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1、投 資 分 析 階 段投 資 分 析 階 段 實(shí) 施 方 案 階 段實(shí) 施 方 案 階 段 施 工 圖 階 段施 工 圖 階 段 設(shè) 計(jì) 前 期 階 段設(shè) 計(jì) 前 期 階 段 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 一. 階段的工作特點(diǎn) 二. 概念設(shè)計(jì)方案的成果標(biāo)準(zhǔn) 三. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū) 一一 . 階段的工作特點(diǎn)階段的工作特點(diǎn) 設(shè)計(jì)前期階段設(shè)計(jì)前期階段 項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng) 審批通過(guò)審批通過(guò) 規(guī)劃方案規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)開(kāi)始設(shè)計(jì)開(kāi)始 項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì) “正式開(kāi)始”“正式開(kāi)始” 1. 本階段的起點(diǎn)和終點(diǎn)本階段的起點(diǎn)和終點(diǎn) 市場(chǎng)營(yíng)銷部門市場(chǎng)營(yíng)銷部門 設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部 本階段任務(wù)本階段任務(wù) 完成市場(chǎng)定位及產(chǎn)完成市場(chǎng)定位及產(chǎn) 品建議書(shū)品2、建議書(shū) 完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū) 營(yíng)銷營(yíng)銷 前期前期 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 前期前期 2. 設(shè)計(jì)部成為設(shè)計(jì)部成為“ 1/2 1/2 主角主角” 設(shè)計(jì)前期階段的主要工作成果設(shè)計(jì)前期階段的主要工作成果 是什么？是什么？ 主要工作成果示意圖主要工作成果示意圖 概念設(shè)計(jì)方案概念設(shè)計(jì)方案 產(chǎn)產(chǎn) 品品 建建 議議 書(shū)書(shū) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū) 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 工 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 工 作 計(jì) 劃 作 計(jì) 劃 二二 .概念設(shè)計(jì)方案的成果標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計(jì)方案的成果標(biāo)準(zhǔn) 1. 概念設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容概念設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容 原則一原則一 依據(jù)經(jīng)營(yíng)、銷售的要求，兼顧工程、成依據(jù)經(jīng)營(yíng)、銷售的要求，兼顧工程、成 本的因素；本的3、因素； 原則二原則二 側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究 兩設(shè)計(jì)關(guān)注重點(diǎn)不同 定位定位 方向方向 結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu) 概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 尋求達(dá)成尋求達(dá)成“目標(biāo)目標(biāo)” 的方法的方法 設(shè)計(jì)的深化設(shè)計(jì)的深化 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1.1.產(chǎn)品建議書(shū)是否可行？對(duì)土地的利用是否合理？產(chǎn)品建議書(shū)是否可行？對(duì)土地的利用是否合理？ 2.2.結(jié)合成本、銷售，驗(yàn)證各公建面積指標(biāo)的合理性。結(jié)合成本、銷售，驗(yàn)證各公建面積指標(biāo)的合理性。 3. 3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方面規(guī)劃設(shè)計(jì)方面 1.1.如何分期開(kāi)發(fā)？如何分期開(kāi)發(fā)？ 2.2.如何設(shè)置主入口？如何設(shè)置主入口？ 3.3.如何利用用地內(nèi)、外景觀資4、源？如何利用用地內(nèi)、外景觀資源？ 4. 4. “回答發(fā)展商必須回答，做出決策的問(wèn)題。”“回答發(fā)展商必須回答，做出決策的問(wèn)題。” 2. 如何進(jìn)行概念設(shè)計(jì)研究？如何進(jìn)行概念設(shè)計(jì)研究？ 案例一：南昌萬(wàn)科四季花城案例一：南昌萬(wàn)科四季花城 案例二：深圳大梅沙項(xiàng)目案例二：深圳大梅沙項(xiàng)目 案例一：南昌萬(wàn)科四季花城案例一：南昌萬(wàn)科四季花城 案例點(diǎn)評(píng)案例點(diǎn)評(píng) 容積率較低；用地大，分期開(kāi)發(fā)時(shí)便于調(diào)整。容積率較低；用地大，分期開(kāi)發(fā)時(shí)便于調(diào)整。 規(guī)劃總用地規(guī)劃總用地27.327.3haha，容積率容積率1.021.02，多層為主。，多層為主。 城市整體市場(chǎng)處于初級(jí)階段，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。城市整體市場(chǎng)處于初級(jí)階段，競(jìng)爭(zhēng)壓力5、較小。 難點(diǎn)一：地段偏僻無(wú)人氣，如何吸引客戶？難點(diǎn)一：地段偏僻無(wú)人氣，如何吸引客戶？ 難點(diǎn)二：周邊市政、公建配套不完善，與開(kāi)發(fā)建難點(diǎn)二：周邊市政、公建配套不完善，與開(kāi)發(fā)建 設(shè)的矛盾。設(shè)的矛盾。 難點(diǎn)三：售價(jià)有限，成本控制與品質(zhì)營(yíng)造的矛盾。難點(diǎn)三：售價(jià)有限，成本控制與品質(zhì)營(yíng)造的矛盾。 南昌萬(wàn)科四季花城概念設(shè)計(jì)結(jié)論南昌萬(wàn)科四季花城概念設(shè)計(jì)結(jié)論 1. 規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功能分區(qū) 2. 路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與交通系統(tǒng)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與交通系統(tǒng) 3. 景觀結(jié)構(gòu)景觀結(jié)構(gòu) 4. 分期開(kāi)發(fā)模式分期開(kāi)發(fā)模式 1.沿湖小高層的排布及市場(chǎng)依據(jù)沿湖小高層的排布及市場(chǎng)依據(jù) 2.湖景與湖堤的景觀利用方式湖景與湖堤的景觀利用方式 參6、見(jiàn)范例匯編第參見(jiàn)范例匯編第16頁(yè)頁(yè) 已確定方面已確定方面 待定方面待定方面 案例二：深圳大梅沙項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)案例二：深圳大梅沙項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 8 8月月2020日，市場(chǎng)定位、概念設(shè)計(jì)同時(shí)啟動(dòng)；日，市場(chǎng)定位、概念設(shè)計(jì)同時(shí)啟動(dòng)； 9 9月月1515日，確立了先定量，后定性的市場(chǎng)研究方向，日，確立了先定量，后定性的市場(chǎng)研究方向， 市場(chǎng)定位樹(shù)起風(fēng)向標(biāo)；市場(chǎng)定位樹(shù)起風(fēng)向標(biāo)； 1010月月1515日，確定日，確定SWASWA等等3 3家設(shè)計(jì)公司，同時(shí)委托概家設(shè)計(jì)公司，同時(shí)委托概 念設(shè)計(jì)任務(wù)；念設(shè)計(jì)任務(wù)； 1212月月6 6日，定量研究結(jié)束、概念設(shè)計(jì)完成；第一輪日，定量研究結(jié)束、概念設(shè)計(jì)完成；第一輪 工作按計(jì)劃7、順利匯合；工作按計(jì)劃順利匯合； 1212月月3030日，市場(chǎng)初步定位，據(jù)此，進(jìn)行正式方案日，市場(chǎng)初步定位，據(jù)此，進(jìn)行正式方案 招投標(biāo)設(shè)計(jì)委托；招投標(biāo)設(shè)計(jì)委托； 來(lái)年來(lái)年2 2月月2626日，設(shè)計(jì)回標(biāo)。同時(shí)市場(chǎng)定位明確，并日，設(shè)計(jì)回標(biāo)。同時(shí)市場(chǎng)定位明確，并 確定了整體經(jīng)營(yíng)策略。確定了整體經(jīng)營(yíng)策略。 大梅沙區(qū)域位置圖大梅沙區(qū)域位置圖 總用地面積總用地面積 268483.5268483.5平方米平方米 總建筑面積總建筑面積 214800214800平方米平方米 容積率容積率 0.800.80 覆蓋率覆蓋率 1515 總戶數(shù)總戶數(shù) 16801680戶戶 難點(diǎn)一：山、海景觀資源的分配與利用難點(diǎn)一：山、海8、景觀資源的分配與利用 山景為主還是海景為主？山景為主還是海景為主？ 各種類型住宅的景觀資源分配？各種類型住宅的景觀資源分配？ 內(nèi)部營(yíng)造景觀的類型，與住宅的關(guān)系？?jī)?nèi)部營(yíng)造景觀的類型，與住宅的關(guān)系？ 概念方案一：概念方案一： 1.海景+湖景（內(nèi)部營(yíng)造）+高爾夫 2.酒店與公建位于用地東面 3.小高層位于較高區(qū)域，別墅位于較低區(qū)域 概念方案二：概念方案二： 1.海景+湖景（內(nèi)部營(yíng)造） 2.酒店與公建位于用地東南臨街區(qū)域 3.多層、別墅位于較高區(qū)域，小高層位于較低區(qū)域 概念方案三：概念方案三： 1.酒店與公建位于用地中心低標(biāo)高無(wú)海景的區(qū)域，住宅 縱向輻射，各縱向區(qū)域間留綠化帶。 2.盡量保持山谷形態(tài)，9、充分利用山景 難點(diǎn)二：項(xiàng)目定位難點(diǎn)二：項(xiàng)目定位 “用來(lái)渡假還是用來(lái)居住？”“用來(lái)渡假還是用來(lái)居住？” 休閑度假的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是什么休閑度假的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是什么? 人的行為會(huì)對(duì)產(chǎn)品提出什么要求？人的行為會(huì)對(duì)產(chǎn)品提出什么要求？ 渡假對(duì)入口、組團(tuán)方式的影響？渡假對(duì)入口、組團(tuán)方式的影響？ 休閑度假住宅區(qū)的物業(yè)管理方式？休閑度假住宅區(qū)的物業(yè)管理方式？ 難點(diǎn)三：公建配套的設(shè)置與經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)三：公建配套的設(shè)置與經(jīng)營(yíng) 公建配套如何支持“渡假概念”社公建配套如何支持“渡假概念”社 區(qū)區(qū)? 小區(qū)配套與政府配套的關(guān)系？小區(qū)配套與政府配套的關(guān)系？ 小區(qū)配套的經(jīng)營(yíng)方式？小區(qū)配套的經(jīng)營(yíng)方式？ （10000平米酒店公寓，平米酒店公寓，10、5000平米會(huì)所，平米會(huì)所， 9000平米商業(yè)）平米商業(yè)） 案例點(diǎn)評(píng)案例點(diǎn)評(píng) 難點(diǎn)一：山、海景觀資源的分配與利用難點(diǎn)一：山、海景觀資源的分配與利用 難點(diǎn)二：項(xiàng)目定位難點(diǎn)二：項(xiàng)目定位 難點(diǎn)三：公建配套的設(shè)置與經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)三：公建配套的設(shè)置與經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目定位為我們經(jīng)驗(yàn)較少的“渡假形態(tài)的住項(xiàng)目定位為我們經(jīng)驗(yàn)較少的“渡假形態(tài)的住 宅”，在產(chǎn)品建議、經(jīng)營(yíng)方式、物業(yè)管理方面宅”，在產(chǎn)品建議、經(jīng)營(yíng)方式、物業(yè)管理方面 都面臨較大的挑戰(zhàn)。都面臨較大的挑戰(zhàn)。 而市場(chǎng)上的多種可能、不確定又必須通過(guò)概念而市場(chǎng)上的多種可能、不確定又必須通過(guò)概念 設(shè)計(jì)來(lái)驗(yàn)證；最終得出共同的結(jié)論。設(shè)計(jì)來(lái)驗(yàn)證；最終得出共同的結(jié)論。 大梅沙項(xiàng)目規(guī)劃11、設(shè)計(jì)評(píng)審的兩個(gè)方案大梅沙項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審的兩個(gè)方案 項(xiàng)目定位確定為：“披著渡假外衣的項(xiàng)目定位確定為：“披著渡假外衣的 住宅”，但定位仍需與設(shè)計(jì)同步深入住宅”，但定位仍需與設(shè)計(jì)同步深入 研究。研究。 對(duì)比以上兩個(gè)案例，說(shuō)明項(xiàng)目難易對(duì)比以上兩個(gè)案例，說(shuō)明項(xiàng)目難易 程度、特點(diǎn)不同，我們?cè)诟拍钤O(shè)計(jì)階段程度、特點(diǎn)不同，我們?cè)诟拍钤O(shè)計(jì)階段 重點(diǎn)研究的具體內(nèi)容也不盡相同重點(diǎn)研究的具體內(nèi)容也不盡相同。 原則一原則一 依據(jù)經(jīng)營(yíng)、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；依據(jù)經(jīng)營(yíng)、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素； 原則二原則二 側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究 3. 概念設(shè)計(jì)方案成果標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計(jì)方案成果12、標(biāo)準(zhǔn) 2.1 設(shè)計(jì)說(shuō)明設(shè)計(jì)說(shuō)明 2.2 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析 2.2.1 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2.2.2 產(chǎn)品分析 2.3 概念設(shè)計(jì)方案概念設(shè)計(jì)方案 2.3.1 概念設(shè)計(jì)圖紙目錄 2.3.2 概念設(shè)計(jì)圖紙深度要求 參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第24頁(yè)；范例匯編第頁(yè)；范例匯編第19-24頁(yè)頁(yè) 4. .概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論成果標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論成果標(biāo)準(zhǔn) 概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 達(dá)到深度達(dá)到深度 做出結(jié)論做出結(jié)論 明確遺留問(wèn)題明確遺留問(wèn)題 方方 案案 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 要要 求求 參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第31-35頁(yè)頁(yè) 分類分類 概念設(shè)計(jì)研究概念設(shè)計(jì)研究 方案設(shè)計(jì)要13、求方案設(shè)計(jì)要求 用用 地地 布布 局局 功能分區(qū)功能分區(qū) 住宅和公建分區(qū)住宅和公建分區(qū) 深化設(shè)計(jì)深化設(shè)計(jì) 產(chǎn)品類型分布產(chǎn)品類型分布 產(chǎn)品類型分布產(chǎn)品類型分布 空間序列和層次空間序列和層次 主要公共空間的功能和特點(diǎn)主要公共空間的功能和特點(diǎn) 的描述或圖片的描述或圖片 道道 路路 交交 通通 主入口位置主入口位置 描述或圖示描述或圖示 深化設(shè)計(jì)深化設(shè)計(jì) 人車關(guān)系人車關(guān)系 明確人車分流明確人車分流、局部合流或局部合流或 合流合流 停車方式和數(shù)量停車方式和數(shù)量 明確可采用的停車方式和各明確可采用的停車方式和各 方式停車數(shù)量方式停車數(shù)量 公交場(chǎng)站公交場(chǎng)站 明確是否設(shè)置明確是否設(shè)置，如有如有，明確明確 面積14、或停車數(shù)量面積或停車數(shù)量、位置等位置等 班車車位班車車位 明確位置和數(shù)量明確位置和數(shù)量 銷銷 售售 分期狀況分期狀況 各期面積和產(chǎn)品組成各期面積和產(chǎn)品組成 深化設(shè)計(jì)深化設(shè)計(jì) 賣場(chǎng)安排賣場(chǎng)安排 面積和使用方式面積和使用方式、空間要求空間要求 （獨(dú)立獨(dú)立、合用合用） 深化設(shè)計(jì)深化設(shè)計(jì) 三三.項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū) 1. 為項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的為項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的綱領(lǐng)性綱領(lǐng)性文件。文件。 統(tǒng)籌考慮影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的各因統(tǒng)籌考慮影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的各因 素，并對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整個(gè)工作做出方向素，并對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整個(gè)工作做出方向 性決策的文件。性決策的文件。 2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)的內(nèi)容項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)的內(nèi)容 總經(jīng)理總15、經(jīng)理 設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部 營(yíng)銷營(yíng)銷 成本成本 開(kāi)發(fā)目標(biāo)、開(kāi)發(fā)計(jì)劃開(kāi)發(fā)目標(biāo)、開(kāi)發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃 項(xiàng)目概況及用地分析項(xiàng)目概況及用地分析 概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 方案設(shè)計(jì)需解決的問(wèn)題方案設(shè)計(jì)需解決的問(wèn)題 項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析 市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議 成本控制因素成本控制因素 工程工程 工程管理意見(jiàn)工程管理意見(jiàn) 參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第27-36頁(yè)頁(yè) 3.項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)中需設(shè)計(jì)部完項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)中需設(shè)計(jì)部完 成的工作成的工作 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃 項(xiàng)目概況及用地分析項(xiàng)目概況及用地分析 概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 方案設(shè)16、計(jì)需解決的問(wèn)題方案設(shè)計(jì)需解決的問(wèn)題 項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析 a. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析 設(shè)計(jì)任務(wù)的細(xì)分設(shè)計(jì)任務(wù)的細(xì)分 設(shè)計(jì)單位的選擇設(shè)計(jì)單位的選擇 設(shè)計(jì)部人力資源的分配設(shè)計(jì)部人力資源的分配 設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本控制計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本控制計(jì)劃 參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第36頁(yè)頁(yè) b.項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃 概念設(shè)計(jì)研究概念設(shè)計(jì)研究 集團(tuán)確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論集團(tuán)確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) 集團(tuán)單體確認(rèn)集團(tuán)單體確認(rèn) 實(shí)施方案完成實(shí)施方案完成 土建施工圖完成土建施工圖完成 景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì) 銷售包裝設(shè)計(jì)銷售包裝設(shè)計(jì) （如公建、立面需另行委托應(yīng)單獨(dú)（如公建、立面需另行委托應(yīng)單獨(dú) 列出）列出） 開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間 開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間 詳規(guī)報(bào)建詳規(guī)報(bào)建 方案報(bào)建方案報(bào)建 初步設(shè)計(jì)報(bào)建初步設(shè)計(jì)報(bào)建 施工圖報(bào)建施工圖報(bào)建 設(shè)計(jì)控制點(diǎn)設(shè)計(jì)控制點(diǎn) 相關(guān)重要節(jié)點(diǎn)相關(guān)重要節(jié)點(diǎn) 階段回顧 1. 設(shè)計(jì)并非唯一主導(dǎo)，本階段是市場(chǎng)定位和規(guī) 劃設(shè)計(jì)同時(shí)深入的過(guò)程。 2. 需與營(yíng)銷、工程、成本部門密切配合。 3. 形成的成果將指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作。 與您共同努力！ 謝謝！