午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、1 目的確定合理的管理費收費標準，為投資公司所屬項目物業管理的正常運營提供指引。2 范圍適用于億達投資公司所屬項目的物業管理費測算。3 職責根據物業管理小區的實際情況，由物業公司負責所接管物業管理小區的組織架構及人工成本，設備、清潔、綠化成本，對小區的管理服務費進行綜合測算。4 方法及過程控制4.1物業管理費的測算方法一般有兩種：1、列舉法，2、倒推法列舉法一般適用根據預定的物業管理標準，測算物業管理費單價；倒推法一般適用根據預定的物業管理費單價，測算出合理的物業管理服務承諾。在實際工作中，一般是兩種方法結合使用，互相印證。4.2 列舉法中所預定的物業管理服務標準是根據被測算物業的基本情況及客2、戶需求和地產要求，按億達投資公司物業管理服務標準來制定的。4.3 倒推法中所預定的物業管理費單價是根據對當地物業管理行業情況進行考察、調研、分析，參考當地同類型、同檔次物業收費價格的基礎上核定。4.4 將列舉法測算的物業管理費與倒推法測算的物業管理費進行比較，綜合調整，得出一個較合理的收支平衡的收費標準及各項目費用比例。4.5 為了測算的方便，將所有費用按物業管理服務的性質和專用設備等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產費用、物料消耗、物業公共費用、其它。4.6 注意事項：4.6.1南北差異，注意南北地域在設備、設施方面的不同，從而帶來的費用測算上的差異；4.6.2法規差異，注意各地在勞3、動法規、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。4.7 物業管理費測算公式為：物業管理費單價所有費用的總和參加測算的物業總面積4.8 物業管理收費面積的確定物業管理收費面積的依據是開發商提供的物業資料（以提供給銷售部門的售樓面積為準）。面 積 統 計 表 (單位:平方米)名稱住宅面積商業面積寫字樓面積會所面積別墅面積學校面積面積合計購房合同面積分攤管理費面積注:如購房合同中面積已包括分攤公共面積，則按此面積直接統計，如個別地區法規要求合同中按套內面積計或按套計，則應加入分攤管理費面積。4.9 列舉法測算4.9.1 人工費用的測算1）組織架構的確定根據項目經營管理的規模、復雜程度、智4、能配套、樓宇類型、數量、檔次、功能及設施配備、周邊環境、以及委托方對物業管理服務的要求等實際情況，對組織架構、崗位編制進行預測。2） 人工費用的測算根據確定的組織架構，遵循相關法規要求及公司薪金福利標準進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節費、其它。a) 工資的測算（單位：元/月）。根據確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規定進行人員工資的測算。人員工資構成表單位：元序號名稱工資標準人數工資金額（月）1經理工資標準人數2經理助理工資標準人數3行政管理人員工資標準人數技術、維修人員工資標準人數5保安人員工資標準人數6保潔人員工資標準人數7綠化人員5、工資標準人數8其他人員工資標準人數合計b) 獎金及雙薪（單位：元/月）。根據確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規定進行獎金、雙薪的測算。獎金及雙薪單位：元序號名稱標準（折算月）人數補貼、獎金金額（月）1季度獎標準人數2雙薪標準人數3年終獎標準人數合計c) 工資附加費（單位：元/月）。按照政府規定及公司薪金福利標準進行工資附加費的測算。工資附加費計提的標準按國家規定的標準計提。d) 社會保險費的測算（單位：元/月）。按照當地勞動部門的規定進行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標準差異較大，在測算時請注意區分）。e) 補貼及過節費根據確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規定進行6、補貼、過節費、上下班交通補貼的測算。補貼及過節費單位：元序號名稱標準（折算月）人數補貼、獎金金額（月）1加班補貼標準人數2交通補貼標準人數3過節費標準人數合計f) 其它4.9.2 行政費用的測算（單位：元/月）a) 低值易耗品購置費用。b) 管理處辦公用水電費。水費根據管理處水費的使用情況（包括飲用水）：使用水費金額使用量（立方）/月水費收費單價飲用水金額飲用水（桶）/月桶飲用水單價電費根據管理處的照明、空調、辦公設備配置的情況：照明用電費用辦公照明的功率按每天實際使用時間（折算成的小時單位）電費收費標準辦公電器用電費用空調等辦公設備的功率按每天實際使用時間（折算成的小時單位）電費收費標準c)7、 辦公設備維護費用。主要指復印機、傳真機、打印機、空調等設備每月的保養費。d) 通訊費。物業管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網絡通訊費。e) 公干車輛費。根據管理服務業務的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。 f) 交際應酬費。g) 電腦維護費用。根據管理處配置的電腦數量以及管理處業務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網絡使用費、軟件開發費用的分攤等。h) 報刊資料費。因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。i) 咨詢及訴訟費。聘請法律顧問的費用分攤，業主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。4.9.3 財產費用的測算（單位：元/月）a) 折舊費用。管理處正常管8、理服務需要所購置的固定資產（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。固定資產包括：l 辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調、電視機、保險柜等。l 清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。折舊費用固定資產的原值固定的使用年限12月b) 資產的攤銷。管理處前期發生的開辦費按物業委托管理合同的合同期限進行分攤。開辦費主要包括：前期購置的辦公設備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。分攤費用開辦費發生的總額委托的管理期限12月c) 固定資產的修理費。前期購置的固定資產，按固定資產折舊的15%計提修理費。d) 員工宿舍租9、金（地產提供宿舍，此項費用不計）。e) （財產）保險費（公共設施、設備購買的保險）。保險費（須投保的公共設施、設備）總金額保險費率保險受惠物業的總面積購買保險是業主及物業管理公司規避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業主如有異議，必須經業主大會決定并形成法律文件。4.9.4 物料消耗的測算（單位：元/月）a) 服裝費的測算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。服裝費用構成表單位：元序號名稱服裝成本人數服裝費用（月）1經理服裝成本人數使用月份2行政管理人員服裝成本人數使用月份3技術、維修人員服裝成本人數使用月份4保安管理人員服裝成本人數使用月份5保潔管理人員服裝成本人10、數使用月份6綠化人員服裝成本人數使用月份7其他人員服裝成本人數使用月份合計b) 保安物料消耗。根據物業管理所需配置的保安器材，按照實際使用年限進行攤銷。保安器材分攤明細表單位：元物資名稱單價數量使用期限每月分攤費用備注對講機3年所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。對講機電池2年對講機耳嘜0.5年電警棍2年硬盤錄像機3年巡更棒3年巡更感應點3年手電筒3年干電池20天防火服3年防火面具3年手推式滅火器2年4公斤滅火器2年消防工具5年消防桶3年救援繩5年交通指揮棒2年反光背心3年緊急隔離帶3年合計c) 保潔物料消耗。根據物業管理所需配置的保潔材料，按照實際使用年限進行攤11、銷。保潔材料分攤明細表單位：元名稱用途單位單價月均消耗數量月均消耗金額備注玻璃刮刀清潔玻璃把3所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。鏟刀清潔地面把2清潔桶盛水個1長地拖清潔地面把3掃把清潔地面把3垃圾斗清掃垃圾個2地刷清潔地面把3塵拖布清潔大堂套1毛巾擦拭物品條15雞毛撣除塵把1潔廁刷清潔便池把3膠手套勞動保護雙2地毯清潔劑清潔地毯瓶2洗衣粉清洗物品包2去污粉去除污跡瓶2洗潔精清洗物品桶4潔廁靈清潔便池桶5玻璃水清潔玻璃瓶2不銹鋼水清潔不銹鋼制品瓶0.5電話消毒液殺菌瓶4空氣清新劑空氣清新瓶5蠟水打蠟瓶3起蠟水起蠟瓶3潔而亮清潔物品瓶4碧麗珠清潔皮制物品瓶3大垃圾袋12、存放廢棄物個900小垃圾袋存放廢棄物個4500清潔用品月消耗費用小計注：如保潔項目外包，此項費用的金額以外包協議規定的金額為準。d) 環境、綠化物料消耗。根據物業管理的綠化面積及綠化品種，按養護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區消殺等。e) 物業維修物料消耗。根據小區配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業維修物料分攤表單位：元序號項目測算依據費用構成備注1公共設施的維修養護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養護，標識牌、指13、示牌的制作更換公共場所路面養護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設施養護材料。所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算2供配電系統變壓器發電機變壓器、高壓設備維修保養材料。發電機運行保養材料費、油費3照明系統樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數核算日光燈、節能燈、燈座、感應開關材料費4消防系統防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費5給排水系統生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費6防盜，監控系統消防信號柜14、消防聯動柜、閉路監控系統、紅外線周界防越系統的維修養護。每年維修材料費7水景娛樂設施維護材料費8空調及采暖4.9.5 小區公共費用的測算（單位：元/月）a) 公共電費。根據小區設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。b) 電梯系統電費。電梯電費電梯數量電梯功率30天電梯每天的使用時間（折算成小時數）電費單價（元/度）電梯通風、照明電梯通風、照明功率30天每天的使用時間（折算成小時數）電費單價（元/度）c) 公共照明系統電費。室內照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區公共景觀等所有照明系統的電費：公共照明系統電費照明器具的功率30天相應照明電器的15、每天的使用時間（折算成小時數）的總和電費單價（元/度）d) 供配電系統電費。變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為準，或：l 變壓器的電費（變壓器基本電費（總容量不同，基本電費有所差別）+超出基本電量的實際使用電量）電費單價；l 變壓器的電費變壓器功率電費單價24小時30天e) 消防系統電費。消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）消防水泵的數量消防水泵的功率電費單價2.5小時3月送、排煙風機（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）送、排煙風機數量送、排煙風機功率電費單價2.5小時3月中央控制室電費中央控制室所有電器的功率30天每天實際工作時間電費單價f) 給排水16、系統電費。供水變頻泵、潛水泵使用的電費泵的功率數量30天每天實際工作時間電費單價g) 泳池系統電費。(收費泳池不計此項)泳池系統電費循環系統的功率30天每天實際工作時間電費單價h) 公共水費（單位：元/月）綠化水費根據小區綠化面積確定（如根據體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費綠化面積0.0350%15天水費單價（含排污費、加壓費）清潔用水根據清潔面積測算：清潔用水估算每天用水量30天水費單價（含排污費、加壓費）泳池用水（收費泳池不計此項）根據泳池容積測算泳池水費：泳池用水泳池容量3次（每年換水3次）12月水費單價（含排污費、加壓費）小區景觀用水根據小區景觀的數量測17、算：小區景觀用水小區景觀每天耗用水量30天水費單價（含排污費、加壓費）i) 電梯運行費。電梯保養費：每部電梯每月保養費單價的總合如果每部保養費單價相同，則電梯保養費電梯保養費單價電梯數量電梯年檢費：電梯每月年檢費每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價電梯數量）12月j) 公共設施養護費。根據小區配置的設施、設備的清單，按照設施、設備的使用壽命及保養周期進行維修費用測算（可參考下表的測算方法）。物業維修物料分攤表單位：元序號項目測算依據費用構成備注1公共設施的維修養護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養護，標識牌、指示牌18、的制作更換公共場所路面養護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設施養護材料。所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算2供配電系統變壓器發電機變壓器、高壓設備維修保養材料。發電機運行保養材料費、油費3照明系統樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數核算日光燈、節能燈、燈座、感應開關材料費4消防系統防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費5給排水系統生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費6防盜，監控系統消防信號柜、消19、防聯動柜、閉路監控系統、紅外線周界防越系統的維修養護。每年維修材料費7水景娛樂設施維護材料費8空調及采暖k) 社區文化費用根據小區的本年度社區文化計劃確定所需的費用。 l) 垃圾清運費根據小區每天垃圾量確定：垃圾清運費垃圾量（桶）收費單價4.9.6 其它a) 稅金的測算（單位：元/月）根據國家規定計提：稅金（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）稅率b) 管理酬金的測算（單位：元/月）按照當地政府規定的比例計提管理酬金。如：管理酬金以上包括稅金在內的所有費用酬金提取比例c) 不可預見費用該項費用按總支出的3%（參考值）計提不可預見費用（4.9.1項、4.20、9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）3%4.9.7 計算各類物業管理費的收費標準根據測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構成明細表，計算出各類物業管理費的收費標準。管理費構成明細表單位：元/月.M2項目人工費用行政費用財產費用物料消耗小區公共費用其它分攤面積收費標準住宅商業寫字樓會所別墅學校合計注意：被測算的物業可能存在以下幾種情況：同一單體同一用途；同一單體不同用途；不同單體同一用途；不同單體不同用途。這樣除了不同物業單體的管理服務費標準不同，即使對同一個物業單體，例如綜合性物業，既有商業部分，又有住宅或寫字樓部分，也會出現同一個物業內有不同的收費標準的情況21、，特別是開發的大盤，一塊宗地內物業用途的多樣性將使物業管理費的測算較復雜。各類管理費的測算還應參照當地政府制定的物業收費指導標準及相關規定。4.10倒推法測算4.10.1根據對當地物業管理行業情況進行考察、調研、分析，參考當地同類型、同檔次物業收費價格的基礎上核定。4.10.2 根據物業面積計算出總收入。4.10.3 按成本比例經驗值分別計算各項目所分攤費用。附：物業成本構成比例經驗值（僅供參考）物業管理成本構成比例經驗值項目人工費用行政費用財產費用物料消耗小區公共費用其它比例40%5%5%10%25%15%4.10.4 按各項目分攤費用推測出合理的物業管理服務承諾。（推測方法是按列舉法的細分內容，倒過來推測）4.11 綜合比較調整物業管理費對比調整表單位：元項目列舉法倒推法調整情況人工費用行政費用財產費用物料消耗小區公共費用其它合計注：可將以上六項內容進一步細分進行比較調整。