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1、1 總則1.1 為進一步理順投資公司內(nèi)部地產(chǎn)企業(yè)與億達物業(yè)公司之間在前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營管理關系，建立規(guī)范、高效的協(xié)作機制及產(chǎn)業(yè)鏈條，提升億達品牌及信譽，培育更多的忠誠客戶，進而促進房地產(chǎn)公司銷售，特制訂本管理辦法。1.2 本暫行辦法適用于投資公司內(nèi)部全資及控股的所有房地產(chǎn)公司和億達物業(yè)公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間新項目前期物業(yè)管理的委托。1.3 本辦法所稱的前期物業(yè)管理委托主要是針對物業(yè)公司承接地產(chǎn)公司新開發(fā)項目的合同洽談、方案確定、前期物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務協(xié)議的簽訂等過程。為加強投資公司所屬地產(chǎn)項目質(zhì)保金管理，保證各項目質(zhì)保金有效、規(guī)范、合理使用，制定項目質(zhì)保金操作指引。2、2 職責劃分2.1 投資公司物業(yè)管理部負責前期物業(yè)服務合同、前期物業(yè)服務協(xié)議的審批。2.2 項目所在地產(chǎn)公司負責審核物業(yè)公司的前期物業(yè)服務合同(含管理方案)、前期物業(yè)服務協(xié)議，負責組織新項目物業(yè)管理招投標工作。2.3 億達物業(yè)公司負責具體編寫新項目招投標文件、編制項目物業(yè)管理方案、進行費用測算、草擬前期物業(yè)服務合同和前期物業(yè)服務協(xié)議、臨時管理公約。3 工作內(nèi)容與責任3.1 前期物業(yè)管理招投標 (大連市暫未實行)地產(chǎn)公司根據(jù)政府主管部門關于項目前期物業(yè)管理招投標管理的相關規(guī)定，與政府招投標辦等部門及時溝通，在項目正式開盤銷售前30日內(nèi)與物業(yè)公司配合完成項目招投標工作，并簽訂前期物業(yè)服務合同。物業(yè)3、公司收到物業(yè)管理招標信息后，應迅速組織人員從地產(chǎn)公司(或委托招標單位)獲得招標文件或相關資料，購買招標文件，繳納投標押金，報送投標申請。組織相關部門專業(yè)人員成立投標工作小組，完成物業(yè)項目調(diào)查、招標文件分析、投標文件編制及評審、參加開標及中標后的合同談判等工作。 3.2 參與新項目可研論證開發(fā)公司開發(fā)（物管）部門組織召開新項目前期工作專題會，新項目可研報告/市調(diào)大綱。物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司要求，對新項目周邊類似樓盤物業(yè)管理區(qū)域市場狀況組織調(diào)查，并依據(jù)考察情況形成項目物業(yè)管理評估報告，提交地產(chǎn)公司決策參考。3.3 參與營銷策劃地產(chǎn)公司銷售部門在內(nèi)部預售前60日內(nèi)召開新項目物業(yè)管理相關工作要求說明會，4、介紹項目營銷基本思路，提出對項目前期物業(yè)管理的總體要求。物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司要求，在項目內(nèi)部預售前30日內(nèi)，完成下列工作：a)對項目物業(yè)管理概念進行策劃和提煉，報地產(chǎn)公司參考選用，以使物業(yè)管理能夠真正作為服務產(chǎn)品與地產(chǎn)產(chǎn)品定位緊密結(jié)合，對地產(chǎn)公司產(chǎn)品形成重要的補充、包裝和提升，同時也作為銷售賣點可供提煉的內(nèi)容之一。b)對項目物業(yè)管理服務工作進行全面策劃，形成物業(yè)管理方案，報地產(chǎn)公司審核、投資公司審批后組織實施。3.4 前期物業(yè)服務合同簽訂地產(chǎn)公司在房屋銷售前30個工作日內(nèi)，組織物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務合同。合同由物業(yè)公司參照國家建設部相關示范文本起草，報地產(chǎn)公司審核會簽、投資公司物業(yè)管理部審批5、。a)合同中應明確委托物業(yè)管理內(nèi)容、委托管理期限、雙方權利義務、物業(yè)管理服務標準、物業(yè)管理服務費用、項目開辦費用、維修基金管理、管理/經(jīng)營用房、空置房管理費、車庫、會所等配套設施管理等。b)物業(yè)公司在簽訂前期物業(yè)服務合同前應完成前期物業(yè)管理服務費標準測算，報地產(chǎn)公司審核、投資公司審批后執(zhí)行。服務費標準應參照行業(yè)水平和政府限價，結(jié)合物業(yè)公司自身的經(jīng)營成本和地產(chǎn)公司銷售需要確定，原則上應保證項目入住兩年內(nèi)能實現(xiàn)收支平衡。如收支不能達到平衡，應明確虧損責任承擔方和分擔方案報投資公司審批。對于由于配合地產(chǎn)公司銷售需要等而產(chǎn)生的定價虧損，應明確對物業(yè)公司的補償方式，具體形式由雙方協(xié)商解決。c)有關項目開6、辦費是物業(yè)公司進駐項目時產(chǎn)生的辦公用房、員工宿舍、食堂、活動室及其裝修和必備物資等的一次性費用，可由地產(chǎn)公司實報實銷一次性支付，或由物業(yè)公司在管理費測算中分攤進去。如地產(chǎn)公司認為測算的物業(yè)管理費偏高，也可由地產(chǎn)公司承擔項目開辦費用。d)對因市政配套不到位等原因，項目用水、電、氣、暖等費用由于非銷售承諾形成的交費與收費之間存在的價差、量差，如按施工用電或工業(yè)用電標準交費與按民用標準收費之間形成的價差、前期施工返修等造成水電開支過大等，即實際存在的收支價差和量差，以及因二次加壓供水、供暖未及時移交等發(fā)生的費用，由地產(chǎn)公司承擔補差責任。3.5 前期物業(yè)服務協(xié)議簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議由物業(yè)公司負責擬定，7、在房屋銷售前30個工作日內(nèi)報地產(chǎn)公司審核確定。物業(yè)買受人與地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同的同時，與物業(yè)公司簽署 前期物業(yè)服務協(xié)議。a)協(xié)議內(nèi)容包括：雙方的權利和義務、物業(yè)管理服務內(nèi)容和責任、物業(yè)管理服務質(zhì)量標準、物業(yè)管理服務費用、有償服務費用、維修資金的管理與使用、保險、廣告牌設置及權益、違約責任等。b)協(xié)議中對物業(yè)服務費、公共產(chǎn)權、維修資金管理和使用、服務內(nèi)容和責任等方面條款應嚴格審核，慎重嚴謹。為了規(guī)避日后經(jīng)營風險，對管理費定價虧損的項目應在協(xié)議中明確與業(yè)主約定：前期物業(yè)管理定價，地產(chǎn)公司給予了相關支持，物業(yè)公司與業(yè)主重新簽訂委托合同時，物業(yè)公司可根據(jù)實際運作情況，與業(yè)主協(xié)商調(diào)整管理費標準。c)該協(xié)議應明確起止時間為自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同 生效時止。3.6 簽訂臨時管理規(guī)約地產(chǎn)公司在銷售前將項目臨時管理規(guī)約向物業(yè)公司買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人與地產(chǎn)公司簽訂物業(yè)買賣合同時對臨時管理規(guī)約予以書面承諾認可。臨時管理規(guī)約由物業(yè)公司負責擬定，在房屋銷售前30個工作日內(nèi)完成地產(chǎn)公司審核、投資公司審批。4 附則4.1 本辦法由投資公司物業(yè)部負責解釋。4.2 本辦法自下發(fā)之日起執(zhí)行。