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1、明源銷售系統操作規范試行版V21.主數據環節1） 方案報批后，分期確定后財務需在3個工作日內建立項目主數據信息；重點包括項目分期、占地面積、建設用地面積、建筑面積（地上、地下）可售面積以及分期下產品業態情況；2） 產品信息需完善，至少包括可售建筑面積（地上可售和地下可售區分開）單方成本，便于定價時進行利潤測算；單獨產品要分開建立，如住宅項目含地下室和車位需單獨建立，必須確保產品-樓棟-戶型所屬產品類型一致，否則將影響按產品類型分析的報表數據準確性；3） 預售面積出來后，財務需在三個工作日內完成產品業態規劃指標面積刷新，營銷建立樓棟后需及時通知財務完成分批樓棟范圍設定，如無批次也需建立0P并設定2、樓棟范圍，否則將嚴重影響財務接口基礎數據傳遞，造成無法生成正確憑證信息，每個分期下均須建立分批為NP的批次，批次名稱為“不分批“無需設定樓棟范圍僅用于傳遞預約金憑證（NP建立待正式財務接口操作手冊下發否執行）；4） 實測面積出具后，由產權部門提供財務部門完成主數據信息補錄。主要調整內容包括主數據版本修正為實測版、產品規劃指標中建筑面積調整及可售面積進行調整；5） 所有主數據調整需由財務經理進行復核確認；主數據規范業務類型編碼規則說明項目編碼兩位阿拉伯數字以管理單元為主體，如廊房市區公司從01開始編號；不以項目注冊公司編號；分期編碼一期 1Q 二期 2Q如項目只明確了一期開發規模及節奏，后續不清3、楚分幾期開發統一放入二期；產品編碼01、02單獨產品單獨建立，如既有高層又有地下室需建立兩種產品；例：01、02批次編碼1P 、2P以財務批次為準，如項目無批次需填寫0P，同樣要在系統中進行維護，否則影響財務接口數據輸出；主數據環節圖解說明超鏈接2.樓棟房源信息建立1） 房源信息需在獲取預售面積3天內進入系統，如無銷許開盤以圖紙面積銷售的，建立房源時可導入圖紙面積；2） 不同產品類型需分開樓棟建立，如同一棟樓上為住宅，下為底商應建立兩棟，并在系統中采用不同編碼；3） 所有樓棟信息必須填寫銷許獲取日期及銷許編碼，如未獲的銷許可為空(獲得銷許后兩天內完成補錄）；4） 樓棟預計交房日期根據公司會簽版4、交房日期填寫，便于進行存貨盤點，；5） 戶型信息需盡量完整，新建房源信息戶型中必須包含戶型圖信息（戶型圖為銷售對外使用戶型圖JPG格式）；6） 房源編號原則上需與房管局備案房號一致，所有房管局備案房號需導入系統確保未來數據核對；7） 房源建立中如與財務分批一致的，無需在銷售系統中建立分區，如與財務分批不一致，如按組團銷售，可在房源生成模塊建立銷售分區。8） 房源建立時放入分期效果圖，圖片大小控制在700K以內。樓棟編碼規則： 業務類型編碼規則說明分區編碼編碼兩位阿拉伯數字+B(大寫)1B、2B分區指銷售角度分區，如按組團銷售等情況；樓棟編碼住宅 HS 別墅 BS底商 US 獨立商業DS 綜合體5、商鋪ZS寫字樓SH 公寓GY地下室DB 配套PT如建立一棟住宅1號樓編碼應為HS01注意此編碼體系與財務系統財務接口相通請仔細設置樓棟房源信息圖解3.價格信息導入及收放盤要求1） 價格批復后三個工作日內，分公司綜合服務專員需將底價（優惠方案試算后價格）導入底價模塊，分公司層進行數據檢查審核無誤后執行，三個工作日內需將批復價格導入標準價格模塊，并在分公司內完成審核；2） 標準價格調整可由分公司在保證不影響底價的情況下，進行調整，審批至分公司總經理即可；3） 銷控由集團營銷中心控制，如項目需放盤銷售，需通知集團營銷中心進行收放盤操作，申請方式可通過明源系統發流程通知或直接電話通知；價格信息及收放盤6、圖解：4.付款方式與折扣建立要求1） 分公司綜合服務專員需在價格批復時完成系統中付款方式設定，付款方式設定時需與財務溝通是否計入代收費用及代收費用收款條件及收費標準，財務在復核批復價格時需在系統中檢查綜合服務專員在系統中設立的付款方式是否有誤；2） 付款方式設置時，如為物業借款與工抵房必須設置對應的標識，否則將造成無法錄入借款金額與工抵金額；3） 分公司綜合應在價格錄入前完成稅率參數設置檢查，避免增值稅計算錯誤；具體稅率可詢問財務相關人員；4） 分公司綜合服務專員需在價格批復發起審批同時完成折扣方案設定，折扣方案內容需與集團批復內容相同，如因分公司漲價所設置折扣方案除外；財務在復核價格同時應檢7、查折扣方案設置是否正確；付款方式及折扣5.案場套打報表及收款通知單收據等現場套打業務要求1） 集團IT中心需在開盤前3個工作日內完成套打報表設置，并測試無誤；2） 集團IT中心需確保格式無誤，信息無誤；3） 對于新增項目及分期，IT應在收到項目申請后，及時在系統中完成崗位、權限、流程、案場團隊設置；案場套打報表6.預約排號、小訂、認購、簽約業務規范 認籌定義：開盤期間或加推期間為達到開盤效果對客戶收取誠意金的業務； 1）只能在開盤或加推時可使用系統預約排號，平銷期不允許使用預約排號功能，特殊情況報集團營銷中心，開盤前認籌需錄入明源系統，且在認籌時應登記電商渠道及電商收費標準； 如開盤前認籌需選8、房號，使用預約排號功能，如當時價格還未確定客戶選定房號可在備注中體現（系統暫不支持未放盤選擇房號）。 3）小訂業務：小訂業務為客戶繳納部分定金鎖定房號，小訂訂金不應低于1000元，且鎖房號時間不應超過一天，小訂時需向客戶說明，如未按期補足定金需進行撻定處理；撻定后財務需將實收小訂金轉為手續費; 4)認購業務：原則上所有認購必須收取定金，通過集團審批只收取電商費用的除外，且電商費用作為定金對待，如客戶退房需按撻定處理；地下室、車位等涉及捆綁銷售的非贈送房產，需在系統中分開錄入認購或合同，便于財務憑證輸出；4.1） 增加線下選房單，銷售員填寫完后交給綜合服務專員避免綜合服務專員沒有任何依據錄入系統9、，造成信息錯誤；4.2） 認購書必須通過系統打印，當天業務當天錄入完成，錄入完成后打印交款通知單，綜合留存一聯，另一聯提交財務，每日下班前核對交款份數及金額確保收款數據無誤。4.3） 認購必須選擇付款方式，如付款方式確定不了的選擇銀行按揭付款方式，不允許不選付款方式轉簽約，發現此類問題嚴懲；4.4） 必須完成認購轉簽約流程，如直簽客戶需在系統中完成認購（可不打印認購書）后方可轉簽約，所有轉簽約客戶必須首付款齊，如一次性客戶需樓款齊方可轉簽約，款未齊轉簽約的一經發現嚴肅處理；5）簽約業務： 簽約信息需完善，簽約需核對供款明細是否準確無誤，如采用物業借款或工抵的房源需填寫對應金額，工抵需填寫抵房單10、位；合同狀態（草簽、網簽、備案）及合同約定預計交房日期需填寫正確；如合同狀態發生調整可在售后服務-合同登記服務中對其進行批量修改；合同報財務審核后財務需要在系統中對合同進行資料審核保證基本信息不再變動，審核時重點審核合同基本信息及應收款項及實收款項是否正確；交易過程中變更管理：1） 更名業務：更名增減名與正常換名同等對待，如更名涉及金額調整，更名后金額調增，需更名后走價格變更流程；工抵更名，不需要更換付款方式，系統中只需記錄更名后客戶信息，但無需記錄更名后客戶所對應付款方式；2） 換房業務：按原有政策執行，換房完成后財務需對換房進行轉賬操作將款項轉入換入房源，并換票；營銷需對退出房源進行重新價11、格的審核再次銷售；3） 退房業務：必須選擇是否撻定，如定金全部沒收，需填寫為撻定，并填寫手續費金額，否則為否；客戶退房審批通過后辦理退款時銷售會計在系統中對其款項進行退款，或將已收定金轉至手續費中；4） 特批折扣：特批折扣需在付款方式確定及案場優惠已經記錄系統的情況下方可使用，避免領導審批時造成信息誤判；案場正常優惠無需走特批折扣流程，動用總經理優惠權限或超出總經理優惠權限必須走特批折扣審批流程。特批折扣申請盡量在付款方式等全部確定后申請，作為涉及價格變化的最后一次申請使用，否則特批折扣申請后則無法再調整付款方式(如特殊情況請聯系集團營銷中心處理)；5） 付款方式變更與延期簽約：付款方式變更與12、延期簽約需要按集團銷售管理規定執行；預約、小訂、認購、簽約電商業務規范：一、 認購階段需在認購訂單中，選擇電商一級渠道和電商二級渠道，并手填收費金額（如非參數設置默認金額以客戶繳納標準，非二級渠道取費）。二、 原則上收取電商不能等同于認籌或認購功能，在收取認籌或認購金后，需同時收取電商費用，如有特殊情況，須將操作方案報總部營銷中心，營銷副總裁審批通過后，方可使用電商代替認籌或認購功能，并接受等同于認籌或認購的考核。凡執行此操作的項目，按以下具體操作方式進行明源系統信息錄入：（一）開盤前只收取電商，代替認籌功能。調整電商推薦單內容，代替原客戶認籌單，客戶認籌時系統套打電商推薦單，認籌金額可填寫為13、0。（二）開盤后只收取電商，代替認購功能。1、調整電商推薦單內容，代替原客戶認購單，客戶認購時系統套打電商推薦單，認購金額可填寫為0。2、電商費用收取，不足1000元時，按小訂方式處理，財務給客戶開具收據，并在系統中做小訂業務，收取金額記為0，同時要求次日補齊電商費用，并在系統中轉認購，認購金填寫為0。如次日未補齊，小訂直接罰沒，不予退還，房源打開另售。7.財務業務規范1） 財務不得在業務系統中無相應供款明細情況下進行收款、退款或轉賬工作，做好業務數據把關的最后一道閘口；2） 財務收據必須在系統中進行收據管理，提前將收據票本登記入系統中；3） 現場收銀需當日完成收款并錄入系統，銷售會計需定期對14、系統中票據進行審核；4） 變更業務如更名、換房、退房，需在財務待辦模塊完成并及時標記完成,以便營銷部門知曉；5） 財務在收到銀行放款單后需及時在系統中進行銀行放款操作，如按揭銀行或按揭金額錯誤，需提醒按揭專員進行調整，避免因放款不及時造成回款數據錯誤影響集團決策；6） 在建工程抵押與解抵押財務需在系統中及時標記，因財務未標記造成營銷部門考核業績受損由財務相關操作人員共同承擔；7） 財務需對按揭人員在售后服務中標記的銀行審批待放款進行審核，完成與按揭專員的工作交接，并完成放款后在系統按揭服務模塊標記為已放款;8） 全款齊并滿足結轉收入條件時，要通過明源系統進行結轉收入操作,便于統計結轉收入時間；15、 財務業務規范8.售后服務-按揭、公積金、產權、入住、合同登記辦理規范1） 按揭辦理按揭專員必須及時錄入按揭銀行與按揭辦理進程，便于進行按揭進程監控，當按揭銀行發生調整或按揭金額發生調整需在售后服務模塊及時進行按揭銀行與按揭金額調整，如因按揭銀行錯誤或按揭款金額錯誤造成財務收款錯誤應承擔相應責任2） 合同登記售后服務合同登記由綜合服務專員負責，綜合服務專員需及時登記合同登記辦理進程，特別是對于網簽和備案的合同狀態要及時修正，否則因此造成的數據統計錯誤，和業績統計錯誤要承擔相應責任；3） 面積補差面積補差流程調整，由財務銷售會計負責實測面積的導入和補差方案制訂及補差款金額計算；在系統中根據客戶情況進行多退少補；系統應用順序：錄入實測面積并審核-設定補差方案（公司級參數）-售后服務面積補差模塊進行補差款計算并執行-財務管理收支管理模塊進行補差款收取操作；售后服務業務規范主數據環節圖解：樓棟房源信息建立圖解：價格信息及收放盤圖解：付款方式及折扣：案場套打報表：預約、小訂、認購、簽約：財務業務規范：售后服務業務規范：