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1、商品房出入庫管理辦法第一章 總 則第一條 為規范商品房出入庫管理，確保資產完整，制定本辦法。第二條 大連億達投資有限公司（以下簡稱“投資公司”）所屬房地產公司開發的住宅、公建等產品（以下簡稱商品房）出入庫的管理均執行本辦法。第二章 面積及售價確定第三條 面積1、開發部門提供項目施工圖，并召集預算、工程、經營等相關部門共同會審圖紙，確定樓號、房號、物業用途及功能定位，經公司總經理辦公會通過后，報投資公司總裁辦公會審定。2、預算部門依據已確定的圖紙，按照國家有關規定計算開發項目的總面積、銷售面積（含分攤面積）及不可銷售面積，并確定單位面積。3、營銷部依據圖紙及國家有關法律、法規、規定在預算部門計算2、面積的基礎上進行復核和計算，并負責協調房地產測繪中心提前進行面積預測。4、營銷部將預算部門和營銷部測算的面積與房地產測繪中心預測的面積核定后提交總經理辦公會，經總經理辦公會討論通過,報投資公司市場部、業務部審核，經投資公司總裁批準后填制期房預訂表。5、期房建設過程中，面積發生變化要及時按照以上程序進行面積的重新測算和審批。第四條 價格1、預算部門在商品房預訂或預售前，負責做出直接成本的投資預算和直接成本的單位造價。2、財務部在預算部門提供的直接成本預算的基礎上，對間接費用（包括管理費用、財務費用、銷售費用、銷售稅金等）進行預算并匯總后預測開發項目的總投資及收益情況，對可售商品房的單位造價及利潤3、做出分析報告，為確定預訂或預售價格提供依據。3、營銷部依據市場調查，向總經理辦公會提交訂價初步方案。4、總經理辦公會依據預算部門、財務部的成本分析及營銷部的售價方案進行討論,通過后報投資公司市場部審核，市場部審核同意后報投資公司總裁批準，各公司董事會通過后，營銷部負責將投資公司總裁批準的價格填制商品房售價表（一式兩份，經營財務各一份）。5、營銷部在實際銷售過程中要根據市場情況，及時向總經理、總裁報告市場對價格的反映。6、涉及商品房特殊訂價，必須由營銷部按照商品房特價審批程序，報請投資公司總裁批準后方可辦理。第三章 期房預訂及銷售第五條 預訂期房1、客戶簽訂商品房認購單并到財務部交齊定金后，營銷4、部才可預留房號，納入期房預訂管理。2、每月末或調價前，財務部依據定金交納情況，將期房預訂情況進行統計，并將統計結果及時報送營銷部、總經理及投資公司市場部、計財部、投資公司總裁。3、每月末或調價前，營銷部依據財務部提供的定金交納情況，填制期房的預訂及待訂情況統計表，并及時報送財務部、總經理及投資公司市場部、計財部、投資公司總裁。 第六條 銷售期房1、營銷部按照投資公司商品房銷售合同管理規定的規定與客戶簽訂商品房銷售合同，合同會簽后，由財務部審核蓋合同章納入期房銷售管理；2、營銷部依據合同條款規定負責及時回款，財務部對回款情況進行檢查督辦；3、每月末或調價前，財務部依據銷售合同，將期房收款情況進行5、統計，并將統計結果及時報送營銷部、總經理及投資公司市場部、計財部、投資公司總裁。4、每月末或調價前，營銷部依據財務部提供的期房收款情況，填制期房已銷售及待售情況統計表，并及時報送財務部、總經理及投資公司市場部、計財部、投資公司總裁。5、已簽訂商品房銷售合同并繳納部分房款后，財務部應將已收的“部分房款”納入“預收賬款”核算。第四章 商品房入庫第七條 經驗收合格辦完竣工手續的商品房，必須辦理入庫手續，納入庫存商品房管理。1、預算部門依據實際竣工圖紙，按照國家有關規定計算開發項目的最終總面積、銷售面積（含可分攤面積）及不可銷售面積，并確定單位面積。2、營銷部在預算部門計算面積的基礎上進行復核和計算，6、并將復核計算后的面積等相關資料送交房地產測繪中心進行面積最終測算，確定最終可銷售單位面積。3、營銷部在收到竣工驗收報告后，依據房屋測繪報告書填制商品房入庫單（一式三份，分別由財務部、營銷部、物業管理部門留存），并負責辦理商品房的入庫手續。4、財務部在項目開發過程中，按照“土地征用及動遷補償費”、“前期工程費”、“基礎設施費”、“建筑安裝工程費”、“公共配套設施費”、“開發間接費”等項目進行成本歸集，確認已發生的實際成本。在工程竣工驗收后，匯總預算部門提供的預提成本確認整個開發項目的完全成本，并按照可銷售面積分攤完全成本，確定單位造價。待整個工程項目決算后，調整成本差異。財務部辦理開發成本結轉（7、即將開發成本完整地結轉到開發產品），建立開發產品明細賬。 第五章 商品房出庫管理第八條 銷售出庫1、客戶與營銷部簽訂購房合同后，按合同規定到財務部辦理交款；財務部在客戶交清房款后（含氣源費），開具商品房銷售發票，同時保留商品房購房合同一份。2、營銷部在接到財務部收齊房款的通知后會同物業單位審核確認客戶交清其余款項（取暖費、物業費等）后，開具商品房出庫單（一式三份，經營、財務、物業各一份）；商品房出庫單由財務部蓋章后生效。第九條 調、換、退房出庫調、換、退房指客戶已經購買并辦理商品房出庫手續后，因各種原因預調換或退房的行為。調、換、退房辦理出庫的具體流程：1、營銷部為客戶辦理調整或補充協議；2、8、客戶到財務部辦理交退款手續；3、營銷部審核客戶交、退款手續無誤后，負責填制商品房退庫單并重新辦理新的商品房出庫單。第十條 以房抵款出庫以房抵款銷售必須附有以房抵款合同、協議等，相應的以房抵款手續完備后（參照各單位商品房銷售管理辦法），方可按照商品房正常銷售程序辦理出庫。第十一條 商品房出庫核算財務部根據商品房出庫單和商品房銷售發票，填制商品房出庫財務憑據，登記開發產品明細賬，結轉開發產品銷售成本，確認營業收入。第六章 責任第十二條 為了保證庫存商品房的完整，做到賬實相符，營銷部與財務部要定期進行商品房統計臺賬對賬和商品房實物清查盤點。商品房出入庫管理過程中，各部門的責任如下：一、預算部門對下列9、事項負責： 1、在期房預訂或預售前依據圖紙及國家有關規定，在內部先測算預訂或預售面積； 2、負責開發項目直接成本總額及直接成本單位造價的測算；3、房屋竣工后，計算最終商品房的銷售面積。二、工程部門對下列事項負責：1、對入庫商品房的工程質量負責。2、對出庫商品房的質量及售后保修負責。三、營銷部對下列事項負責： 1、在期房預訂或預售前依據圖紙及國家有關規定，在預算部門測算的基礎上，復核和測算預訂或預售面積，并負責協調房地產測繪中心提前進行面積預測； 2、房屋竣工后，計算最終商品房銷售面積； 3、辦理由房地產測繪中心出具的房屋測繪報告； 4、準確填制商品房入庫單，統計匯總商品房入庫情況；簽訂房屋銷售10、合同，按程序填制商品房出庫單；根據入庫單、出庫單建立商品房入庫、出庫統計臺賬，保證商品房庫存情況真實、準確、完整； 5、每月末根據統計臺賬填制商品房庫存及銷售情況統計表，并與財務部進行對賬，確保營銷部的統計臺賬與財務部的庫存商品賬賬相符；6、定期與財務部進行商品房實物盤點，確認商品房庫存實際情況，確保商品房賬實相符。四、財務部對下列事項負責：1、在期房預訂或預售前，制訂開發項目的總體投資收益及單位成本、利潤情況的測算；2、按會計準則和財務制度的要求準確進行期房預訂、預售帳務處理，及時統計期房預訂、預售收款及庫存情況，并將統計結果報送營銷部及總經理；3、準確核算開發產品的成本，依據營銷部填制的商品房入庫單，填制商品房入庫財務憑證；4、根據商品房入庫財務憑證，建立庫存商品房明細賬，每月月末與營銷部進行商品房庫存及銷售情況賬務核對，確保賬賬相符；5、定期與營銷部進行商品房實物盤點，確認商品房庫存實際情況，確保商品房賬實相符。第七章 附則第十三條 本辦法由投資公司計財部負責解釋。第十四條 本辦法自下發之日起施行。