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1、安徽正安物業(yè)服務(wù)有限公司前期物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程1.0 目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2.0 范圍適用于新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。3.0 職責(zé)3.1行政綜合部負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同項(xiàng)目公司具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)；3.2 接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量；3.3 接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。4.0 工作內(nèi)容4.1 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作4.1.1新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，行政綜合部應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)管理驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求；4.1.2成立物業(yè)接管小組；4.1.3 2、在接到項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人的接管驗(yàn)收指令后，行政綜合部應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。4.2 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由單位以下部門人員組成4.2.1 公司行政綜合部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；4.2.2 客戶服務(wù)中心抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；4.2.3 后勤保障部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)備和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。4.3接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備4.3.1接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作:4.3.1.1 與項(xiàng)目公司聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；4.3.1.2 派出先頭技術(shù)人員前往工地3、現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；4.3.1.3 提前參與項(xiàng)目公司申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。4.4 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：4.4.1 分戶驗(yàn)收檢查表；4.4.2 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表；4.4.3 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表4.4.4 接管驗(yàn)收問題整改表；4.5 接管驗(yàn)收的工作程序4.5.1資料的接管驗(yàn)收，項(xiàng)目公司委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料；4.5.2 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：4.5.2.1 項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；4.5.2.2 規(guī)劃許可證；4.5.2.3 投資許可證；4.5.2.4 土地使用合同；4.5.2.5 建筑開工許可證；4.5.2.6 用地紅線圖；4.5.3 4、綜合竣工驗(yàn)收資料：4.5.3.1竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)；4.5.3.2 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證；4.5.3.3 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證4.5.3.4 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；4.5.3.5 供水合同；4.5.3.6 供電協(xié)議書、許可證；4.5.3.7 供氣協(xié)議書、許可證；4.5.3.8 有線電視合格證；4.5.3.9 通信設(shè)施合格證；4.5.3.10 電梯準(zhǔn)用證。4.5.4 施工設(shè)計(jì)資料：4.5.4.1 地質(zhì)報(bào)告書；4.5.4.2 全套設(shè)計(jì)圖紙；4.5.4.3 圖紙會(huì)審記錄；4.5.4.4設(shè)計(jì)變更通知單；4.55、.4.5工程預(yù)決算報(bào)告書；4.5.4.6重要的施工會(huì)議紀(jì)要；4.5.4.7隱蔽工程驗(yàn)收記錄；4.5.4.8沉降觀測(cè)記錄；4.5.4.9其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。4.5.5機(jī)電設(shè)備資料：4.5.5.1機(jī)電設(shè)備出廠合格證；4.5.5.2機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；4.5.5.3設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。4.5.6業(yè)主資料：4.5.6.1已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；4.5.6.2已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。4.6 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別4.6.1 接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收；4.6、6.2接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。4.6.3 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法:4.6.3.1 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求；4.6.3.2 驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和驗(yàn)收法；4.6.3.3 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。4.7主體結(jié)構(gòu)4.7.1 外墻不得滲水；4.7.2 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏；4.7.3 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱7、掉角、粘帖牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。4.8 內(nèi)墻面4.8.1抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；4.8.2 塊料(如瓷磚)面層：粘帖牢固，無缺棱掉角；面層無裂縫、損傷、色澤一致；4.8.3 對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直；4.8.4 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點(diǎn)、無滲痕跡、無污漬；4.8.5衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏；4.8.6 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。4.8.7門、窗：4.8.7.1門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；4.8.7.2門鎖、窗銷連8、接牢固、開啟靈活；4.8.7.3玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡、無損傷；4.8.7.4油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；4.8.7.5電子防盜門通話清晰、完好 、無銹跡。4.8.7.6 不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形；4.8.7.7 高檔裝飾門裝飾完整。4.8.8 樓梯、扶手:4.8.8.1 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑；4.8.8.2 混凝土樓梯無裂縫、無表皮剝落；4.8.8.3 木裝修工程表面光潔、線條順直對(duì)縫嚴(yán)密、牢固；4.8.8.4 飾面磚表面平整、無空鼓裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直；4.8.8.5 油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏耍現(xiàn)象；4.8.89、.6 電器插座安裝牢固、，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常；4.8.8.7 有線電視已開通，收視良好；4.8.8.8 開關(guān)安裝牢固、靈活、接觸良好；4.8.8.9 燈具安裝牢固、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常；4.8.8.10 水表、電表、氣表安裝牢固、讀數(shù)正常、無損傷；4.8.8.11 衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污跡和刮花、接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞排水通暢；4.8.8.12 給水設(shè)施安裝牢固、接口密實(shí)、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力；4.8.8.13 地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實(shí)、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損；4.8.8.14 門鈴、對(duì)講電話安裝牢固、操10、作靈活、效果良好；4.8.8.15 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實(shí)、面漆完好均勻，無脫皮、銹跡、無裂紋、折損；4.8.8.16 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符、工作正常；4.8.8.17 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。4.9天臺(tái)4.9.1 天溝、落水口暢通完好；4.9.2 隔熱層、防水層完好；4.9.3 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整；4.9.4 屋面避雷設(shè)施連接牢固；4.9.5 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好；4.9.6 綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株、無大面積雜草；4.9.7 綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。4.111、0 道路4.10.1 路面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；4.10.2 路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；4.10.3 塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角；4.10.4 交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。4.10.5 室外：4.10.5.1 消防箱標(biāo)識(shí)清楚、玻璃完好；4.10.5.2 消防設(shè)施配件齊全；4.10.5.3 消防管安裝牢固、標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足；4.10.5.4 樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固、標(biāo)識(shí)清楚；4.10.5.5 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便 ；4.10.5.6 保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚、完好無損；4.10.5.7 12、保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識(shí)清楚、完好無損；4.10.5.8 停車場(chǎng)地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好；4.10.5.9 單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好；4.10.5.10 明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、池內(nèi)無雜物；4.10.5.11 沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物；4.10.5.12 護(hù)坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固；4.10.5.13 臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固、無裂縫；4.10.5.14 水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏；4.10.5.15 信報(bào)箱安裝牢固、完好無損、標(biāo)識(shí)清楚、表面平整光潔；4.10.5.16 雕13、塑、小品牢固、完好、安全；4.10.5.17 招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。4.11 機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收4.11.1 電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識(shí)清楚、表面光潔平整、明亮；4.11.2 變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷；4.11.3 中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷；4.11.4 發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好14、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好；4.11.5 消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好；4.11.6 保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。4.11.7 給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識(shí)清楚、設(shè)備表油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。4.12 接管驗(yàn)收遺留問題處理4.12.1 遺留問題的登記確認(rèn)：4.12.2 對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)對(duì)問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表中并交15、項(xiàng)目公司相關(guān)人員簽字確認(rèn)。4.12.3 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表中并請(qǐng)項(xiàng)目公司相關(guān)人員簽字確認(rèn)；4.12.4 對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同項(xiàng)目公司聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行；4.12.5 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求項(xiàng)目公司在一周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求項(xiàng)目公司在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行；4.12.5.6 對(duì)長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給項(xiàng)目公司進(jìn)行備錄。5.0 相關(guān)文件5.1 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 6.0 表格及記錄6.1 接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表 6.2 接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表 6.3 分戶驗(yàn)收檢查表6.4 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表6.5 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表6.6 接管驗(yàn)收問題整改表