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1、新項目啟動會管理辦法修訂記錄修改內(nèi)容修改人批準(zhǔn)人發(fā)布日期第一章 總則一、目的：進(jìn)一步有序強化公司新項目啟動階段的工作實施效率，規(guī)范項目啟動會工作、梳理項目價值點、決策點和控制點，識別項目風(fēng)險點提出預(yù)案，切實保障保障項目開發(fā)品質(zhì)和周轉(zhuǎn)速度。二、適用范圍：南寧城市公司投資的新項目三、組織形式、成員架構(gòu)及職責(zé)： 組織形式：抽調(diào)城市公司和項目的各方專業(yè)力量，以啟動會工作小組和會議研究決策的形式，高效協(xié)作，快速決策，提高項目前期研發(fā)工作效率，達(dá)成啟動會工作目標(biāo)。啟動會小組成員架構(gòu)：項目總監(jiān)、各職能部門專業(yè)骨干（精英）；根據(jù)階段性工作需要邀請物業(yè)、運營等部門參與。職責(zé)1、 啟動會小組是承擔(dān)項目開發(fā)建設(shè)過程2、中各項前期工作的團(tuán)隊組織；主要負(fù)責(zé)啟動會的會議管理、計劃推進(jìn)以及階段性成果文件管理；實施并保障啟動會機(jī)制的良性運轉(zhuǎn)。具體有以下：2、 制定項目工作計劃；3、 報告啟動工作計劃的執(zhí)行情況；4、 發(fā)現(xiàn)實施過程中的問題，研究處理解決并擇取向上匯報，請求資源和決策幫助；5、 適度做出關(guān)于資源分配、工作方向和內(nèi)容優(yōu)先級取舍等問題的決定，以推動啟動工作順利完成；6、 為保證項目成功實施，就已經(jīng)明確的工作事項和成果標(biāo)準(zhǔn)完整成稿提報審批、總結(jié)經(jīng)驗和分享。召集/主持人項目總監(jiān)項目總監(jiān)項目總監(jiān)由城市公司總經(jīng)理指派職責(zé)1）組織召集啟動會，全面掌握項目操作方案和關(guān)鍵點，對項目關(guān)鍵決策負(fù)全責(zé)。2）對內(nèi)統(tǒng)籌決策各專業(yè)問題3、，對外溝通協(xié)調(diào)關(guān)系資源，保障會議取得實質(zhì)性成果。四大金剛職責(zé)條線設(shè)計營銷成本工程職責(zé)1）對設(shè)計進(jìn)度和設(shè)計質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任。2）完成戶型配比，總平、單體方案設(shè)計；3）完成示范區(qū)方案設(shè)計等。4）提供多方案進(jìn)行測算比選，選擇最優(yōu)方案。1）對項目定位準(zhǔn)確性和策劃推廣效果負(fù)主要責(zé)任。2）產(chǎn)品核心價值導(dǎo)入、客群定位等市場定位。3）營銷前策、推盤節(jié)奏等方案編制。1）對成本控制成果和限額成本落地負(fù)主要責(zé)任。2）完成啟動會階段的目標(biāo)成本、合約規(guī)劃編制（具體可適項目條件而定）；相關(guān)招標(biāo)采購。3）提前介入方案定位和方案評選，配合技術(shù)部進(jìn)行多方案測算，選擇最優(yōu)方案，做好前端成本控制。1）對前期施工進(jìn)度和質(zhì)量、整體施工質(zhì)4、量和進(jìn)度負(fù)主要責(zé)任。2）完成圍擋、地勘、土方、基礎(chǔ)等前期施工；編制施工節(jié)點計劃；確定建造標(biāo)準(zhǔn)。3）明確工程質(zhì)量進(jìn)度目標(biāo)，做好提前籌劃。后臺支持條線征收拆遷配合報批報建運營財務(wù)物業(yè)職責(zé)1、對征收安置政策進(jìn)行調(diào)查研究，制定相關(guān)思路和辦法。2、負(fù)責(zé)征收安置工作的協(xié)調(diào)；提供相應(yīng)征收安置數(shù)據(jù)；與有關(guān)部門單位協(xié)同工作（包括且不限于以下工作：對擬征收房源建筑物附屬物的普查摸底；征收協(xié)議簽訂、開展征收補償及安置等）；確保安置建設(shè)工作順利開展。深入調(diào)研項目所在區(qū)域報批報建程序，前置對接政府核心干系人的要求和喜好等，完成項目的報批報建手續(xù)。階段性參與啟動會工作。協(xié)助負(fù)責(zé)地價、契稅繳交等土地交接工作，做好融資，統(tǒng)籌5、資金情況，確定現(xiàn)金流回正，投資回收周期。從客戶需求和物業(yè)管理角度給出功能設(shè)計優(yōu)化意見。四、運作方式與周期：啟動會工作運作方式：啟動會小組更多以各種正式和非正式的內(nèi)部溝通會議和會議研究決策的形式，來達(dá)成啟動會工作目標(biāo)。啟動小組會議定義為兩類：1.一類是帶有決策或?qū)徟c的階段性成果研究審批會（項目層次），在此定義這類會議為啟動會。（以下同）2.不涉及決策或?qū)徟?，專業(yè)性工作溝通較多的小組會議，可定義為項目啟動階段的工作例會。（以下同）生命周期開始標(biāo)志首次啟動會結(jié)束標(biāo)志以項目前期開發(fā)最不可控節(jié)點做為結(jié)束標(biāo)志（暫以方案報批通過后2個月內(nèi)，提交啟動會成果文件并通過城市公司審批時點為標(biāo)志，可結(jié)合公司關(guān)注重點6、做變動調(diào)整）召開頻次啟動階段需持續(xù)性召開正式的啟動會和非正式的工作例會。提倡啟動會要有意見會簽及會后多進(jìn)行工作例會以便各專業(yè)之間的多協(xié)同多碰撞。1） 可根據(jù)項目個性靈活設(shè)置間隔，建議根據(jù)形成的階段性成果或某些重要事項需要項目啟動小組團(tuán)隊和領(lǐng)導(dǎo)決策審批意見的需要來適時召開啟動會。以便對重要事項或階段成果做出研判預(yù)決策；2）工作例會則具體按照項目啟動小組團(tuán)隊需要，自行安排即可。建議每周例行安排一次。第二章 啟動會會議流程指引 一、首次啟動會流程指引會議目的1、授權(quán)和定義一個項目的開始，識別項目干系人的核心訴求；2、統(tǒng)一共識，提高重視，做出承諾；3、對啟動會整體工作統(tǒng)籌安排和部署，設(shè)定啟動會決策點、7、控制點。會議時間1、常規(guī)情況下，項目取得（招拍掛或土地收購協(xié)議生效日）后 7 天內(nèi)。2、特殊情況下（協(xié)議雖未實際落地但基本可確認(rèn)能夠獲取土地的情況） 集團(tuán)可研決策會過會后 7 天內(nèi)。召集/主持持人項目總監(jiān)參會人員1、城市公司總經(jīng)理等高層站臺；2、集團(tuán)戰(zhàn)略投資部、產(chǎn)品研發(fā)部負(fù)責(zé)人或代表（有決策能力）；3、城市公司四大金剛和后臺支持相應(yīng)條線負(fù)責(zé)人或代表（有決策能 力）；4、二級公司/項目部相關(guān)代表。會議準(zhǔn)備1.已通過決 策會的項目 基礎(chǔ)資料1) 地塊紅線圖，地塊建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)；2) 土地出讓摘牌文件；3) 初步市場定位，戶型配比，初步強排方案；4) 可研經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)等。2.地塊周邊市政接口和 不利因8、素調(diào) 研1) 天然氣，供暖；2) 給水、雨水、污水、中水；3) 強電、弱電；4) 周邊市政道路；5) 噪音源、污染源；6) 對心理產(chǎn)生不利因素，如加油站、高壓線、墓地等。3.深入調(diào)查當(dāng)?shù)仨椖块_ 發(fā)報建程序1) 項目報批報建程序，條件需求，周期需求，各環(huán)節(jié)干系部門、干系人；2) 熟悉了解報批過程各項法律政策及規(guī)范條例。會議內(nèi)容1、確定啟動會正式生命周期）城市公司總經(jīng)理2、初定項目成功標(biāo)尺和具體指標(biāo)：（包括但不限于1) 開發(fā)周期，首次開盤日期；2) 財務(wù)收益（凈利潤率和內(nèi)部收益率等）；3) 項目的創(chuàng)新點和貢獻(xiàn)；4) 交房一次成功率；5) 客戶滿意度；6) 產(chǎn)品市場影響力；7) 對公司的品牌支持；89、) 團(tuán)隊建設(shè)情況等。3、確定啟動會正式成員及分工項目總監(jiān)4、設(shè)定專項考核（根據(jù)項目難易程度設(shè)置，包括獎勵額度、獎勵范 圍、考核標(biāo)準(zhǔn)等）城市公司總經(jīng)辦、項目總監(jiān)5、拿地前已通過決策會的項目信息交底集團(tuán)戰(zhàn)略投資部城市公司營銷部 項目總監(jiān)6、討論梳理項目一二級節(jié)點計劃各專業(yè)條線7、初步部署和安排啟動會關(guān)鍵工作任務(wù)（體驗區(qū)選址、定位及開放計劃、項目建造標(biāo)準(zhǔn)、 項目景觀方案等）各專業(yè)條線8、其他需要討論決議的事項成果文件1、可實施的項目一二級節(jié)點計劃；2、專項考核方案；3、會議紀(jì)要。二、階段性成果評審啟動會會議流程指引序號階段會議關(guān)鍵控制點會議內(nèi)容必須參會人員選擇性參會人員成果文件1項目定位產(chǎn)品定位1)10、 項目總平面價值點挖掘；2) 項目戶型配比亮點分析；3) 立面風(fēng)格；4) 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目總監(jiān)、設(shè)計、營銷、成本、工程、報批報建物業(yè)、財務(wù)、運營項目定位報告2市場定位1) 目標(biāo)客群；2) 產(chǎn)品調(diào)性；3) 對標(biāo)樓盤、競品樓盤產(chǎn)品分析；4) 銷售賣點分析3總平及單體報批方案設(shè)計深度挖掘產(chǎn)品價值點：1) 戶型設(shè)計；2) 戶型和單體組合平面；3) 總圖設(shè)計；4) 立面效果確定5) 經(jīng)濟(jì)測算建筑設(shè)計方案4示范區(qū)1) 示范區(qū)選址、定位及開放計劃；2) 看房動線設(shè)計；3) 示范區(qū)方案設(shè)計；4) 示范區(qū)前期相關(guān)招標(biāo)采購。項目總監(jiān)、設(shè)計、營銷、成本、工程物業(yè)、財務(wù)、運營、報批報建示范區(qū)建設(shè)關(guān)鍵節(jié)點計劃5營銷11、推盤節(jié)奏預(yù)排、營銷道具及支持文件1) 策劃推廣、推盤節(jié)奏預(yù)排；2) 價格規(guī)劃；3) 項目案名；4) 項目外部形象包裝。5）交房標(biāo)準(zhǔn)；6）銷售賣點；7）樓書、營銷百問（銷售手冊）項目總監(jiān)、設(shè)計、營銷、工程、成本報批報建、物業(yè)、財務(wù)、運營6目標(biāo)成本1) 目標(biāo)成本預(yù)設(shè)（方案版）編制；2) 合約規(guī)劃（方向版）編制；3) 前期各項相關(guān)招標(biāo)采購。項目總監(jiān)、成本、工程、設(shè)計營銷、報批報建、物業(yè)、財務(wù)、運營目標(biāo)成本預(yù)設(shè)（方案版）合約規(guī)劃（方向版）7項目建造標(biāo)準(zhǔn)討論確定項目建造標(biāo)準(zhǔn)（集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化推廣應(yīng)用）項目總監(jiān)、設(shè)計、工程、成本營銷、報批報建、物業(yè)、財務(wù)、運營項目建造標(biāo)準(zhǔn)（模板）8前期施工1) 圍擋、地勘、土方12、基礎(chǔ)、臨設(shè)等施工；2) 工程策劃書編制；3) 基礎(chǔ)選型及施工先行；項目總監(jiān)、設(shè)計、工程、成本、報批報建營銷、物業(yè)、財務(wù)、運營工程管理策劃書9資金統(tǒng)籌1) 現(xiàn)金流回正和投資回收周期，特別是集團(tuán)資金回收周期；2) 融資方案考慮；項目總監(jiān)、財務(wù)、成本、營銷設(shè)計、工程、報批報建、物業(yè)、運營10風(fēng)險點分析對項目開發(fā)建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險進(jìn)行整理、識別、分析，提出化解措施、應(yīng)急預(yù)案項目總監(jiān)、設(shè)計、工程、成本、營銷、報批報建運營風(fēng)險控制表、應(yīng)急預(yù)案說明：1. 為確保示范區(qū)在開盤前開放，更好地向客戶展現(xiàn)產(chǎn)品價值，啟動會階段示范區(qū)方案設(shè)計必須落地。2. 為確保項目最終確定的成果與拿地階段定位要求一致，項13、目前期工作的關(guān)聯(lián)人員（如初步定位和初步方案負(fù)責(zé)人）至少要階段性參與。三、末次啟動會會議流程指引：會議目的1、 提煉和總結(jié)啟動會推進(jìn)過程中值得借鑒和推廣的經(jīng)驗和待改進(jìn)提升的方面，以利于后期啟動會的更好開展，帶動項目運營水平的進(jìn)一步提高；2、 對項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)做好交底。 會議時間啟動會結(jié)束標(biāo)志（見四、運作方式與周期）完成后5個工作日內(nèi)；召集人/主持人項目總監(jiān)參會人員城市公司總經(jīng)理，所有啟動會實際參加人員，項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)的各條線負(fù)責(zé)人會議內(nèi)容1) 固化啟動會成果，后續(xù)項目運營方向和節(jié)點排布交底；2) 后續(xù)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險識別和預(yù)案；3) 統(tǒng)計啟動會運營目標(biāo)達(dá)成情況；4) 啟動會實際參與人員的感悟和總14、結(jié)；5) 城市公司總經(jīng)理做最后總結(jié)。成果輸出1、 項目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險識別預(yù)案；2、 各條線專業(yè)經(jīng)驗總結(jié)和評估。第三章 成果保障機(jī)制一、決策機(jī)制：啟動會是一連串項目操作方案的推演操練會，需以成果為導(dǎo)向，分布決策，通過多次會議來輸出成果。 1、涉及政府過會審批的審議，以政府相關(guān)審批人員最終意見為準(zhǔn)。 2、涉及集團(tuán)過會審批的事宜，以集團(tuán)專業(yè)評審小組最終意見為準(zhǔn)。 3、不涉及集團(tuán)和政府過會審批的事宜，以項目總監(jiān)最終決策為準(zhǔn)。 備注： 1）需過集團(tuán)決策會議的文件：項目定位報告、項目建設(shè)設(shè)計方案；2）政府層面過會文件：立面專審（視項目情況）、日照分析報告、交通評價分析報告、修建性詳細(xì)規(guī)劃方案、建筑設(shè)計方案。15、二、審批機(jī)制1、成果文件的整理（啟動會運營組成員負(fù)責(zé)）提交審批（啟動會項目總監(jiān)負(fù)責(zé)）集團(tuán)專業(yè)評審會過會審批 2、成果抄送城市公司總經(jīng)理、項目分管領(lǐng)導(dǎo)、啟動會相應(yīng)專業(yè)負(fù)責(zé)人及城市公司總經(jīng)辦運營組。 三、調(diào)整機(jī)制1）通常情況下，根據(jù)集團(tuán)專業(yè)評審會的修正意見進(jìn)行微調(diào)。2）特殊情況下，如市場因素、自然因素、政府因素等切實成果需要小部分變更情況，需至少在城市公司范圍內(nèi)召開專題決策會議，由城市公司總經(jīng)理（或指派代表）做決策是否變動。3）若遇大面積的變更情況，需重新提報集團(tuán)專業(yè)評審會。四、優(yōu)化機(jī)制1、為保證該指引文件的實用價值，不斷強化運營工具，該指引實行階段性優(yōu)化機(jī)制。2、指引優(yōu)化與完善由項目總監(jiān)統(tǒng)籌、啟16、動會運營組執(zhí)行，重點總結(jié)啟動會實際操作中碰到的現(xiàn)實問題和經(jīng)驗教訓(xùn)，要求在總結(jié)會議后5個工作日形成修訂意見。3、由城市公司工程部匯總項目總監(jiān)提報的修訂意見，統(tǒng)籌城市公司各啟動會執(zhí)行情況，報送城市公司班子領(lǐng)導(dǎo)審批。五、考核機(jī)制1、啟動會成果文件作為項目開發(fā)建設(shè)的綱領(lǐng)性文件，用以指導(dǎo)項目全程運作，以達(dá)成項目運營目標(biāo)2、啟動會成果文件作為項目運營目標(biāo)考核書制定的來源，是設(shè)定和實施項目及團(tuán)隊考核的基礎(chǔ)性文件。3、啟動會成果在后續(xù)項目執(zhí)行過程中，如有發(fā)生重大變更導(dǎo)致項目運營目標(biāo)考核的指標(biāo)性調(diào)整，應(yīng)視調(diào)整后的影響予以責(zé)任追溯。第四章 解釋及執(zhí)行1、本制度自頒布之日起執(zhí)行南寧城市公司 二一六年十一月第五章 附件附件1.南寧公司項目啟動會成果編制模板附件2.項目啟動會操作經(jīng)驗分享