工作， 負責各工作小組之間的協調工作以及監督各個小組 工作完成的情況。 入住手續辦理組負責入住手冊和宣傳資料的發放工作， 負責房屋鑰匙的發放工 作。 收費組負責水費和電費等計量器具驗收抄取底數工作。 現場驗樓組負責陪同廣大師生到現場對房屋進行驗收， 負責住房驗收交接書的 簽訂工作。 服務小組負責對廣大師生需要服務的進行服務（如房內衛生打掃等）。 入住協調小組負責廣大師生的搬入路線指引、廣大師生搬入過程中安全的管 理、廣大師生之間的搬入協調工作。 第七章第七章 結束語結束語 專業之道，惟一惟臻。憑籍優異之品牌、先進之管理技術、豐富之管理經驗， 物業管理有限公司致力于向學校提供完善的物業管理服務。 如能有幸成為學校 的物業管理人，我們定當為學校及廣大師生的利益不遺余力，進一步介入學校 的施工、入住及管理等，盡職盡責提供各項專業服務。