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1、華潤蘇果項目前期可行性報告華潤蘇果項目前期可行性報告目錄一、徐州房地產市場概況一、徐州房地產市場概況.4 4（一）（一）20062006 年度徐州市房地產行情綜述年度徐州市房地產行情綜述.4 41、2006 年 1-3 月份徐州市房地產市場主要經濟指標.42、近年土地市場與商品房供給形勢.63、2006 年一季度商品住房供給和銷售分析. 74、商品住宅價格分析.95、房地產市場走勢分析與預測.10（二）購房決策因素與市場主流產品（二）購房決策因素與市場主流產品.11111、住宅消費者購買決策影響因素.112、徐州房地產主流產品市場調查.13二、項目分析二、項目分析.1414（一）項目概況（一）2、項目概況.14141、項目規劃設計要點.142、項目環境特征.14（二）市中心板塊樓盤分析（二）市中心板塊樓盤分析.16161、最近可比性樓盤.162、項目生命周期內競爭性樓盤分析.17（三）項目（三）項目 SWOTSWOT 分析分析.1818三、項目定位三、項目定位.1919（一）目標消費群體定位（一）目標消費群體定位.1919（二）目標市場消費者行為特征（二）目標市場消費者行為特征.2121（三）項目定位（三）項目定位.2323（四）產品特性（四）產品特性.23231、建筑風格.232、戶型配比.243、智能化水平.244、生活配套.245、后期物業.24四、項目運作思路四、項目運作思路.3、2525（一）商業部分（一）商業部分.2525（二）住宅營銷（二）住宅營銷.26261、營銷策略.262、營銷主題.263、營銷推廣.27一、徐州房地產市場概況（一）2006 年度徐州市房地產行情綜述2006 年一季度市區商品住宅均價為 2367 元/平方米，2005 年四季度住宅均價為 2358 元/平方米，上漲 0.38%。今年以來，徐州市房地產市場總體情況保持了較為穩定的發展態勢。房地產投資穩健增加，詮釋商品房銷售規模、住宅均價等市場主要運行指標趨于穩定，實現理性回歸。1、2006 年 1-3 月份徐州市房地產市場主要經濟指標土地市場方面，2006 年 1-3 月份全市共計掛牌出讓 4 宗地塊，出讓土地面積 87.85 萬平方米，成交價格 11.74 億元。商品房預（銷）售方面，據徐州市房產管理局統計資料，2006 年 1-3 月份共批準預（銷）售許可證為 22 個，批準預（銷）售商