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1、市場背景產品分析項目定位產品改造建議案例分析一一 、市場、市場背景背景區域的商業p項目地處夫子廟大商圈范圍內,但不屬于核心范疇;p夫子廟地區商貿旅游經濟歷來是以秦淮傳統文化為載體的特色經濟,即充分發揮十里秦淮千年傳統文化優勢,集中發展能弘揚秦淮千年傳統文化的商貿、飲食、旅游、文化娛樂業等三產特色經濟。p項目周邊多老的居住區,目前配套商業成熟, 但檔次欠佳，本案的出現,可填補這個空白.市場環境認識結論p區域商業體量已成飽和狀態，本項目面市時，有一定競爭壓力;p周邊現有商業經營狀況一般，居民消費水平整體不高，且多數中高端消費外流；p目前區域市場上尚未出現領袖型物業.我們的思考: 我們如何在商業飽和2、人均消費偏低的不利情況下順利消化3萬方的商業體？我們又該為項目賦以什么樣的嶄新形象和城市的發展使命，以對得起這片絕版的土地？二、產品二、產品分析分析產品解讀p項目地上五層，總建筑面積約2萬；p地下三層， 1為商業，面積約5000 ， 2 3為停車場，車位約170個;p項目層高： 2 3為3.7米， 1為4.8米，1層為3.7米，2層為4.3米，3 5層為3.3米； p建筑風格延續夫子廟地區中國傳統建筑風格，具有濃郁的民族文化品位。商業人流商業人流商業人流商業街商業優劣勢分析 p劣勢夫子廟片區商業嚴重過剩；項目目前方案街區交通流線問題嚴重，不符合一些商家的經營需求，需大量改造；項目方案中大部分3、商業收在內部(內街),除了廣場入口,沒有任何形象展示面,對外的開放性嚴重不夠,會降低整體商業價值.停車位嚴重不足，無法滿足商業經營以及消費的需求；潛在的新商業項目（如正大）對本案后期可能帶來的影響。p優勢目前周邊商業難以滿足中高端消費者，急需升級；周邊居住小區多，生活氛圍濃厚，潛在中高端消費需求量較大；周邊存在大量中小型企業主，將有可能成為項目主要的購房者及消費者；緊鄰夫子廟景區，每日5萬游客量；垠坤房地產專業的團隊以及豐富的商業地產運作經驗。三、項目三、項目定位定位定位方向探索商業呈飽和中高端消費人群外流周邊居住小區集中區域中小企業主集中3萬商業體量立足夫子廟跳出夫子廟定位: 夫子廟“客廳” 社區“會所”項目定位樹立項目夫子廟區域城市新地標的地位抓住周邊居民中高端消費趨勢，講項目打造成為該片區“社區會所”充分挖掘夫子廟片區的旅游優勢，讓項目成為每日5萬游客的必到之處項目整體商業定位發展多