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1、1 總則1.1 為做好項目資產經營管理，提升企業經濟效益，特制訂本管理辦法。1.2 本暫行辦法適用于投資公司內部全資及控股的所有房地產公司和億達物業管理公司（以下簡稱地產公司、物業公司）之間物業資產經營管理。1.3 本辦法所稱委托資產經營管理，一般包括：委托資產管理服務、委托代理服務、委托資產經營服務和提供臨時服務。 2 職責劃分 2.1 投資公司物業管理部負責監督指導資產經營管理工作，審批委托管理服務協議，制定管理制度。2.2 地產公司負責提供委托經營管理的資產明細，擬訂管理服務協議，對經營管理服務質量進行監督檢查。2.3 物業公司負責按照合同約定，對委托的資產按約定做好經營與管理工作。3 2、委托資產管理服務3.1 委托資產管理服務是指地產公司將非經營性資產委托物業公司管理，物業公司提供約定的管理服務，并接受地產公司服務質量的監督，地產公司主要考核物業公司管理水平和成本的控制，物業公司按一定比例或包干金額取得管理酬金收入。非經營性資產一般包括：a) 空置房；b) 地產公司擁有產權的車庫、商業公建、會所；c) 項目部辦公室等。3.2 空置房3.2.1 空置房分三種情況：a）業主己經辦理入住手續但仍未入住；b）房屋已售出但業主未辦理入住手續；c）房屋己辦理承接驗收但未出售。第一種情況因業主個人原因未使用房屋，其管理服務費屬業主自己承擔義務，由業主支付，物業公司負責追繳；第二種情況和第三3、種情況同屬地產公司未完成將房屋轉交給購房者手中，其管理服務費由地產公司承擔。空置房如發生供暖等費用，由地產公司一并支付給物業公司。若地產公司要求對空置房內部進行家政式保潔，則按照家政服務另外協商。3.2.2 地產公司將空置房委托管理形式在前期物業服務合同中約定。物業公司應制定空置房巡查制度，對門窗、水管、開關、水閥、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行檢查，發現問題及時報告。3.3 地產公司擁有產權的車庫、商業公建、會所3.3.1 地產公司將其擁有產權的車庫（位）的物業管理委托給物業公司管理，并在前期物業服務合同中對管理服務費用標準予以約定。3.3.2 地產公司交納的車庫物業管理費應不低于業主交費標準4、，一般為60-100元/月位，無論已經出租還是未出租的車位都應交納管理費。如地產公司將擁有產權的車庫或車位出售給業主，則由物業公司負責根據管理成本，向業主收取管理費。3.3.3 地產公司將其擁有產權的商業公建的物業管理委托給物業公司管理，并支付物業管理費用。一般按照商業物業管理費標準交納管理費，無論己出售或是出租，均按此結算，該項委托約定可納入前期物業公司服務合同中。3.3.4 若地產公司將擁有產權的會所委托物業公司管理，應與物業公司簽訂委托協議，明確雙方責權利關系。若地產公司將會所租賃給其他經營者經營，應按商業用房標準向物業公司交納管理費。3.4 項目部辦公室等地產公司根據需要將項目部辦公室5、等物業委托物業公司管理并提供服務，這些委托可采取分別約定合約的形式確定。物業公司可采取按預算包干制或按服務總成本+酬金（服務總成本10-15%）的辦法結算。4 委托代理服務4.1 委托代理服務是指地產公司將資產或相關事務委托物業公司代為經營和服務，雙方通過代理協議進行責權利約定，物業公司按照約定賦予的代理權提供代理服務，并按經營績效實際發生額提取酬金。結算方式可單次結算也可月、季結算或酬金包干。具體包括：a）尾盤銷售；b）地產公司擁有產權的車庫/位租售。4.2 尾盤銷售地產公司與物業公司可在代理銷售協議書中明確尾盤銷售的代理方法、服務標準等，對酬金提取方式進行約定。一般由地產公司設定底線價格，6、物業公司不低于該價格銷售，并按合同成交額的3-5%計提酬金。4.3 地產公司擁有產權的車庫/位租售對地產公司擁有產權的車庫/位的租/售，地產公司與物業公司在代理租售協議書中明確責權利，物業公司管理酬金按照不低于租賃收入的10%或不低于合同成交額的3%計提。4.4 地產公司與物業公司在代理租賃協議書中明確代理方法、服務標準及相關職責等，對酬金提取方式進行約定。一般由地產公司設定底線價格或租金浮動價格，物業公司不低于該價格租賃，如采取全權代理形式（含代收租金等），物業公司按不低于租賃總收入的10計提酬金。5 委托資產經營服務5.1 委托資產經營是指地產公司將擁有產權的一些可經營性資產委托物業公司經7、營，由物業公司承擔經營風險對贏利情況設定目標，并接受地產公司的經營考核。委托經營的資產包括地產公司擁有產權的會所及娛樂場所、酒店、商業公建等配套資產。5.2 地產公司對擬委托物業公司經營的資產評估后，與物業公司簽訂經營責任書，報投資公司審批后實施。6 提供臨時服務6.1 地產公司在其經營括動中需要物業公司提供臨時勞務，如清潔、禮儀、臨時看管等服務，物業公司必須確保擁有足夠的資源，包括從事相關工作的人員技能培養等，并保證服務質量。部分工作涉及到安全、保密性，物業公司應在人員和制度方面嚴格要求。為便于物業公司準備充分，地產公司至少提前三天提出書面要求，并需經雙方責任人確定后作為結算依據。6.2 物業公司每年向地產公司申報各類人員的臨時服務用工標準，并獲得地產公司的確認，以此為標準結算臨時服務費用。臨時服務費包括人工成本十酬金（總人工成本的l0-15%）。7 附則7.1 本管理辦法由投資公司物業部負責解釋。7.2 本管理辦法自發布之日起施行。