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1、 石坪橋項目 市場可行性研究報告 Wuxin Real EstateWuxin Real Estate ,The 1# programeThe marketing execution in 2011-2012鈞鈞略略營銷營銷機機構構2011-52011-52 2創造深度價值開篇這是小項目這是小項目!鈞略將花做大項目的心思去做它鈞略將花做大項目的心思去做它只因，它有只因，它有N種值得做的理由！種值得做的理由！3 3創造深度價值目前我們面臨的主要問題:根據我們多年參與房地產項目的實際經驗得出：現階段代理公司參與項目的前期工作核心任務在于協助配合開發商共同解決以下三個方面問題： 一一: :拿地策略問2、題：拿地策略問題：（做好調查以及綜合測算分析）二二: :產品策略問題：產品策略問題：（提供產品指導性設計建議）三三: :營銷策略問題：營銷策略問題：（推出務實準確的整合營銷策略）報告前的思考:4 4創造深度價值報告前的思考:本報告主要解決兩大問題:第一大問題：拿地策略第一大問題：拿地策略拿地策略涉及到“拿地的風險、預期的收益與資金投資回報率”三者的平衡關系。因此，項目經濟效益分析及樓盤價格是拿地策略的重要支撐點。拿地核心的問題是取決于我們對市場的預期以及成本的把控：試想當我們市場預期是可實現項目全部市場價值1億時（相見附件分析），我們可以接受的土地價值約是2600萬（根據現金投資收益回報計算）3、；而當競爭對手過于強大時，我們則可審時度勢見好就收；可更多的情況是對手未必強大，只是較我們準備的更加充分而已，因此盡管我們已經準備了很久，但還是要打足精神走好這關鍵的一步：這一步就是 “風險與效益的平衡風險與效益的平衡”。因此，拿地的“精準策略”至關重要！5 5創造深度價值 第二大問題：第二大問題： 產品策略產品策略本項目總用地以及各項設計條件已確定，拆遷安置的方案也已經落實，接下來的問題便是：一、項目總體體量如何分配1、商業、住宅（公寓）及車庫體量分配？（商住比）2、商業裙樓修幾層比較合理？二、項目檔次如何定位1、整體項目檔次定位？2、公寓的定位？3、商業業態定位？三、項目戶型配比產品創新（基于變化的冷靜思考）報告前的思考:6 6創造深度價值報告前的思考:兩大問題的交匯點？拿地策略解決的是“算賬問題”產品策略解決的是“市場風險問題”商業、商業、還是商業！商業、商業、還是商業！要實現項目2