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1、鏈家地產新建商品住宅與二手住宅市場分析報告研究周期：北京2007年1季度2010年2季度(其中，2季度6月份部分為預測，下同)樣本范圍: 北京2007年1季度2010年2季度商品住宅成交數據 鏈家2007年1季度2010年2季度二手住宅成交數據 鏈家2007年1季度2010年2季度二手房源掛牌數據 北京商品房歷經十年發展，不僅大幅改變了北京的城市面貌與生活型態，更將房地產由單純的居住價值推向商品價值甚至投資價值。十年的發展時間，隨著北京商品房的大量入市，北京二手房市場亦隨之蓬勃發展，時至2009年，北京二手房市場的交易量更首度超越了一手房市場，宣告北京房地產市場由高速發展期開始轉向成熟期。 在2、此關鍵時刻，鏈家地產市場研究中心特就北京一、二手房市場的價格、量體、聯動關系、投資風險性、獲益性以及購買的難易程度等多個維度進行比較，完成北京市新建商品住宅與二手住宅市場分析報告，并從專業角度估算北京二手房市場的合理交易量。一、 購買難易度分析購買二手房難度更小1新建商品住宅總價更高圖 1 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房總價走勢以上數據由“鏈家地產”市場研究部統計分析u 小結：2007年1季度2010年2季度，新建商品住宅成交總價與二手住宅成交總價差距始終明顯，尤其至2009年3季度以后，新建商品住宅成交總價均比二手房高出一倍以上，至2010年2季度，一二手房成交總價比值已經達3、到1：0.43。這主要是因為，三年半以來，新建商品住宅總價與二手房差距逐漸擴大（詳情參見附表1）：附表1：2007年以來新建房與二手房總價差距逐漸擴大趨勢對照表時間新建商品住宅總價二手住宅總價價差一手房高出幅度2007年一季度126.26 65.34 60.93 93.25%2008年二季度203.62 103.26 100.36 97.20%2009年四季度297.29 140.37 156.93 111.80%2010年二季度385.62 164.51 221.11 134.41%三年半月均漲幅6.18 2.36 3.81 161.52%(單位:萬元)以上數據由“鏈家地產”市場研究部統計分4、析新房與二手房還款方式比較2.1新房月還款壓力更大圖 2 2007年1季度至2010年2季度購買新房與二手房最高月還款對比圖以上數據由“鏈家地產”市場研究部統計分析2.2新房首付壓力更大圖 3 2007年1季度至2010年2季度購買新房與二手房首付對比圖以上數據由“鏈家地產”市場研究部統計分析u 小結：2010年2季度，新房與二手房總價分別達到385.6萬、164.5萬，比值達到1：0.42為三年半來差距最大的時期，因此，購買新房與二手房的首付成本和月還款成本也進一步拉大（詳情參見附表2），同時購買第三套房停止發放貸款，也意味著全款購房時代購買新房的難度及首付壓力要比二手房大得多： 附表2：25、010年2季度不同條件下購買新房與二手房首付與月還款對照表購房條件購房類型執行利率最低首付成數最低首付額度每月還款額度首次購房新房5.05%兩成771240 20443 二手房三成493525 7631 二次購房新房6.53%五成1928100 12777 二手房五成822542 5451 以上數據由“鏈家地產”市場研究部統計分析二、 投資風險性1.新房與二手房購買后的漲跌情況圖 4 2007年1季度至2009年2季度購買新房后再售漲跌對比圖 以上數據由“鏈家地產”市場研究部統計分析圖5 2007年1季度至2009年2季度購買二手房后再售漲跌對比圖以上數據由“鏈家地產”市場研究部統計分析u 小6、結：當前的新建商品房與一年后同期的建筑年限1年內二手房價格相比，可以看成是當前購買新房一年后再在出售投資收益，同理，當前的二手房與一年后同期的二手房價格相比，可以看成是當前購買二手房一年后再在出售投資收益。總體而言，2009年以前，購買二手房即使考慮二次交易稅費成本，一年后再售收益遠較新房為高，而2009年上半年，新房再售收益已逐漸高于二手房（詳情參見附表3）：附表3購買新房與二手房一年后再售收益對照表購買時間新房一年后再售收益二手房一年后再售收益2007年1季度14%44.55%2季度13%35.10%3季度-6%15.26%4季度-19%-4.85%2008年1季度-25%-9.24%2季7、度-26%-1.92%3季度-6%20.40%4季度10%49.35%2009年1季度69%69.84%2季度71%62.35%以上數據由“鏈家地產”市場研究部提供2.新房與二手房購買后再出售成功率：出售成功率=成交量/掛牌量備注：根據鏈家地產各建筑年限成交量及掛牌量推算市場上成交總量及掛牌總量形成最終圖表圖 6 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房購買后再出售成功率對比圖以上數據由“鏈家地產”市場研究部統計分析u 小結：購買房產后再售成功率依照年限新舊依次遞增，即1年內二手房再售成功率最低，10年以上再售成功率則最高，也就是說，購買新建商品房后短期內再出售成功率僅在5%左右，盡管價8、格漲幅較快，但基本處于有價無市的局面。三、 二手房市場聯動指標1成交量指標圖 7 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房成交量對比圖圖表數據由“鏈家地產”市場研究部統計分析特點1：每一階段的新建商品住宅成交量達到相對峰值都幾乎影響下一季度二手房成交量到達相對峰值（詳情參見附表4）；附表4：新建商品住宅成交量領漲時間點詳情時間新建商品住宅成交量（套）環比漲幅影響下季度二手住宅成交漲幅2007年3季度4366118.30%14.70%2008年4季度3696166.80%132.20%2009年2季度5303073.80%16%以上數據由“鏈家地產”市場研究部提供特點2：2009年以后新建9、商品住宅與二手住宅成交比值日益縮小（詳見附表5）附表5：新建商品住宅與二手房成交比拐點詳情時間二手住宅成交量（套）新建商品住宅成交量（套）新建商品住宅：二手住宅2009年1季度36704305141：1.202009年2季度64460530301：1.222009年3季度75127457071：1.642009年4季度90764497881：1.822010年1季度47017284181：1.652010年2季度41000250751：1.64以上數據由“鏈家地產”市場研究部提供2成交價格指標2.1新房與二手房平均成交價格對比圖 8 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房成交價格對比圖10、圖表數據由“鏈家地產”市場研究部統計分析u 小結：按季度來看，新房價格幾乎處于漲跌的領先指標（詳情參見附表6）附表6：新建商品房與二手房價格聯動對比特點具體描述漲跌趨勢同步2007年1季度2008年2季度同步上漲、2008年3季度2008年4季度同步下跌、2009年1季度2010年2季度同步上漲新建商品住宅領漲領跌2008年3季度2008年4季度新房下跌19%，二手房下跌12%，新房領跌； 2009年1季度2010年2季度新房上漲158，二手房上漲79%，新房領漲以上資料由“鏈家地產”市場研究部提供2.2新房與二手房圖 9 新房與不同年限二手房價格走勢對比圖 以上資料由“鏈家地產”市場研究部提11、供u 小結：新房價格領漲各建筑年代二手房，并且自2009年3季度開始，其對各建筑年代二手房按新舊不同，漲跌幅的影響也由深到淺，因此，實際可以看出，整個房地產市場房產價格上漲主要受商品房推動（詳情參見附表7）：附表7：各價格變化期新房引領不同年限二手房價格漲跌對照表價格變化階段新建商品住宅價格趨勢1年內價格趨勢12年價格趨勢35年價格趨勢610年價格趨勢10年以上價格趨勢第一次價格上行期漲幅76% 29 63 39 38 36 價格下行期跌幅-23% 7 -3 -18 -1 -6 第二次價格上行期漲幅151% 123 84 65 104 19 以上數據由“鏈家地產”市場研究部提供3. 典型指標圖12、 10 2007年1季度至2010年2季度高檔新房與二手房價格對比圖特點1：高檔房具有同漲性：無論是新建商品住宅，還是二手住宅，上漲幾乎同步（詳情參見附表8）附表8：高價量新房二手房同漲時段對比詳情時間高價量新房成交價格漲幅高價量二手房成交價格漲幅2007年上漲階段：2007年1季度2008年1季度3529466%1789635%2009年上漲階段：2009年1季度2010年2季度56300157%3241699% 以上資料由“鏈家地產”市場研究部提供特點2：高檔房房價下跌時間滯后于整個市場平均價格下降時間：整個市場價格下降出現在2008年3季度，而高檔房價格下降出現在2008年4季度；特點313、：高檔房房價下跌周期短于整個市場平均價格下降周期：整個市場價格下降出現在2008年3季度2009年1季度，涉及3個季度，而高檔房價格下降出現在2008年4季度2009年1季度，涉及2個季度；特點4：2009年1季度后，高檔新房漲幅日益加快，與高檔二手房差距日益加大：漲幅分別為157%、98%；特點5：二手高檔房較之新建高檔房具有更好的保值抗跌性，在市場下跌期間，新建高檔房下跌幅度超過二手高檔房：在2008年4季度2009年1季度，新房與二手房相比2008年3季度跌幅分別為40%、5%。4.面積指標圖 11 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房面積對比圖特點1：新房與二手房平均成交面積14、差距基本經歷了大小大小的變化（詳情參見附表9）： 附表9：新房與二手房平均成交面積差距變化拐點詳情時間新房面積二手房面積平均成交面積差2007年1季度131 7854 2008年4季度100 8416 2009年3季度119 88 31 2010年2季度109 83 26 （單位：平米）以上數據由“鏈家地產”市場研究部提供特點2：市場成交量上行時，二手房平均成交面積基本也成上行趨勢，主要體現在（詳情參見附表10）： 附表10：新房與二手房平均成交面積差距變化拐點詳情時間成交量（套）平均成交面積（平米）面積環比漲幅07年上升期間2007年2季度2132078 0.3%2007年3季度26825815、5 9.2%2007年4季度3076786 0.8%09年上升期間2009年1季度3670486 2.0%2009年2季度6446087 1.7%2009年3季度7512788 1.1%以上數據由“鏈家地產”市場研究部提供特點3：新房成交平均面積受市場成交量影響變化明顯，成交平均面積最大值出現在2007年3季度，為132平米，成交平均面積的最小值出現在2009年4季度，為100平米；相比較二手房成交平均面積在三年來沒有顯著變化， 成交平均面積最大值出現在2009年3季度，為88平米，成交平均面積最小值出現在2007年1季度，為78平米。5心理引領指標圖 12 2007年1季度至2010年2季度16、新房與二手房價格、報盤價對比圖 以上數據由“鏈家地產”市場研究部提供u 小結：新房價格對二手房的掛牌和成交價格影響都較為多重，主要表現在（詳情參見附表11）附表11：新建商品房對二手房心理影響指標指標具體描述領漲1.2007年3季度新房成交價格環比上漲22%，二手房掛牌價、成交價分別上漲12%、10%； 2.2009年3季度新房成交價格環比上漲21%，二手房掛牌價、成交價分別上漲12%、15%； 3.2010年1季度新房成交價格環比上漲8.7%，二手房掛牌價、成交價分別上漲16%、15%.領跌1.2008年3季度新房成交價格環比下降5.9%，二手房掛牌價、成交價分別上漲2.1%、6.2%；新房17、價格對成交影響更為趨同1.在新房成交價格領漲或領跌名現階段，對二手房的成交價格漲跌幅影響更為接近其本身；對掛牌價格影響相對較弱，因此，可以說新房成交價格影響的是二手房供需雙方結合的心理預期值以上資料由“鏈家地產”市場研究部提供四、 成交量預測圖 13 2009年北京二手房市場換手率與其他城市對比圖 以上數據由“鏈家地產”市場研究部提供u 小結：u 啟示：二手房市場相對成熟城市，換手率高，可以達到615；預測1：2008年二手房成交7.4萬套左右，按照當前存量市場468萬套左右的存量計算，換手率尚不足1.6%；而2009年北京二手房市場5.7%這一相對較高的換手率，相當于一年暴增了4.1%，有受18、到2008年過低后成交積累的助推，按照兩年平均來看，北京二手房市場換手率實際處于3.6%左右的一個正常且符合當前市場較健康的水平；預測2：預計20102012年三年二手房換手率在3.64%左右的話，那么每年二手房成交量為：附表12：未來三年存量房合理成交量推算表年代預計存量房規模（萬套）換收率成交量（萬套）2010年4953.64%17.8-19.82011年51018.3-20.42012年52018.7-20.8以上數據由“鏈家地產”市場研究部提供終結：附表13：購買新房與二手房綜合指標對照表指標新房二手房購買難度難易持有壓力大小再出售收益高低再出售成功幾率低高未來房產價格影響引領助推以上資料由“鏈家地產”市場研究部提供