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1、1 / 3房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點，其財務報表所顯示的信息往往與實際偏差較大，因此不能拘泥于常規(guī)的企業(yè)財務報表分析方法。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務報表的局限性1大量預收賬款導致短期負債劇增，影響報表使用者對企業(yè)償倩能力的判斷。參照企業(yè)會計制度關于收入確認的規(guī)定，房地產(chǎn)收入確認標準應具備以下四項具體條件：工程已經(jīng)竣工并驗收合格；具有經(jīng)購買方認可的結算通知書；履行了銷售合同規(guī)定的義務，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；成本能夠可靠地計量。然而房地產(chǎn)從開始預售到收入確認，需經(jīng)過竣工、驗收、測繪、辦證、決算等多個環(huán)節(jié)， 少則數(shù)月， 多則三五年， 其間巨額的房款收入2、長期掛在預收賬款，一方面增加短期負債，另一方面減少了房款收入內含的所有者權益。特別是近年房地產(chǎn)高額盈利在財務報表中無法體現(xiàn)，嚴重地影響了企業(yè)財務報表分析的結果。2開發(fā)成本賬實不符，影響報表使用者對企業(yè)資產(chǎn)的判斷。房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展往往會儲備大量的土地，由此形成的土地成本按購置時實際支付的價款入賬， 未包含貨幣時間價值和土地增值部分。 特別是近年來，房地產(chǎn)企業(yè)憑借其資金、品牌、政府扶持，以協(xié)議出讓的方式取得了大量廉價的土地，其實際地價已經(jīng)是賬面成本的數(shù)倍，這時財務報表顯示的企業(yè)資產(chǎn)嚴重失實，音響消費者進行企業(yè)財務報表分析。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中有相當部分工程款由施工單位墊支，比例高達 3、3050，時間長達數(shù)年，施工單位往往對墊支部分不開發(fā)票，再加上房地產(chǎn)企業(yè)為欠付工程款拖延工程決算時間，往往要經(jīng)過幾個會計年度才能完成，對此，房地產(chǎn)企業(yè)就難以及時進行成本核算，造成賬面成本低于實際數(shù)。3期間費用計入當期損益，影響報表使用者對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。2 / 3按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用作為期間費用，直接計入當期損益。房地產(chǎn)企業(yè)在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，一旦結轉收入，隱含的利潤即會顯現(xiàn)，這樣勢必影響企業(yè)經(jīng)營情況的客觀反映。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析方法應先根據(jù)真實性和配比原則將財務報表作以下適當調整，然后才能進行常規(guī)的企業(yè)財務報表分析。1根據(jù)收款方式分析預收賬款，確認收入。房地產(chǎn)由于其商品價值很大，收款形式與一般的產(chǎn)品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。對于一次性付