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1、 證券研究報(bào)告 “兩集中”加速洗牌，城市更新或成破局者 Table_IndNameRptType 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 行業(yè)研究/深度報(bào)告 行業(yè)評(píng)級(jí)：增持行業(yè)評(píng)級(jí)：增持 報(bào)告日期： 2021-07-14 Table_Chart 行業(yè)指數(shù)與滬深行業(yè)指數(shù)與滬深 300 走勢(shì)比較走勢(shì)比較 Table_Report 相關(guān)報(bào)告相關(guān)報(bào)告 1.統(tǒng)計(jì)局 5 月數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)： 低基數(shù)效應(yīng)淡化，土拍新政節(jié)奏擾動(dòng) 2021-06-18 2.“兩集中”加速結(jié)構(gòu)分化，行業(yè)“周期”重估 2021-06-11 3.2021.4 統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)： 銷(xiāo)售、 投融強(qiáng)韌性， 土拍新規(guī)或帶動(dòng)開(kāi)發(fā)節(jié)奏變更 2021-05-18 主要觀點(diǎn)：主要觀點(diǎn)2、： Table_Summary 政策組合拳力度增加，政策組合拳力度增加， “兩集中”“兩集中”供地供地進(jìn)入“雞肋時(shí)代”進(jìn)入“雞肋時(shí)代” 。 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期受政策影響顯著，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期受政策影響顯著，但縱觀歷次周期均有差異之但縱觀歷次周期均有差異之處處，當(dāng)前表現(xiàn)為：1）短期管控重點(diǎn)是“降杠桿” ，包括從需求端及房企端兩方面入手控制杠桿，相應(yīng)政策包括“三條紅線” “貸款集中度管理”和“四限”政策等等；2）從長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看會(huì)增加熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)量同時(shí)出臺(tái)更合理的土拍政策對(duì)土地市場(chǎng)降溫來(lái) “穩(wěn)預(yù)期” 。 使用華安地產(chǎn)測(cè)算模型計(jì)算，選取 2019 年同期 22 城供地?cái)?shù)據(jù)與本輪兩集中供地?cái)?shù)據(jù)作3、比較，得出以下結(jié)論：a）土拍新政效果顯著，）土拍新政效果顯著，剛彈性限價(jià)城市利潤(rùn)空間縮減。剛彈性限價(jià)城市利潤(rùn)空間縮減。極熱門(mén)投資兼風(fēng)險(xiǎn)警示區(qū)中規(guī)模化頭部房企對(duì)原本在此地區(qū)布局的中小型房企有明顯“擠出效應(yīng)” 。b）政府讓利穩(wěn)地價(jià)，滬蘇“一次熔斷”增加拿地不確定性。政府讓利穩(wěn)地價(jià)，滬蘇“一次熔斷”增加拿地不確定性。上海、蘇州典型項(xiàng)目測(cè)算得出凈利率分別為 24.6%和 12.4%，可見(jiàn)這種方法實(shí)質(zhì)上是政府主動(dòng)讓利穩(wěn)地價(jià)的行為， 但也給房企的拿地引入了更多不確定性。c）優(yōu)化供地城郊結(jié)構(gòu)，鄭州、濟(jì)南保溫市場(chǎng)，緩解去化焦優(yōu)化供地城郊結(jié)構(gòu)，鄭州、濟(jì)南保溫市場(chǎng)，緩解去化焦慮。慮。2021 年兩集中供地中，鄭州、濟(jì)南典型項(xiàng)目?jī)衾史謩e為 9.3%和 6.2%。d）地價(jià)、房?jī)r(jià)雙管齊下，福州、寧波利潤(rùn)空間進(jìn)一步縮）地價(jià)、房?jī)r(jià)雙管齊下，福州、寧波利潤(rùn)空間進(jìn)一步縮減。減。本輪次的兩集中供地中，福州、寧波均對(duì)地價(jià)和房