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1、物業(yè)管理方案編制指南物業(yè)管理方案編制指南一、物業(yè)管理一、物業(yè)管理方案方案的制訂的制訂(一一)學(xué)習(xí)要求學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作;具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況等調(diào)查的能力;掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。(二二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)學(xué)習(xí)重點(diǎn)1.物業(yè)管理的早期介入物業(yè)管理的早期介入(l)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托,按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán),運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè),從事對(duì)物業(yè)(包括物業(yè)周?chē)沫h(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng),并為物業(yè)所2、有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是:物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好,減少使用成本。配套設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容基本業(yè)務(wù)包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理;消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車(chē)輛管理等。特約業(yè)務(wù)包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢(xún)、中介、代理經(jīng)3、租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備人員準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備設(shè)備、器材準(zhǔn)備資金準(zhǔn)備(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本程序我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段:決策、立項(xiàng)階段通過(guò)調(diào)查研究,尋求合作伙伴,選定開(kāi)發(fā)地點(diǎn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,向政府有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)。前期階段1)在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書(shū)基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的調(diào)查研究,編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,并向有關(guān)部門(mén)申報(bào),同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。3)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作,進(jìn)行工程勘探,制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。4)征用土地,開(kāi)展拆遷安置工作。5)完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。6)辦理開(kāi)工手續(xù)。建設(shè)階段通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程,進(jìn)行施工建設(shè);同時(shí),要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理,包括請(qǐng)專(zhuān)業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表,直至竣工驗(yàn)收,交付使用。營(yíng)銷(xiāo)階段這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)