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1、1、思考路徑2、定位前提3、定位篇4、企劃篇5、營(yíng)銷(xiāo)篇整體定位業(yè)態(tài)建議產(chǎn)品建議推廣階段推廣主題營(yíng)銷(xiāo)策略推廣手段青浦香花橋開(kāi)發(fā)商投資客經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者本案整體形象包裝建議項(xiàng)目案名本案所在香花橋街道在青浦區(qū)的地位對(duì)定位的影響？本案周邊環(huán)境帶來(lái)的影響？本案涉及各方之間的關(guān)系若何？開(kāi)發(fā)商目標(biāo)是什么？投資客看中什么？經(jīng)營(yíng)者注重什么？消費(fèi)者又期望什么？壹、 定 位 前 提本案所在香花橋街道在青浦區(qū)的地位對(duì)其定位的影響？香花橋街道處于青浦工業(yè)園內(nèi)，位于工業(yè)園區(qū)的西北段，與青浦其他區(qū)域不同的是香花橋街道的工業(yè)園區(qū)的位置決定了其在未來(lái)發(fā)展和消費(fèi)形態(tài)上都將受工業(yè)園區(qū)的巨大影響，必然受到園區(qū)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)發(fā)展。因此，香花橋2、街道是園區(qū)經(jīng)濟(jì)的。項(xiàng)目地處香花橋街道新址的東部，處于農(nóng)民回遷房區(qū)域，置身于新的居住聚集地中心。從這個(gè)意義上說(shuō)本案將形成未來(lái)香花橋街道的新社區(qū)中心，承擔(dān)著將老街道商業(yè)帶向東遷移并升級(jí)的重要任務(wù)。本案周邊環(huán)境帶來(lái)的影響？本案周邊環(huán)境帶來(lái)的影響？項(xiàng)目自身入住率不斷攀升全國(guó)管轄最大的街道辦企業(yè)員工數(shù)量穩(wěn)定，消費(fèi)潛力大期待升級(jí)和東移促進(jìn)成熟居住的象征老商業(yè)街 PK 本案老商業(yè)聚集區(qū)的商業(yè)雖然檔次較低，業(yè)態(tài)卻非常豐富，主要以生活配套為主，商鋪個(gè)體體量較小。項(xiàng)目所在地的西段，新橋路與漕盈路交叉范圍是自發(fā)形成的老商業(yè)聚集地。其中，新橋路段租金從2.0元/天3.0元/天不等，租金最高的是臨近新橋路與漕盈路交叉口3、的東段。漕盈路租金從1.5元/天2.5元/天不等。老商業(yè)街 PK 本案項(xiàng)目名稱(chēng)湘菜館酒樓竹園文化用品忠華鞋業(yè)圣羅蘭飾品地址漕盈路漕盈路金橋路金橋路單位商鋪面積40255050建筑樓層1層底商底商底商業(yè)態(tài)餐飲等文體用品鞋類(lèi)飾品租金核算2元/天2.2元/天3.2元/月3元/天售價(jià)推算9125元/ 10037.5元/ 14600元/ 13687.5元/備注按照8的回報(bào)率推算(注: 影響本案商業(yè)價(jià)格因素: 業(yè)態(tài)面積位置)1.75元平方米天 1.05 365天88802.78800元平方米由此:因?yàn)楸景干虡I(yè)并非純底商所以按照通常規(guī)律，本案商業(yè)整體租金水平約為：2.5元/天*70%=1.75元/m.天在5年內(nèi)按照每年5%租金遞增,以第三年為基準(zhǔn).回報(bào)率以8%計(jì)算。商業(yè)平均銷(xiāo)售單價(jià):目前老商業(yè)街的中心地帶商鋪平均租金為2.5元/天本案商業(yè)的平均售價(jià)商業(yè)街銷(xiāo)售價(jià)格建議17%30%50%二層均價(jià)9500三層