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1、土地評估各方法綜合測算表土地評估各方法綜合測算表成本法成本法成本逼近法成本逼近法項(xiàng)目項(xiàng)目單價單價單位單位備注備注取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、土地取得成本一、土地取得成本5846元/平方米（土地購買價格+土地取得稅費(fèi)+土地開發(fā)成本）年期修正系數(shù)1.土地購買價格6000元/平方米根據(jù)周邊土地招拍掛市場及項(xiàng)目自身情況綜合確定2.土地取得稅費(fèi)183元/平方米主要包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，但由于交易手續(xù)費(fèi)所占比例較小，在此只考慮契稅及印花稅，根據(jù)北京市契稅管理規(guī)定及印花稅相關(guān)規(guī)定，契稅稅率為 3%，印花稅稅率為 0.05%，取土地購買價的3.05%(契稅 3%，印花稅 0.05%)3.05%3.土地開發(fā)成2、本0元/平方米由于現(xiàn)在招拍掛取得的土地多已經(jīng)是熟地，因此實(shí)際上土地開發(fā)成本已經(jīng)包含在土地取得成本里了，在此不在單獨(dú)計取4.年期修正系數(shù)0.9455年期修正系數(shù)=11/(1r)n（r 為土地還原利率，取 7%；n 為土地剩余使用年期，估價對象出讓土地，土地剩余使用年限為 43 年）437%二、管理費(fèi)用二、管理費(fèi)用175元/平方米指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要開支，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。本次評估綜合考慮估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)發(fā)展水平、社會平均工資水平等影響因素，以土地取得成本的 3%計算3%三、銷售費(fèi)用三、銷售費(fèi)用120元/平方米企3、業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，按土地取得成本和管理費(fèi)用之和的 2%計算2%四、投資利息四、投資利息318元/平方米為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費(fèi)用。設(shè)定項(xiàng)目在購買土地后即開始建設(shè)，開發(fā)建設(shè)周期為 1 年，設(shè)定土地取得成本在項(xiàng)目開始建設(shè)時一次性投入、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在建設(shè)周期內(nèi)均勻投入，按單利計算，土地取得成本貸款利率+（管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）貸款利率/2，貸款利率按當(dāng)期人民銀行公布的基準(zhǔn)利率計取5.31%五、投資利潤五、投資利潤1842元/平方米根據(jù)北京市同類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結(jié)合本項(xiàng)目所處位置、項(xiàng)目定位、工程進(jìn)度取值、規(guī)模、用途、類似房地產(chǎn)競爭狀況等影響因素取值，投資利潤率取土地取得成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用之和的百分比30%六