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1、流程名稱：項目前期策劃流程流程名稱：項目前期策劃流程 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 時間 主管副總/總經理 /總經理辦公會 前期開發部 資金財務部 開始 1 1 戰略發展部 獲取土地信息 獲得土地相 關資料 項目粗選 進行實地 考察 資金安排 現金流量 形成初步可行 性分析報告 審核？ 形成詳細可行性 分析報告 審批？ 通過招、拍、 掛獲得土地 直接與土地方或 合作方簽訂協議 結束 2 2 5 5 7 7 1717 8 8 9 9 1414 1616 1111 1010 1919 2020 1818 工程管理部 審核？ 規劃技術部 成本2、估算 技術可行 市場調研 成本估算 工期安排 付款計劃 1010 4 4 1111 1212 銷售部 價格預測 銷售進度 提價策略 項目定位 市場/競爭分析 1313 1515 2121 市場/政策 分析報告 人員 人員 人員 6 6 6 6 6 6 戰略指導 3 3 流程名稱：項目前期策劃流程說明流程名稱：項目前期策劃流程說明 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 流程步驟流程步驟 工作內容的簡要描述工作內容的簡要描述 重要輸入重要輸入 重要輸出重要輸出 相關表單相關表單 1. 前期開發部根據政府部門、中介公司、其他社會關系的信息獲取 土地信3、息 土地信息 2. 前期開發部獲取土地相關資料，如土地證、控制性規劃及其他等 土地相關資料 3. 在戰略發展部指導下獲得土地信息 戰略指導 4. 總經理辦公會驗證以上資料的完整性、合法性、有效性 土地資料的驗證 結果 5. 前期開發部與總經理辦公會共同進行項目粗選 項目粗選結果 6. 戰略、技術、銷售部配合前期開發部實地考察 人員 7. 前期開發部、規劃技術部、銷售部、戰略部進行聯合實地考察 實地考察結果 8. 戰略發展部提供提供項目相關市場數據及政策分析報告 市場及政策分析 9. 前期開發部、銷售部、技術部共同進行市場調研 市場分析報告 10. 規劃技術部協助進行成本估算和技術可行性分析 成4、本估算、技術可行性 分析 成本測算 表 11. 工程管理部協助進行工期安排及付款計劃 工期安排、付款計劃 工程付款 計劃表 12. 資金財務部協助進行資金安排及現金流預測 資金安排、現金流預測 資金安排 計劃表、 現金流量 表 13. 銷售部協助進行價格預測、安排銷售進度及提價策略 價格預測、銷售進度、 提價策略 銷售計劃 表 流程名稱：項目前期策劃流程說明流程名稱：項目前期策劃流程說明 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：戰略發展部流程擁有者：戰略發展部 流程步驟流程步驟 工作內容的簡要描述工作內容的簡要描述 重要輸入重要輸入 重要輸出重要輸出 相關表單相關表單 14. 前5、期開發部形成初步可行性分析報告 初步可行性分析 15. 總經理、主管副總經理、戰略發展部對初步可行性分析報 告進行審核，審核通過轉到14，不通過結束 初步可行性分析報告 審核結果 16. 前期開發部進行市場/競爭分析 市場/競爭分析報 告 17. 前期開發部進行項目定位分析 項目定位報告 18. 前期開發部在以上工作基礎上，形成詳細的可行性分析報 告 詳細可行性分析報 告 19. 總經理、主管副總經理、戰略發展部對項目進行決策 詳細可行性分析報告 決策結果 20. 前期開發部通過土地招、拍、掛獲得土地 土地獲取 21. 前期開發部直接與土地方或合作方簽訂協議獲得土地 土地獲取 流程名稱：項目前6、期手續流程流程名稱：項目前期手續流程 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 時間 前期開發部 資金財務部 戰略發展部 工程管理部 規劃技術部 銷售部 開始 交納出讓金、契稅、交易費 資金支持 建設用地規劃 許可證 投資 項目 備案 建設用 地批準 書 土地證 地形圖 地下管 線測繪 資金支持 輸入輸出 技術部 技術部 1 1 3 3 2 2 獲得土地 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 1111 1212 流程名稱：項目前期手續流程流程名稱：項目前期手續流程 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部7、流程擁有者：前期開發部 時間 前期開發部 資金財務部 戰略發展部 工程管理部 規劃技術部 銷售部 輸入輸出 釘樁成果（包括 水準點） 技術部 工程部 規劃方案設計 建筑方案設計 技術部 技術部 規劃審批？ 規劃審批？ 人防初審 消防初審 人員支持 人員支持 人員支持 資金支持 1313 1414 1515 1818 1616 1717 1919 2121 2020 2323 2222 2424 2525 2626 流程名稱：項目前期手續流程流程名稱：項目前期手續流程 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 時間 前期開發部 資金財務部 戰略發展部8、 工程管理部 規劃技術部 銷售部 輸入輸出 方案成果通 知書 地質勘 察 技術部 技術部 施工圖設計 投資計劃 園林 地名 人防 消防 環保 供熱 圖紙審查 大 配 套 項目報建 占道 破路 臨水 臨電 臨排 資金支持 人員技術 資金支持 資金支持 2727 2828 2929 3030 3131 3232 3333 3434 3535 3636 3737 3838 3939 4040 4141 4242 4343 資金支持 4444 4545 4646 4747 4848 4949 5050 5151 人員技術 5252 建 筑 工 程 規 證 5353 流程名稱：項目前期手續流程流程名稱：9、項目前期手續流程 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 時間 前期開發部 資金財務部 戰略發展部 工程管理部 規劃技術部 物業 輸入輸出 基礎定位 放線委托 規劃驗線 物 業 備 案 施工招標 監理招標 工程部 工程部 安全委托 質量監督 委托 水泥、墻 改基金 民工工資 保證金 工程部 工程部 前期物業 管理服務 合同，物 業管理服 務方案， 業主公約 資金支持 工程部 工程部 資金支持 5454 5555 5656 5757 5858 5959 6060 6161 6262 6363 6464 6565 6666 6767 6868 69610、9 7070 7171 流程名稱：項目前期手續流程流程名稱：項目前期手續流程 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 時間 前期開發部 資金財務部 戰略發展部 工程管理部 規劃技術部 銷售部 輸入輸出 開工證 基礎形象施工 工程部 銷售部 銷售證 施工進度 和竣工交 付日期的 說明 商品房銷 售方案， 面積計算 成果表， 商品房網 上銷售數 據錄入 結束 7272 7373 7474 7777 7575 7676 7878 流程名稱：項目前期手續流程說明流程名稱：項目前期手續流程說明 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發11、部流程擁有者：前期開發部 流程步驟流程步驟 工作內容的簡要描述工作內容的簡要描述 重要輸入重要輸入 重要輸出重要輸出 相關表單相關表單 1. 前期部獲得土地 獲得土地 2. 資金財務部支持出讓金、交易費、契稅等費用 資金 3. 前期部交納出讓金、交易費、契稅 出讓金、交易費、契稅 發票 4. 前期開發部獲得建設用地規劃許可證 建設用地規劃許可證 5. 前期開發部進行投資項目備案 投資項目備案文件 營業執照 企業資質證書 出讓合同 6. 前期部辦理建設用地批準書 建設用地批準書 7. 前期部購買地形圖 地形圖 8. 前期部辦理土地正 土地證 地形圖 出讓合同 用地規證 三項款交齊證明 已付款票據12、 9. 資金財務部支持地下管線測繪、地形圖費用 資金 10. 前期部將地形圖轉給規劃技術部 地形圖 11. 前期部委托地下管線測繪 地下管線圖紙 12. 前期部將地下管線圖轉給規劃技術部 地下管線圖紙 13. 資金財務部支持地界測繪的費用 資金 流程名稱：項目前期手續流程說明流程名稱：項目前期手續流程說明 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 流程步驟流程步驟 工作內容的簡要描述工作內容的簡要描述 重要輸入重要輸入 重要輸出重要輸出 相關表單相關表單 14. 前期部委托地界測繪 釘樁成果 15. 前期部將釘樁成果轉交給工程部和技術部 釘樁成果 13、16. 規劃技術部完成規劃設計方案 規劃設計方案 17. 前期部從規劃技術部獲得規劃設計方案 規劃設計方案 18. 規劃技術部配合前期開發部進行規劃方案審查 人員、技術 19. 前期部完成規劃方案審批 規劃審批成果 出讓合同 用地規證 規劃設計方案 地形圖 授權委托書 20. 規劃技術部完成建筑方案設計 建筑方案設計 21. 前期部從規劃技術部獲得建筑設計方案 建筑設計方案 22. 規劃技術部配合前期開發部進行規劃方案審查 人員、技術 23. 前期開發部完成建筑方案審批 建筑方案審批成果 地形圖 出讓合同 用地規證 總平面 建筑設計方案 授權書 24. 規劃技術部協助前期開發部進行人防初審及消14、防初 審 人員、技術 流程名稱：項目前期手續流程說明流程名稱：項目前期手續流程說明 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 流程步驟流程步驟 工作內容的簡要描述工作內容的簡要描述 重要輸入重要輸入 重要輸出重要輸出 相關表單相關表單 25. 前期開發部進行建筑方案的人防初審 人防初審結果 26. 前期開發部進行建筑方案的消防初審 消防初審結果 27. 前期開發部得到方案成果通知書 方案成果通知書 28. 技術部完成地質勘查 地質勘查報告 29. 前期開發部從技術部獲得地質勘查報告 地質勘查報告 30. 規劃技術部完成施工圖設計 施工圖 31. 前15、期開發部從技術部獲得施工圖 施工圖 32. 前期部完成投資計劃 投資計劃 規劃方案及成果 出讓合同 地形圖 資金證明 33. 資金財務部支持大配套的費用 資金 34. 前期開發部辦理大配套手續 大配套證明 35. 前期開發部辦理園林手續 押金證明 36. 前期開發部辦理地名手續 地名證明 37. 前期開發部辦理人防手續 人防證明 38. 前期開發部辦理消防手續 消防證明 39. 前期開發部辦理環保手續 環境評估報告 40. 前期開發部辦理供熱手續 供熱證明 41. 資金財務部支持園林、地名、消防、人防、環 保、供熱費用 資金 流程名稱：項目前期手續流程說明流程名稱：項目前期手續流程說明 流程編16、號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 流程步驟流程步驟 工作內容的簡要描述工作內容的簡要描述 重要輸入重要輸入 重要輸出重要輸出 相關表單相關表單 42. 前期開發部辦理項目報建手續 報建備案 投資計劃 43. 資金財務部支持占道、破路、臨時水電、臨排的費 用 資金 44. 工程管理部支持占道、破路、臨時水電、臨排的人 員和技術 人員、技術 45. 前期開發部辦理占道手續 占道批復 46. 前期開發部辦理破路手續 破路批復 47. 前期開發部辦理臨水手續 臨水批復 48. 前期開發部辦理臨電手續 臨電批復 49. 前期開發部辦理臨時排水手續 臨時排水17、批復 50. 前期開發部辦理建筑工程規劃許可證 建筑工程規劃許可證 建筑施工圖 投資計劃 用地規證 出讓合同 土地證 地名/消防/人防 建設用地批準書 授權委托 地形圖 51. 資金財務部支持施工圖審查費用 資金 52. 規劃技術部配合前期部完成圖紙審查 人員、技術 投資項目備案 流程名稱：項目前期手續流程說明流程名稱：項目前期手續流程說明 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 流程步驟流程步驟 工作內容的簡要描述工作內容的簡要描述 重要輸入重要輸入 重要輸出重要輸出 相關表單相關表單 53. 前期開發部完成施工圖審查 審查批復 投資項目備案 18、建筑工程規劃證 1：500總平面圖 消防證明 地勘報告 樁基礎檢測報告 施工圖 各專業設計書 54. 資金財務部支持基礎定位放線委托 資金 55. 前期開發部完成基礎定位放線委托 委托結果 56. 前期開發部將委托結果給工程部 委托結果 57. 物業協助前期開發部辦理物業備案 前期物業管理服務合 同，物業管理服務方 案，業主公約 58. 前期開發部辦理物業備案 物業備案批復 營業執照及資質證 書 建筑工程規證 經規劃局批準的規 劃詳圖 前期物業管理服務 合同 物業管理服務方案 業主公約 流程名稱：項目前期手續流程說明流程名稱：項目前期手續流程說明 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程19、擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 流程步驟流程步驟 工作內容的簡要描述工作內容的簡要描述 重要輸入重要輸入 重要輸出重要輸出 相關表單相關表單 59. 前期部辦理規劃驗線手續 驗線紀錄 60. 前期開發部將規劃驗線記錄交給工程部 驗線紀錄 61. 工程部將施工招標備案交給前期開發部 施工招標備案 62. 前期開發部從工程部獲得施工招標備案 施工招標備案 63. 工程部完成監理招標 監理招標備案 64. 前期開發部從工程部獲得監理招標備案 監理招標備案 65. 工程部完成安全委托 安全委托書 66. 前期開發部從工程部獲得監安全委托書 安全委托書 67. 工程部完成質量監督委托 質量監督20、委托書 68. 前期開發部從工程部獲得監質量監督委托書 質量監督委托書 69. 資金財務部支持墻改、水泥基金的費用 資金 70. 前期部辦理墻改手續、散裝水泥手續 墻改、散裝水泥證明 71. 前期部辦理民工工資保證金手續 保證金證明 72. 前期部辦理開工證 開工證 用地規證 建設工程規證 工程質量監督 水泥/墻改基金 施工合同 施工圖審查批復 安全施工措施備案表 建設資金證明 投資計劃 流程名稱：項目前期手續流程說明流程名稱：項目前期手續流程說明 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 流程步驟流程步驟 工作內容的簡要描述工作內容的簡要描述 重21、要輸入重要輸入 重要輸出重要輸出 相關表單相關表單 73. 工程部完成基礎形象施工 工程達到正負零 74. 前期開發部從工程部獲得基礎形象部位 工程達到正負零照片 75. 工程部配合前期部辦理銷售證 施工進度和竣工日期的說明 76. 銷售部配合前期部辦理銷售證 商品房銷售方案，面積計算 成果表，商品房網上銷售數 據錄入 77. 前期開發部辦理銷售證 銷售證 土地證 大配套證明 營業執照 投資計劃 地名證明 資質證書 建筑工程規正 物業備案 開工證 進出形象部位照片 總平面 施工進度及竣工交 付日期說明 商品房網上銷售數 據錄入合格證明 商品房銷售方案 面積計算成果表 78. 前期開發部將銷售證22、交給銷售部 銷售證 流程名稱：前期開發部管理流程流程名稱：前期開發部管理流程 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 時間 前期開發部 人力資源部 開始 戰略發展部 1 1 戰略理解 企業文化理解 公司戰略 競爭戰略 職能戰略 2 2 部門內部戰略宣灌 戰略目標 部門內部達成一致目標 全體員工共同分解戰略 目標管理體系 形成部門工作計劃 組織實施計劃 培訓、輔導 文化認同 目標控制？ 繼續實施 完成計劃 糾偏、調整 督促完成 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 1010 9 9 1111 1212 1313 1414 流程名稱：前期開23、發部管理流程流程名稱：前期開發部管理流程 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 時間 前期開發部 人力資源部 戰略發展部 內部考核？ 達到或超出目標 內部激勵、表揚 落后目標 懲罰 修正調整 激勵 支持整體戰略目標 部門考核 員工考核 結束 1515 1616 1717 1818 2222 1919 2020 2121 2323 2424 流程名稱：前期開發部管理流程說明流程名稱：前期開發部管理流程說明 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 流程步驟流程步驟 工作內容的簡要描述工作內容的簡要描述24、 重要輸入重要輸入 重要輸出重要輸出 相關表單相關表單 1. 前期開發部對公司戰略和企業文化理解 企業戰略、企業文化 2. 戰略發展部制定公司戰略、競爭戰略和企業文化 公司戰略、競爭戰略、 企業文化 3. 戰略發展部在公司戰略下形成戰略目標 戰略目標 4. 前期開發部結合戰略目標和對公司戰略的理解在本部門 進行戰略宣灌 戰略宣灌 5. 前期開發部內部達成一致 戰略共識 6. 前期開發部全體員工分解公司戰略目標 戰略目標分解 7. 前期開發部形成本部門的目標管理體系 目標管理體系 8. 前期開發部形成部門工作計劃 工作計劃 9. 人力資源部隊前期開發部進行相關培訓 培訓 10. 前期開發部組織實25、施工作計劃 階段性結果 11. 前期開發部內部自我控制 目標控制 12. 戰略發展部督促目標完成 督促控制 13. 前期開發部對偏離目標的工作進行糾正 糾正后的方向 14. 前期開發部對方向正確的目標繼續實施、完成 完成的結果 15. 前期開發部對自身結果進行考核 考核成績 16. 戰略發展部對前期開發部進行考核 考核結果 17. 人力資源部對前期開發部員工進行考核 考核結果 流程名稱：前期開發部管理流程說明流程名稱：前期開發部管理流程說明 流程編號：流程編號：2.1.12.1.1 流程擁有者：前期開發部流程擁有者：前期開發部 流程步驟流程步驟 工作內容的簡要描述工作內容的簡要描述 重要輸入重要輸入 重要輸出重要輸出 相關表單相關表單 18. 前期開發部達到或完成計劃目標 勝利的結果 19. 前期開發部沒有達到目標 失敗的結果 20. 前期開發部對績效人進行懲罰 批評、教育 21. 績效人修正調整自己的工作方式和發法 工作調整 22. 前期開發部的目標支持公司的整體目標 局部目標支持總目標 23. 前期開發部對好的績效人進行激勵 精神激勵 24. 人力資源部代表公司對好的績效人進行激勵 物質和精神激勵