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1、廈門大唐地產集團南寧城市公司項目交房后工程維修整改管理辦法（討論稿）修訂記錄修改內容修改人批準人發布日期1、目的為規范地產公司內部及地產公司與物業公司之間，在項目物業交付后工程維修整改、配套設施完善等事務的處理程序和原則，以確保快速、高效地處理上述事務，避免因處理不及時造成業主投訴，從而提高公司品牌美譽度。2、適用范圍適用于大唐地產集團南寧城市公司下轄項目已交房物業的工程維修整改、配套設施完善等事務（包括但不限于房屋戶內、公共區域、公共設施設備等）。3.階段管理說明為了便于管理，對維修整改期進行分階段對接管理：階段一：集中返修期項目每一批次交付后的三個月為集中返修期，該階段由地產公司項目部負責2、其工程維修整改、配套設施完善等工作。階段二：零星返修期 集中返修期結束后至交付一年內，若地產公司項目部尚未撤離，則由項目部負責其工程維修整改、配套設施完善等工作；若項目部完工撤離的，在集中返修期整改率達95%后，移交至地產公司工程部負責。階段三：交付物業集中返修期結束后至交付一年，并排除集中返修期的所有返修內容，由地產工程部組織移交物業公司統一管理，物業公司負責后期的維修管理。4、各部門職責4.1地產公司項目部（1）負責接收物業公司的反饋以及業主的報修，按返修期限處理，并及時回復物業公司；（2）負責界定整改責任，確認費用的歸屬，組織安排工程維修的實施，并組織工程驗收，確認維修工作的完成。（3）3、負責對施工單位保修責任的協調管理。（4）負責對質保期內施工單位不能及時提供保修責任，對第三方的維修工程進行定價、確認手續辦理。（5）負責發起內部事項審批流程，登記施工單位質保金扣款臺帳，跟進財務付款辦理和扣款手續。（臺賬格式詳見附件二*項目分供方質保維修臺賬）（6）負責做好施工單位維修負責人及其聯系方式的臺賬，并及時對有變更后的聯系人及聯系方式進行更新； （7）在集中返修期結束后，負責將*項目分供方質保維修臺賬移交給地產公司工程部，所移交資料需滿足如下條件： 資料完整； 維修整改率達到95%及其以上（完成量的統計：住戶按出問題的房號為單位，公共部分按“同一部位”或“同一問題”為單位進行數量統計4、）；4.2 地產公司工程部（1）接收物業公司反饋的問題以及業主的報修，報修后負責的事務必須在時限內完成。（2）負責向施工單位發出施工整改函（質保期內施工單位響應不及時或已超過質保期的整改工程）；對施工單位保修責任的協調管理。（3）若報修事項涉及的施工單位不響應進場整改，或已超過質保期的，由工程部負責根據物業公司提交的呈報單，按照維改費用承擔原則確認費用的歸屬，并按預估金額的權限實施維修。（呈報單格式詳見附件三維修整改等（階段二零星返修期）呈報單）（4）負責與成本部確認整改費用，并督促、協調原施工單位安排人員進場整改或確定第三方施工單位，物業公司配合現場協調管理。（5）負責發起內部事項審批流程，5、登記施工單位質保金扣款臺帳，以及跟進財務付款辦理和扣款處理。（6）負責建立完整的工程維修檔案（電子版及紙質版），并繼續累計更新項目部移交的附件一交房后業主報修及物業提報問題清單和附件二*項目施工單位質保維修臺賬，以及編制附件四*項目交房后工程維修情況清單，對交房后業主報修的問題進行統計、分析，以提煉項目現場施工管控重點；考核施工單位的響應及時率，并作為是否入選后續項目的投標單位的考評條件之一。（6）在維修整改期內，由地產公司工程部負責監督工程的完工質量，統計交房后各階段產生的整改工程，并根據其內容、規模、金額等，對項目部的交房質量做出評價，報至計劃運營部，計入對該項目部的考評中，統計結果及評價6、同步報備至客戶關系部。4.3物業公司（1）負責接收業主報修的問題；（2）負責協調業主配合工程維修整改工作；（3）協助工程維修整改工作，并參與驗收確認維修完成；（4）報修后負責的事務必須督促項目部在時限內完成。（5）負責根據業主報修做好維修問題統計，并提交地產公司項目部。4.4地產公司客戶關系部（1）涉及客戶的重大整改事項的（指群體性事件），客戶關系部同步介入參與協調、追蹤及督辦，直至關閉。（2）對維保事項進行業主滿意度回訪，并對責任單位提出考核建議。5、關于維改隊伍、維改費用和賠償的處理5.1 維改隊伍和費用的確定（1）要求參照公司招投標的規定執行。（2）由地產公司工程部對外組織招標至少3支（7、含）以上的第三方維改隊伍，形成長期合作關系。（3）未確定長期合作的維修隊伍前，維改隊伍的選擇須符合公司的招標要求：采購方式選擇表：（括號內為材料設備類）序號采購估價金額招標采購方案備注1合同金額10萬元直接采購工程類（材料設備類）承包商選擇管理210萬元合同金額50（30）萬元議標3合同金額50（30）萬元招標招標單位評價原則上均需找3家及其以上的單位進行采購比價，對單位的要求需根據供應商基本信息評價表來進行評比。維改單位的確定，原則上按合理低價中標的原則。5.2 維改費用承擔原則（1） 合同質保期內的維修費用，因施工單位不響應的，由工程部組織第三方進行施工，費用從施工單位的質保金中扣除；成本8、部負責審核整改事項的金額，并保留造價版本（即博奧、廣聯達類）文件的電子版（2）合同質保期外的維修整改費用，自該批次物業的質保期結束之日起，由物業公司承擔；5.3賠償（1）整改完成后，如有業主或其他第三方因其經濟損失提出的賠付，由地產項目部、工程部、客戶關系部與物業公司共同判定、明確責任歸屬，屬于地產公司應承擔的責任，在雙方確定事項及金額屬實無誤后，由地產公司先行與業主或其他第三方協商賠付。（2） 賠付完成后，屬于質保期內施工單位責任的，地產公司工程部向施工單位發函，告知相關整改產生的費用、業主賠付金額以及應扣除的質保金。（3）因維修整改問題涉及重大維修整改事項、業主索賠或是對公司品牌聲譽造成惡9、性影響的業主投訴及群體性事件的，應進行追責，由地產公司工程部組織客戶關系部及計劃運營部進行聯合調查。 6、考核指標及考核辦法6.1考核辦法：考核指標指標涵義數據來源考核對象考核時間維修工作業主滿意率統計周期內，對維修工作的業主評價“滿意”戶數占完成維修戶數的百分比客戶關系部項目部或工程部每季度維修及時率統計周期內，及時完成的維修項目占應及時完成維修項目總數的百分比物業與客戶關系部共同核定項目部或工程部每季度6.2考核辦法：（1）集中返修期或未交付工程部的零星返修期階段，業主滿意率或維修及時率低于80%的，給予項目總罰款4000元，工程組長罰款2000元，主管工程師罰款1000元；地產公司工程部10、接收主管的零星返修期內，業主滿意率或維修及時率低于80%的，給予工程部負責人罰款4000元，維保主管罰款2000元，主管工程師罰款1000元。（2）因維修不當引起群訴事件，或是造成重大公關危機等嚴重損壞公司品牌形象的，對項目總或工程部負責人給予降職或辭退處分。7、本辦法自2017年4月1日起實施。附件：附件一交房后業主報修及物業提報問題清單附件二-*項目施工單位質保維修臺賬附件三-維修整改等（階段二）呈報單附件四-*項目交房后工程維修情況清單附件五-大唐地產南寧城市公司*項目維修整改明細工作時限表附件六-供應商基本信息評價表附件七-大唐地產南寧城市公司*項目交房后維修工程合同附件八-大唐地產南寧城市公司*項目交房后維修整改責任判定表