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1、投 資 分 析 階 段投 資 分 析 階 段 實 施 方 案 階 段實 施 方 案 階 段 施 工 圖 階 段施 工 圖 階 段 設 計 前 期 階 段設 計 前 期 階 段 主要內容主要內容 一. 階段的工作特點 二. 概念設計方案的成果標準 三. 項目設計指導書 一一 . 階段的工作特點階段的工作特點 設計前期階段設計前期階段 項目立項項目立項 審批通過審批通過 規劃方案規劃方案 設計開始設計開始 項目設計項目設計 “正式開始”“正式開始” 1. 本階段的起點和終點本階段的起點和終點 市場營銷部門市場營銷部門 設計部設計部 本階段任務本階段任務 完成市場定位及產完成市場定位及產 品建議書品2、建議書 完成項目設計指導書完成項目設計指導書 營銷營銷 前期前期 設計設計 前期前期 2. 設計部成為設計部成為“ 1/2 1/2 主角主角” 設計前期階段的主要工作成果設計前期階段的主要工作成果 是什么？是什么？ 主要工作成果示意圖主要工作成果示意圖 概念設計方案概念設計方案 產產 品品 建建 議議 書書 項目設計指導書項目設計指導書 項 目 設 計 工 項 目 設 計 工 作 計 劃 作 計 劃 二二 .概念設計方案的成果標準概念設計方案的成果標準 1. 概念設計研究的內容概念設計研究的內容 原則一原則一 依據經營、銷售的要求，兼顧工程、成依據經營、銷售的要求，兼顧工程、成 本的因素；本的3、因素； 原則二原則二 側重于規劃設計方面的研究側重于規劃設計方面的研究 兩設計關注重點不同 定位定位 方向方向 結構結構 概念設計概念設計 規劃設計規劃設計 尋求達成尋求達成“目標目標” 的方法的方法 設計的深化設計的深化 綜合經濟技術指標綜合經濟技術指標 1.1.產品建議書是否可行？對土地的利用是否合理？產品建議書是否可行？對土地的利用是否合理？ 2.2.結合成本、銷售，驗證各公建面積指標的合理性。結合成本、銷售，驗證各公建面積指標的合理性。 3. 3. 規劃設計方面規劃設計方面 1.1.如何分期開發？如何分期開發？ 2.2.如何設置主入口？如何設置主入口？ 3.3.如何利用用地內、外景觀資4、源？如何利用用地內、外景觀資源？ 4. 4. “回答發展商必須回答，做出決策的問題。”“回答發展商必須回答，做出決策的問題?！?2. 如何進行概念設計研究？如何進行概念設計研究？ 案例一：南昌萬科四季花城案例一：南昌萬科四季花城 案例二：深圳大梅沙項目案例二：深圳大梅沙項目 案例一：南昌萬科四季花城案例一：南昌萬科四季花城 案例點評案例點評 容積率較低；用地大，分期開發時便于調整。容積率較低；用地大，分期開發時便于調整。 規劃總用地規劃總用地27.327.3haha，容積率容積率1.021.02，多層為主。，多層為主。 城市整體市場處于初級階段，競爭壓力較小。城市整體市場處于初級階段，競爭壓力5、較小。 難點一：地段偏僻無人氣，如何吸引客戶？難點一：地段偏僻無人氣，如何吸引客戶？ 難點二：周邊市政、公建配套不完善，與開發建難點二：周邊市政、公建配套不完善，與開發建 設的矛盾。設的矛盾。 難點三：售價有限，成本控制與品質營造的矛盾。難點三：售價有限，成本控制與品質營造的矛盾。 南昌萬科四季花城概念設計結論南昌萬科四季花城概念設計結論 1. 規劃結構與功能分區規劃結構與功能分區 2. 路網結構與交通系統路網結構與交通系統 3. 景觀結構景觀結構 4. 分期開發模式分期開發模式 1.沿湖小高層的排布及市場依據沿湖小高層的排布及市場依據 2.湖景與湖堤的景觀利用方式湖景與湖堤的景觀利用方式 參6、見范例匯編第參見范例匯編第16頁頁 已確定方面已確定方面 待定方面待定方面 案例二：深圳大梅沙項目概念設計案例二：深圳大梅沙項目概念設計 8 8月月2020日，市場定位、概念設計同時啟動；日，市場定位、概念設計同時啟動； 9 9月月1515日，確立了先定量，后定性的市場研究方向，日，確立了先定量，后定性的市場研究方向， 市場定位樹起風向標；市場定位樹起風向標； 1010月月1515日，確定日，確定SWASWA等等3 3家設計公司，同時委托概家設計公司，同時委托概 念設計任務；念設計任務； 1212月月6 6日，定量研究結束、概念設計完成；第一輪日，定量研究結束、概念設計完成；第一輪 工作按計劃7、順利匯合；工作按計劃順利匯合； 1212月月3030日，市場初步定位，據此，進行正式方案日，市場初步定位，據此，進行正式方案 招投標設計委托；招投標設計委托； 來年來年2 2月月2626日，設計回標。同時市場定位明確，并日，設計回標。同時市場定位明確，并 確定了整體經營策略。確定了整體經營策略。 大梅沙區域位置圖大梅沙區域位置圖 總用地面積總用地面積 268483.5268483.5平方米平方米 總建筑面積總建筑面積 214800214800平方米平方米 容積率容積率 0.800.80 覆蓋率覆蓋率 1515 總戶數總戶數 16801680戶戶 難點一：山、海景觀資源的分配與利用難點一：山、海8、景觀資源的分配與利用 山景為主還是海景為主？山景為主還是海景為主？ 各種類型住宅的景觀資源分配？各種類型住宅的景觀資源分配？ 內部營造景觀的類型，與住宅的關系？內部營造景觀的類型，與住宅的關系？ 概念方案一：概念方案一： 1.海景+湖景（內部營造）+高爾夫 2.酒店與公建位于用地東面 3.小高層位于較高區域，別墅位于較低區域 概念方案二：概念方案二： 1.海景+湖景（內部營造） 2.酒店與公建位于用地東南臨街區域 3.多層、別墅位于較高區域，小高層位于較低區域 概念方案三：概念方案三： 1.酒店與公建位于用地中心低標高無海景的區域，住宅 縱向輻射，各縱向區域間留綠化帶。 2.盡量保持山谷形態，9、充分利用山景 難點二：項目定位難點二：項目定位 “用來渡假還是用來居??？”“用來渡假還是用來居住？” 休閑度假的實質內容是什么休閑度假的實質內容是什么? 人的行為會對產品提出什么要求？人的行為會對產品提出什么要求？ 渡假對入口、組團方式的影響？渡假對入口、組團方式的影響？ 休閑度假住宅區的物業管理方式？休閑度假住宅區的物業管理方式？ 難點三：公建配套的設置與經營難點三：公建配套的設置與經營 公建配套如何支持“渡假概念”社公建配套如何支持“渡假概念”社 區區? 小區配套與政府配套的關系？小區配套與政府配套的關系？ 小區配套的經營方式？小區配套的經營方式？ （10000平米酒店公寓，平米酒店公寓，10、5000平米會所，平米會所， 9000平米商業）平米商業） 案例點評案例點評 難點一：山、海景觀資源的分配與利用難點一：山、海景觀資源的分配與利用 難點二：項目定位難點二：項目定位 難點三：公建配套的設置與經營難點三：公建配套的設置與經營 項目定位為我們經驗較少的“渡假形態的住項目定位為我們經驗較少的“渡假形態的住 宅”，在產品建議、經營方式、物業管理方面宅”，在產品建議、經營方式、物業管理方面 都面臨較大的挑戰。都面臨較大的挑戰。 而市場上的多種可能、不確定又必須通過概念而市場上的多種可能、不確定又必須通過概念 設計來驗證；最終得出共同的結論。設計來驗證；最終得出共同的結論。 大梅沙項目規劃11、設計評審的兩個方案大梅沙項目規劃設計評審的兩個方案 項目定位確定為：“披著渡假外衣的項目定位確定為：“披著渡假外衣的 住宅”，但定位仍需與設計同步深入住宅”，但定位仍需與設計同步深入 研究。研究。 對比以上兩個案例，說明項目難易對比以上兩個案例，說明項目難易 程度、特點不同，我們在概念設計階段程度、特點不同，我們在概念設計階段 重點研究的具體內容也不盡相同重點研究的具體內容也不盡相同。 原則一原則一 依據經營、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；依據經營、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素； 原則二原則二 側重于規劃設計方面的研究側重于規劃設計方面的研究 3. 概念設計方案成果標準概念設計方案成果12、標準 2.1 設計說明設計說明 2.2 綜合經濟技術指標及產品分析綜合經濟技術指標及產品分析 2.2.1 綜合經濟技術指標 2.2.2 產品分析 2.3 概念設計方案概念設計方案 2.3.1 概念設計圖紙目錄 2.3.2 概念設計圖紙深度要求 參見成果標準第參見成果標準第24頁；范例匯編第頁；范例匯編第19-24頁頁 4. .概念設計研究結論成果標準概念設計研究結論成果標準 概念設計研究結論概念設計研究結論 達到深度達到深度 做出結論做出結論 明確遺留問題明確遺留問題 方方 案案 設設 計計 要要 求求 參見成果標準第參見成果標準第31-35頁頁 分類分類 概念設計研究概念設計研究 方案設計要13、求方案設計要求 用用 地地 布布 局局 功能分區功能分區 住宅和公建分區住宅和公建分區 深化設計深化設計 產品類型分布產品類型分布 產品類型分布產品類型分布 空間序列和層次空間序列和層次 主要公共空間的功能和特點主要公共空間的功能和特點 的描述或圖片的描述或圖片 道道 路路 交交 通通 主入口位置主入口位置 描述或圖示描述或圖示 深化設計深化設計 人車關系人車關系 明確人車分流明確人車分流、局部合流或局部合流或 合流合流 停車方式和數量停車方式和數量 明確可采用的停車方式和各明確可采用的停車方式和各 方式停車數量方式停車數量 公交場站公交場站 明確是否設置明確是否設置，如有如有，明確明確 面積14、或停車數量面積或停車數量、位置等位置等 班車車位班車車位 明確位置和數量明確位置和數量 銷銷 售售 分期狀況分期狀況 各期面積和產品組成各期面積和產品組成 深化設計深化設計 賣場安排賣場安排 面積和使用方式面積和使用方式、空間要求空間要求 （獨立獨立、合用合用） 深化設計深化設計 三三.項目設計指導書項目設計指導書 1. 為項目設計工作的為項目設計工作的綱領性綱領性文件。文件。 統籌考慮影響項目設計工作的各因統籌考慮影響項目設計工作的各因 素，并對項目設計的整個工作做出方向素，并對項目設計的整個工作做出方向 性決策的文件。性決策的文件。 2. 項目設計指導書的內容項目設計指導書的內容 總經理總15、經理 設計部設計部 營銷營銷 成本成本 開發目標、開發計劃開發目標、開發計劃 項目設計工作計劃項目設計工作計劃 項目概況及用地分析項目概況及用地分析 概念設計研究結論概念設計研究結論 方案設計需解決的問題方案設計需解決的問題 項目設計各環節的綜合分析項目設計各環節的綜合分析 市場定位及產品建議市場定位及產品建議 成本控制因素成本控制因素 工程工程 工程管理意見工程管理意見 參見成果標準第參見成果標準第27-36頁頁 3.項目設計指導書中需設計部完項目設計指導書中需設計部完 成的工作成的工作 項目設計計劃項目設計計劃 項目概況及用地分析項目概況及用地分析 概念設計研究結論概念設計研究結論 方案設16、計需解決的問題方案設計需解決的問題 項目設計各環節的綜合分析項目設計各環節的綜合分析 a. 項目設計各環節的綜合分析項目設計各環節的綜合分析 設計任務的細分設計任務的細分 設計單位的選擇設計單位的選擇 設計部人力資源的分配設計部人力資源的分配 設計費用的成本控制計劃設計費用的成本控制計劃 參見成果標準第參見成果標準第36頁頁 b.項目設計計劃項目設計計劃 概念設計研究概念設計研究 集團確認概念設計研究結論集團確認概念設計研究結論 規劃方案設計規劃方案設計 集團規劃設計評審會集團規劃設計評審會 集團單體確認集團單體確認 實施方案完成實施方案完成 土建施工圖完成土建施工圖完成 景觀設計景觀設計 銷售包裝設計銷售包裝設計 （如公建、立面需另行委托應單獨（如公建、立面需另行委托應單獨 列出）列出） 開工時間開工時間 開盤時間開盤時間 詳規報建詳規報建 方案報建方案報建 初步設計報建初步設計報建 施工圖報建施工圖報建 設計控制點設計控制點 相關重要節點相關重要節點 階段回顧 1. 設計并非唯一主導，本階段是市場定位和規 劃設計同時深入的過程。 2. 需與營銷、工程、成本部門密切配合。 3. 形成的成果將指導整個項目設計工作。 與您共同努力！ 謝謝！