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1、1 總則1.1為進一步規范業主委員會籌備成立工作，給項目后續物業管理工作奠定良好基礎，提升億達品牌，特制訂本管理辦法。1.2 本暫行辦法適用于投資公司內部全資及控股的所有房地產公司和億達物業管理公司（以下簡稱地產公司、物業公司）。1.3 本暫行辦法所稱籌備成立業主委員會是指物業交付使用后，首位業主入住2年后或入住率超過50%時，地產公司協調政府主管部門籌備召開業主大會，選舉產生項目業主委員會委員。2 職責劃分 2.1 投資公司物業管理部負責對項目業主委員會籌備成立工作監督指導。2.2 項目所在地產公司負責協調政府主管部門，組織召開業主大會，選舉產生首屆業主委員會委員。2.3 物業公司負責協助地2、產公司，做好外圍配合工作。3 工作內容及職責3.1 籌備成立申請當住宅小區入住后達到業主委員會成立的條件時，地產公司應會同物業公司，向項目所在區物業行政主管部門報告，申請召開第一次業主大會，選舉產生業主委員會。3.2 組織成立業主大會籌備工作小組3.2.1經項目所在區物業行政主管部門批準后，在區物業行政主管部門和街道社區居民委指導下，地產公司應及時組織成立業主大會籌備工作小組，同時要通過宣傳欄、電子顯示屏、網站等形式向廣大業主宣傳成立業主委員會的目的和意義、業主大會的職權、業主委員會的職權和義務、業主委員會的選舉程序等。3.2.2 業主大會籌備工作小組的職責：a)確定業主委員會候選人產生的方式3、候選人資格審查、確定候選人名單；b)確定業主委員會委員選舉方式、時間及地點；c)組織召開首次業主大會等。3.3 籌備工作小組由地產公司代表、業主代表組成，業主代表由業主自愿申請，如規定期限前無業主自愿，可由社區居民委和物業公司推薦產生。3.4 籌備工作小組中的業主代表應具備以下條件：a)應為業主本人（業主身份以售房合同或產權證登記為準）；b)熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的成年人，同時還應有一定文化知識；c)支持、配合物業公司的工作。3.5籌備工作小組成立后，應向小區全體業主公布。4 確定業主委員會人數、候選人數及產生方式4.1業主委員會人數應根據區物業行政主管部門的要4、求確定，根據物業管理區域的規模，一般由713人組成。4.2 籌備工作小組成立后應及時確定業主委員會候選人。業主委員會實行差額選舉，因此候選人數必須多于應選人數。4.3業主委員會候選人應具備以下條件：a)必須是業主本人依據銷售合同或產權證明；b)熱心公益事業，責任心強，有組織能力和工作時間；c)有一定的文化知識水平；d)支持、配合物業公司的工作。4.4 如售房合同或產權證上登記的業主超過一人，均可按享有的產權比例行使業主權利，但如果他們同時成為籌備工作小組成員或業主委員會候選人，必須提前向全體業主公布。對既是籌備工作小組成員又作為業主委員會候選人的業主，必須提前向全體業主公布。4.5 候選人產生5、的方式：a)候選人的產生可采取業主聯名推薦方式，每十名或以上業主可聯名一次性推薦1名候選人；b)可采取分樓、分單元等方式進行候選人的選舉并確定候選人；c)擁有百分之十以上投票權的業主也可以推薦1名候選人；d)對于公司購房，由該公司法人代表或指定代理人以單一業主的身份履行業主權利和義務，可推薦1名委員候選人；e)對所有空置房，由地產公司法人代表或指定代理人以單一業主的身份履行業主權利和義務，由地產公司推薦1名委員候選人。4.6 公布候選人資料4.6.1業主委員會候選人產生后，應將候選人資料在小區公示14天。4.6.2候選人資料應包括：（以下資料收集時應告知業主需對外公布并征得業主同意）a)業主委6、員會委員候選人推薦表；b)所在單位證明或推薦函；c)身份證復印件及照片；d)業主身份證明（銷售合同或產權證明復印件）。4.7 發放回收選票4.7.1業主大會表決可采取現場投票的方式，也可采用上門發放、回收選票的方式。為提高選票回收率，保證選舉成功，一般采用后者。4.7.2如候選人資料公示期滿業主無異議，則印制選票，并在社區居民委監督指導下，安排人員逐戶發放、回收。4.7.3投票人必須是產權登記人或產權登記人的委托代理人，公司戶應是公司法定代表人或其書面授權人。委托（授權）人填寫選票須附有產權人簽字的書面委托書。4.7.4回收票數應超過已入住業主投票權數的一半，選舉方為有效。4.8 召開業主大會7、4.8.1會前須提前一周通知管理服務區域全體業主。可采取在小區宣傳欄張貼書面通知、在通過電子顯示屏、社區網站等形式發布。4.8.2除業主外，出席人員須包括區物業行政主管部門領導、街道社區居委會領導、候選人、籌備工作小組成員、物業公司代表等。會議現場業主仍可投票。4.8.3當場開箱驗票、唱票。應有唱票、計票、監票人。其中監票人應從現場參加會議的業主中以自愿的方式產生。4.8.4驗票時應注意：a)選票應蓋有物業公司服務中心公章；b)業主所投票數不得超過其投票權數；c)所選人數不得超過應選委員人數。d)候選人所得票數須超過回收票數的一半方可當選業主委員會委員。5 召開第一次業主委員會5.1業主委員會8、產生后，應在7日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人、副主任12人、執行秘書1人（可聘任），建立健全業主委員會組織架構，以便業主委員會正常開展工作。5.2 業主委員會召開第一次會議后，應向管理服務區域全體業主公布選舉結果。6 業主委員會申請備案6.1 自業主委員會選舉產生之日起十五日內，應指定專人報區物業行政主管部門備案，并申請刻制業主委員會公章。6.2 申請備案時一般應提交如下材料：a)業主委員會備案申請報告；b)業主委員會章程；c)業主公約。6.3 業主委員會公章應由專人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事項需使用公章時，應由多數委員簽字認可。6.4 為做好項目資產經營管理，提升企業經濟效益，特制訂本管理辦法。7 附則7.1 本管理辦法由投資公司物業部負責解釋。7.2 本管理辦法自發布之日起施行。