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1、1物業工程部前期介入方案物業工程部前期介入方案一、對物業前期介入的認識一、對物業前期介入的認識關于實施前期介入，大家的認識應該是一致的：早期介入，越早越好，能夠“把隱患扼殺在搖籃之中” ，是高水平物業管理的關鍵。雖不能盡善盡美，但應力爭減少紕漏和隱患。在實際管理當中，項目開發建設存在一定的問題或無暇考慮的事情：比如工程質量問題，為了搶工期致使工程存在許多通病和瑕疵，有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、房屋透寒滲漏、煙道串味等。后者更為危險，因為它有良好外表的假象，一旦有了這些隱患，必然為后期的物業管理蒙上一層揮之不去的陰影。設2、備性能方面，比如智能化，為追求賣點一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實，智而不能，甚至閑置報廢，造成業主投訴和高昂的維護成本。廠家選擇、設備選型、配件選用不合理，設備安裝調試廠家缺乏對物業人員有效的操作培訓，造成設備維護舉步維艱。配套服務方面，為物業的后期維護考慮得少之又少，預埋管線和預留使用空間不足，致使先天不足，后天難以彌補，能源消耗居高不下，服務成本無法降低，等等。當然，這些問題大多由開發商一手造成的，但是物業公司如果不及早介入，或者介入的不徹底、不專業，物業公司同樣難辭其咎。二、前期介入的做法二、前期介入的做法總體上，提前一年介入，真正體現“一個代表” 、 “兩個檢查” 、 “3、三個重點” 、 “四個要求” 。1、“一個代表”：即客戶代表制度，代表業主和使用者的利益。項目公司首先明確了物業公司作為 “客戶代表”和“質量監督員”履行職責，參與規劃設計、成本、招投標、工程研討、工程例會等，從項目規劃、施工、成本維護等方面進行源頭參與。包括詳細審閱所有物業的設計和圖紙，從物業管理及業主角度，對物業的平面布局、功能區域劃分等提出專業意見及改進方案；列出物業遺漏工程；對發展商挑選的機電設備、物業智能化系統、安保系統、停車場管理系統、物業照明設備及材料進行審查并提出意見和建議。2、“兩個檢查”：工程師和技術人員至少一天一次對施工現場檢查，掌握進度、質量等信息；總經理和主管領導至少每周一次的檢查。組成由總經理和相關技術人員的工程介入小組，制定工程前期介入實施細則與流程 ，堅持下現場制度，著手建立每一套房屋檔案（借鑒其它公司經驗） 。在實施中，要形成一個特色2專家會診制度。此項工