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1、成本科目管理作業指引編制集團成本管理中心日期2012年5月16審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人1 目的描述成本科目的組成內容。規范各二級公司項目成本管理工作，統一項目目標成本填報格式，規范數據的統一錄入口徑，統一成本科目，不斷積累并完善成本數據庫。2 術語和定義 【房地產項目成本確定指引】是對【目標成本表】中土地征用及拆遷補償費、前期費、建安工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費、建安預備費、營銷費、管理費、財務費、稅金等十一大類主要包含內容的解釋。3 適用范圍適用于集團下屬各二級公司所開發的項目（包含住宅、商業、產業園等項目）。4 關鍵活動描述4.2、1 成本科目設置的原則4.1.1 集團成本管理部負責制定和管理【成本科目】，對成本科目名稱等做出統一規定。各二級公司須嚴格執行到二級科目，第一級的十一大類成本項目及第二成本科目為集團統一設定，各二級公司不得自行增加或刪改，但可根據項目實際情況對二級以下的成本科目進行調整。4.2 成本科目設置4.2.1 為便于項目目標成本編制，在計算總成本時，統一按以下十一大項予以歸類計量。1) 土地征用及拆遷補償費2) 前期費用3) 建安工程費4) 基礎設施建設費5) 公共配套設施費6) 開發間接費7) 建安預備費8) 營銷費9) 管理費10) 財務費11) 稅金4.2.2 土地征用及拆遷補償費指為取得土地開3、發使用權而發生的各項費用。1) 政府地價：企業為獲得土地而向政府支付的土地出讓費、土地變更用途和超面積補交的地價和直接發生于土地的國家稅收：契稅、土地使用稅、耕地占用稅等。2) 合作款項：向原用地人支付的土地轉讓費(原用地人為企事業單位)、土地征用費(原用地人為村鎮集體)。3) 拆遷補償費：農作物補償、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出（即扣除拆遷舊建筑物回收的殘值）、安置動遷戶支出等各類國家法規規定的費用。4) 紅線外大市政配套費：紅線外道路、水、電、氣、通訊、管線鋪設、高壓線埋地、市政接口等建設費用或繳費。4.2.3 前期費用指項目工程開工前發生的各種前期費用。1) 勘測丈4、量費： 指對地塊進行地質勘察、地下管線探測、沉降觀測、地形測繪、驗線、復線、定線、放線、面積丈量等而支付的費用。2）規劃管理及設計費：指項目可行性研究、規劃設計(方案招標、方案評審)、地質災害評估、環境影響評價、交通影響分析、建筑立面設計、裝修設計、施工圖設計、設計修改、人防設計、消防評價、制圖、曬圖等而發生的費用。3）報批報建費政府收費：指必須按照項目所在地政府部門的規定繳納的與工程建設有關的費用，應以法規形式公布的政府規定作為收費依據。包括：安監、質監、人防報建、散裝水泥基金、墻改基金、檔案管理費、路口開設、規劃管理、拆遷管理、招投標管理、其他支出等。 注：散裝水泥基金、墻改保證金、檔案管5、理費為預繳，工程竣工后可退回。4）三通一平和臨時設施n 指為取得工程開工條件而支付的原有建筑物拆除、挖填土石方、平整場地、地下管線遷移、綠化遷移、接入施工用水用電、開通施工用道路等費用。n 指建設臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板等發生的費用。 4.2.4 建安工程費指列入開發項目施工圖預算的各種建筑安裝工程費用及設備購置費用，二次裝修費用。1）土石方工程：指土方、護壁(坡)、降水等的施工費用。2）基礎工程指樁基、樁基檢測、基礎處理等的施工費用。3） 主體土建工程n 地下室土建工程費：指建筑物地下室的結構及建筑工程費用。n 地上部分土建工程費：指建筑物上部的結構及建筑工程費用。4） 6、主體安裝工程費及設備購置費n 常規室內水電暖氣工程：給水管道室內外界限劃分：以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設閥門者以閥門為界。排水管道室內外界限劃分：應以出戶第一個排水檢查井為界。電室內外界限劃分：以室內電表箱或低壓配電柜為界。n 室內采暖系統室內外界限劃分：以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設閥門者以閥門為界。n 消防工程管道界限的劃分：噴淋系統水滅火管道，室內外界限以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設閥門者以閥門為界；設在高層建筑物內的消防泵間管道應以泵間外墻皮為界；消火栓管道：室內外界限以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設閥門者以閥門為界。5） 主體裝飾工程n 外墻裝飾外立面、單元入7、口及雨蓬、建筑外保溫、陽臺欄桿等。n 公共部位裝修主要包括大堂、樓梯間、電梯廳、走道、其它（如標識牌）等精裝修費用。n 戶內精裝修主要包括戶內廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺、入戶花園、辦公室等精裝修費用。4.2.5 基礎設施建設費指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費以及環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。1) 社區管網道路工程含政府為開發地塊提供電力、自來水、污水處理等資源或設施而收取的各種費用。如電增容費、水增容費、排污增容費等。正常情況下，應以法規形式公布的政府規定作為收費依據。 注：煤氣報戶費、電8、話初裝費、有線電視開戶費等是為小業主墊付的。室外排水系統（中水、排水系統工程，污水處理工程）。n 室外給水系統（給水工程）。n 室外燃氣系統（燃氣調壓站、燃氣外線、燃氣二次管線工程）。n 室外采暖系統（換熱站、熱力外線、熱力二次管線工程）n 室外強電系統（高壓外線、高壓開關站、高低壓變配電、電表集抄系統工程）n 室外弱電系統（一體化智能管理系統，如停車管理、小區閉路監控、周界紅外防越、小區門禁、電子巡更、電子公告屏、室外背景音樂等）n 室外消防系統（室外消防水、電系統）n 室外道路系統（道路、路燈工程）2) 園林景觀工程 n 園林水系工程：園區內水景。n 園林綠化工程：包括公共綠化、組團宅間綠9、化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出。n 硬質景觀與小品工程：道路廣場鋪設、道路標示系統、雕塑、環廊、假山、永久性圍墻、圍欄及大門。n 其他：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈，各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。4.2.6 公共配套設施費指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。主要包括：1) 政府規劃的公建（原本需要開發商建設，但通過向政府交費免除開發商建設的，其交費支出也在此核算）。幼兒園建造成本、配套資產購置以及由開發商承擔的教學資源引入費學校建造成本、配套資產購置以及由開發商承擔的教學資源引入費2)10、 自行配套的公建4.2.7 開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。1) 咨詢、評估費工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用造價咨詢費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用以及其他造價類咨詢費用2) 工程保險費3) 物業啟動費: 指項目建設過程中發生的清潔衛生費、安全保衛費、管理費用、綠化養護費、公共設施維護費以及竣工后的一次性物業完善費等。4) 營銷設施建設費n 賣場費用：臨時或長久性售樓處、接待廳或銷售現場的建安、裝飾、家俱配飾、設施、整改及租金等費用，展會建賣場的費用入營銷費用n 樣板間費用：包括樣板間設計、裝修、家11、俱配飾、設施費、整改費等，租用場地所建的還括租用場地的租金n 銷售環境改造費：包括銷售賣場或銷售通道的圍板費用、銷售通道的設計、工程及租用場地租金費用、精神堡壘費用、現場包裝、環境整改費用等n 維護費用：銷售賣場和樣板間日常維修工程、清潔物耗費用、水電費用及超過保修期限發生的維修費用等(1) 建安預備費指建設期為保證項目順利實施，由可能發生的風險因素而導致的建安費用增加的部分，包括基本預備費和材料漲價預備費兩部分，合計為建安工程費用指標的5%。基本預費主要用于設計變更及施工過程中可能增加工程量引起的工程造價變化而預留的費用；材料漲價預備費主要用于建安工程施工期間內由于主材、設備等價格變化引起的12、工程造價變化而預留的費用。涉及設計變更引起的工程量的增加和鋼筋、砼、有色金屬以及電線電纜、成套設備價格變化的幅度超過10%的部分方可分別申請使用基本預備和材料漲價預費，由總裁批準后使用（不足10%部分，在其他科目指標中消化）。本項費用在成本測算及目標成本編制過程中需要考慮，在項目結算后本項費用已被消化掉，不再列支。 4.2.8 營銷費指企業為銷售產品發生的費用，如廣告費、代理費、傭金、銷售獎勵、其他費用等。4.2.9 管理費指企業為組織經營活動的內部管理而發生的費用，包括開辦費（指為成立項目運作班子支出的人工、租金、固定資產購置、公司注冊手續費等）、勞動報酬、經營場地租金、其他管理費、政府收費、分攤費用等。4.2.10 財務費指企業為經營活動籌集資金而發生的費用，如利息收支、匯兌凈支出、銀行手續費等。4.2.11 稅金指企業依法向政府繳納的營業稅、城市建設維護費、教育附加費、土地增值稅及所得稅等稅費。 5 支持性文件5.2 【項目成本構成表】6 記錄和表單6.1房地產項目成本確定指引6.2項目成本構成表