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1、1 總則1.1為進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會籌備成立工作，給項(xiàng)目后續(xù)物業(yè)管理工作奠定良好基礎(chǔ)，提升億達(dá)品牌，特制訂本管理辦法。1.2 本暫行辦法適用于投資公司內(nèi)部全資及控股的所有房地產(chǎn)公司和億達(dá)物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）。1.3 本暫行辦法所稱籌備成立業(yè)主委員會是指物業(yè)交付使用后，首位業(yè)主入住2年后或入住率超過50%時，地產(chǎn)公司協(xié)調(diào)政府主管部門籌備召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生項(xiàng)目業(yè)主委員會委員。2 職責(zé)劃分 2.1 投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目業(yè)主委員會籌備成立工作監(jiān)督指導(dǎo)。2.2 項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)政府主管部門，組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員。2.3 物業(yè)公司負(fù)責(zé)協(xié)助地2、產(chǎn)公司，做好外圍配合工作。3 工作內(nèi)容及職責(zé)3.1 籌備成立申請當(dāng)住宅小區(qū)入住后達(dá)到業(yè)主委員會成立的條件時，地產(chǎn)公司應(yīng)會同物業(yè)公司，向項(xiàng)目所在區(qū)物業(yè)行政主管部門報告，申請召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。3.2 組織成立業(yè)主大會籌備工作小組3.2.1經(jīng)項(xiàng)目所在區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)后，在區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道社區(qū)居民委指導(dǎo)下，地產(chǎn)公司應(yīng)及時組織成立業(yè)主大會籌備工作小組，同時要通過宣傳欄、電子顯示屏、網(wǎng)站等形式向廣大業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會的目的和意義、業(yè)主大會的職權(quán)、業(yè)主委員會的職權(quán)和義務(wù)、業(yè)主委員會的選舉程序等。3.2.2 業(yè)主大會籌備工作小組的職責(zé)：a)確定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生的方式3、候選人資格審查、確定候選人名單；b)確定業(yè)主委員會委員選舉方式、時間及地點(diǎn)；c)組織召開首次業(yè)主大會等。3.3 籌備工作小組由地產(chǎn)公司代表、業(yè)主代表組成，業(yè)主代表由業(yè)主自愿申請，如規(guī)定期限前無業(yè)主自愿，可由社區(qū)居民委和物業(yè)公司推薦產(chǎn)生。3.4 籌備工作小組中的業(yè)主代表應(yīng)具備以下條件：a)應(yīng)為業(yè)主本人（業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)）；b)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力和必要工作時間的成年人，同時還應(yīng)有一定文化知識；c)支持、配合物業(yè)公司的工作。3.5籌備工作小組成立后，應(yīng)向小區(qū)全體業(yè)主公布。4 確定業(yè)主委員會人數(shù)、候選人數(shù)及產(chǎn)生方式4.1業(yè)主委員會人數(shù)應(yīng)根據(jù)區(qū)物業(yè)行政主管部門的要4、求確定，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，一般由713人組成。4.2 籌備工作小組成立后應(yīng)及時確定業(yè)主委員會候選人。業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉，因此候選人數(shù)必須多于應(yīng)選人數(shù)。4.3業(yè)主委員會候選人應(yīng)具備以下條件：a)必須是業(yè)主本人依據(jù)銷售合同或產(chǎn)權(quán)證明；b)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，有組織能力和工作時間；c)有一定的文化知識水平；d)支持、配合物業(yè)公司的工作。4.4 如售房合同或產(chǎn)權(quán)證上登記的業(yè)主超過一人，均可按享有的產(chǎn)權(quán)比例行使業(yè)主權(quán)利，但如果他們同時成為籌備工作小組成員或業(yè)主委員會候選人，必須提前向全體業(yè)主公布。對既是籌備工作小組成員又作為業(yè)主委員會候選人的業(yè)主，必須提前向全體業(yè)主公布。4.5 候選人產(chǎn)生5、的方式：a)候選人的產(chǎn)生可采取業(yè)主聯(lián)名推薦方式，每十名或以上業(yè)主可聯(lián)名一次性推薦1名候選人；b)可采取分樓、分單元等方式進(jìn)行候選人的選舉并確定候選人；c)擁有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主也可以推薦1名候選人；d)對于公司購房，由該公司法人代表或指定代理人以單一業(yè)主的身份履行業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，可推薦1名委員候選人；e)對所有空置房，由地產(chǎn)公司法人代表或指定代理人以單一業(yè)主的身份履行業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，由地產(chǎn)公司推薦1名委員候選人。4.6 公布候選人資料4.6.1業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生后，應(yīng)將候選人資料在小區(qū)公示14天。4.6.2候選人資料應(yīng)包括：（以下資料收集時應(yīng)告知業(yè)主需對外公布并征得業(yè)主同意）a)業(yè)主委6、員會委員候選人推薦表；b)所在單位證明或推薦函；c)身份證復(fù)印件及照片；d)業(yè)主身份證明（銷售合同或產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件）。4.7 發(fā)放回收選票4.7.1業(yè)主大會表決可采取現(xiàn)場投票的方式，也可采用上門發(fā)放、回收選票的方式。為提高選票回收率，保證選舉成功，一般采用后者。4.7.2如候選人資料公示期滿業(yè)主無異議，則印制選票，并在社區(qū)居民委監(jiān)督指導(dǎo)下，安排人員逐戶發(fā)放、回收。4.7.3投票人必須是產(chǎn)權(quán)登記人或產(chǎn)權(quán)登記人的委托代理人，公司戶應(yīng)是公司法定代表人或其書面授權(quán)人。委托（授權(quán)）人填寫選票須附有產(chǎn)權(quán)人簽字的書面委托書。4.7.4回收票數(shù)應(yīng)超過已入住業(yè)主投票權(quán)數(shù)的一半，選舉方為有效。4.8 召開業(yè)主大會7、4.8.1會前須提前一周通知管理服務(wù)區(qū)域全體業(yè)主。可采取在小區(qū)宣傳欄張貼書面通知、在通過電子顯示屏、社區(qū)網(wǎng)站等形式發(fā)布。4.8.2除業(yè)主外，出席人員須包括區(qū)物業(yè)行政主管部門領(lǐng)導(dǎo)、街道社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)、候選人、籌備工作小組成員、物業(yè)公司代表等。會議現(xiàn)場業(yè)主仍可投票。4.8.3當(dāng)場開箱驗(yàn)票、唱票。應(yīng)有唱票、計(jì)票、監(jiān)票人。其中監(jiān)票人應(yīng)從現(xiàn)場參加會議的業(yè)主中以自愿的方式產(chǎn)生。4.8.4驗(yàn)票時應(yīng)注意：a)選票應(yīng)蓋有物業(yè)公司服務(wù)中心公章；b)業(yè)主所投票數(shù)不得超過其投票權(quán)數(shù)；c)所選人數(shù)不得超過應(yīng)選委員人數(shù)。d)候選人所得票數(shù)須超過回收票數(shù)的一半方可當(dāng)選業(yè)主委員會委員。5 召開第一次業(yè)主委員會5.1業(yè)主委員會8、產(chǎn)生后，應(yīng)在7日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人、副主任12人、執(zhí)行秘書1人（可聘任），建立健全業(yè)主委員會組織架構(gòu)，以便業(yè)主委員會正常開展工作。5.2 業(yè)主委員會召開第一次會議后，應(yīng)向管理服務(wù)區(qū)域全體業(yè)主公布選舉結(jié)果。6 業(yè)主委員會申請備案6.1 自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，應(yīng)指定專人報區(qū)物業(yè)行政主管部門備案，并申請刻制業(yè)主委員會公章。6.2 申請備案時一般應(yīng)提交如下材料：a)業(yè)主委員會備案申請報告；b)業(yè)主委員會章程；c)業(yè)主公約。6.3 業(yè)主委員會公章應(yīng)由專人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事項(xiàng)需使用公章時，應(yīng)由多數(shù)委員簽字認(rèn)可。6.4 為做好項(xiàng)目資產(chǎn)經(jīng)營管理，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，特制訂本管理辦法。7 附則7.1 本管理辦法由投資公司物業(yè)部負(fù)責(zé)解釋。7.2 本管理辦法自發(fā)布之日起施行。