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1、房房地地產產項項目目成成本本確確定定指指引引 成成本本項項 目目編編碼碼 成成本本項項目目名名稱稱 一一級級科科目目二二級級科科目目三三級級科科目目 項目總成本 第一部分開發成本 1 土地征用及拆 遷補償費 1.1政府地價 1.1.1 土地出讓費/轉讓費/征 用費 1.1.2土地勘界費 1.1.3土地評估費 1.1.4土地契稅 1.1.5土地使用費 1.1.6耕地占用稅 1.1.7 變更用途和超面積補交 的地價 1.2合作款項 1.2.1補償合作方地價 1.2.2 合作項目建房轉入分給 合作方的房屋成本 1.3拆遷補償費 1.3.1 建筑物或附著物的拆遷 補償凈支出 1.3.2安置及動遷支出 2、1.3.3農作物補償 1.4 紅線外大市政 配套費 1.4.1 紅線外道路、水、電、 氣費用 1.4.2通訊建造費 1.4.3管線鋪設費 1.4.4接口補償費 2前期費用 2.1勘測丈量費 2.1.1初勘 2.1.2詳勘 2.1.3沉降觀測費 2.1.4 驗線、復線、定線、放 線、面積丈量 2.2 規劃管理及設 計費 2.2.1規劃設計 2.2.2可行性研究 2.2.3方案設計 2.2.4方案評審 2.2.5交通影響分析 2.2.6主體工程施工圖設計 2.2.7 專項方案、專項工程施 工圖設計 2.2.8施工圖審查 2.2.9人防設計 2.2.10裝修設計 2.2.11模型制作 2.2.12制3、圖、曬圖、趕圖 2.2.13其他 2.3報批報建費 2.3.1證照費 2.3.2工程安全監督費 2.3.3工程質量監督費 2.3.4土壤氡濃度檢測 2.3.5抗震審核費 2.3.6規劃管理費 2.3.7人防報建 2.3.8消防審核費 2.3.9交易中心手續費 2.3.10文物勘探發掘費 2.3.11工程定額測定費 2.3.12噪音防治費 2.3.13室內空氣檢測 2.3.14防雷審查/防雷檢測費 2.3.15白蟻防治費 2.3.16 （新型建筑材料專項基 金） 2.3.17（散裝水泥專項基金） 2.3.18 水土保持設施補償費/ 水土流失防治費 2.3.19建筑面積丈量 2.3.20(檔案管理4、費) 2.3.21垃圾服務費 2.3.22其他政府收費 2.4 三通一平和臨 時設施 2.4.1臨時道路 2.4.2臨時用水 2.4.3臨時用電 2.4.4場地平整費 2.4.5臨時圍墻/板 2.4.6臨時辦公室 2.4.7臨時場地占用費 2.4.8其他 3建安工程費 3.1土石方工程 3.1.1基坑支護 3.1.2止水帷幕 3.1.3土（石）方開挖 3.1.4其他 3.2基礎工程 3.2.1試樁工程 3.2.2樁基 3.2.3樁基檢測 3.2.4降水費 3.2.5基礎處理 3.2.6其他 3.3主體土建工程 3.3.1地下室土建工程費 3.3.2地上部分土建工程費 3.3.3煙道工程 3.35、.4其他 3.4 主體安裝工程 費及設備購置 費 3.4.1常規室內水電暖氣工程 3.4.1.1常規水 3.4.1.1.1主要供水系統閥門 3.4.1.1.2水泵、變頻設備 3.4.1.2常規電 3.4.1.2.1配電箱 3.4.1.2.2電纜橋架 3.4.1.2.3母線 3.4.1.2.4電線、電纜 3.4.1.2.5燈具 3.4.1.2.6開關插座 3.4.1.3弱電預埋 3.4.1.4室內采暖系統 3.4.2配電房 3.4.2.1配電房變壓器 3.4.2.2高壓柜 3.4.2.3低壓柜 3.4.2.4變配電安裝費 3.4.2.5變配電檢驗費 3.4.3消防工程 3.4.3.1 消防水 36、.4.3.2 消防電 3.4.3.3 防排煙系統工程費用 3.4.3.4 氣體消防系統 3.4.4空調工程 3.4.5柴油發電機及安裝 3.4.5.1 柴油發電機設備購置 費 3.4.5.2安裝費 3.4.5.3 發電機組消聲環保工 程費 3.4.6電梯設備及安裝 3.4.6.1電梯設備購置費 3.4.6.2電梯設備安裝費 3.4.7燃氣工程 3.4.8直飲水 3.4.9智能化工程 3.4.10寬帶網絡系統 3.4.11電視系統 3.4.12電話系統 3.4.13其他 3.5主體裝飾工程 3.5.1外墻裝飾 3.5.1.1面磚 3.5.1.2涂料 3.5.1.3石材 3.5.1.4外墻保溫 37、.5.1.5陽臺欄桿 3.5.1.6鋁合金格柵 3.5.1.7成品裝飾件 3.5.1.8門窗、幕墻工程 3.5.1.9單元門 3.5.1.10其他 3.5.2 公共裝修 3.5.2.1首層入口大堂 3.5.2.2各樓層電梯廳 3.5.2.3 各樓層公共通道、樓梯 間 3.5.2.4防火門 3.5.2.5入戶門 3.5.2.6其他 3.5.3戶內精裝修 3.5.3.1土建裝飾裝修 3.5.3.2水電氣安裝工程 3.5.3.3電器設備 3.5.3.4廚衛設備 3.5.3.5其他 4 基礎設施建設 費 4.1 社區管網道路 工程 4.1.1室外排水系統 4.1.2室外給水系統 4.1.3室外燃氣系統8、 4.1.4室外采暖系統 4.1.5室外強電系統 4.1.6室外弱電系統 4.1.7室外消防系統 4.1.8室外道路系統 4.1.9其他 4.2園林景觀工程 4.2.1園林水系工程 4.2.2園林綠化工程 4.2.3硬質景觀與小品工程 4.2.4其他 5 公共配套設施 費 5.1 政府規劃的公 建 5.1.1人防地下室土建工程 5.1.2幼兒園 5.1.3學校 5.1.4社區醫院 5.1.5居委會 5.1.6垃圾壓縮站 5.1.7其他 5.2 自行配套的公 建 5.2.1會所 5.2.2社區活動中心 5.2.3物業管理 5.2.4游泳池 5.2.5文體設施 5.2.6其他 6開發間接費 6.19、咨詢、評估費 6.1.1工程監理費 6.1.2造價咨詢費 6.1.3法律顧問費 6.1.4招標委托代理費 6.1.5房地產評估費 6.1.6其它專項咨詢委托費 6.2工程保險費 6.2.1工程保險費 6.3物業啟動費 6.3.1物業啟動費 6.4 營銷設施建設 費 6.4.1賣場費用 6.4.2樣板間費用 6.4.3銷售環境改造費 6.4.4維護費用 7建安預備費 7.1基本預備費 7.1 材料漲價預備 費 第二部分期間費用及稅金 8營銷費 8.1媒介廣告費 8.1.1報紙廣告 8.1.2刊物廣告 8.1.3電視廣告 8.1.4電臺廣告 8.1.5燈箱廣告 8.1.6公交廣告 8.1.7互聯網10、廣告 8.1.8印刷品廣告 8.1.9戶外廣告牌 8.1.10工地圍墻廣告 8.1.11其他媒體廣告 8.2促銷活動費 8.2.1產品推介會 8.2.2開盤慶典費 8.2.3房屋展銷會 8.2.4促銷活動費 8.3銷售提成 8.3.1銷售人員底薪 8.3.2銷售人員提成 8.4其他費用 8.4.1平面設計費用 8.4.2沙盤模型費用 8.4.3建筑面積測量 8.4.4產權交易費用 8.4.5促銷禮品費用 8.4.6贊助評獎費用 8.4.7銷售人員服裝 8.4.8機動費用 9管理費 9.1期間費用 9.2 工程現場管理 費用 10財務費 10.1資本化財務費 10.2日常財務費用 11稅金 1111、.1營業稅 11.2土地增值稅 成成本本定定義義 指作為成本核算主體的所屬企業(項目公司)開發一個房地產項目所發 生的全部成本。一個所屬企業(項目公司)開發數個項目或一個大型項 目分成幾期開發時，每個項目或每一期工程各自構成單獨的項目總成 本。 項目總成本由開發成本和期間費用及稅金兩部分組成。 指直接構成房地產產品成本的各類開發費用，包括土地使用費、前期 費用、建安工程費、基礎設施費、公共設施配套費、其他建設工程費 及預備費等。 1）企業為獲得土地而向政府支付的土地出讓費、土地變更用途和超 面積補交的地價等。 2）向原用地人支付的土地轉讓費(原用地人為企事業單位)、土地征 用費(原用地人為村鎮12、集體)、農作物補償、勞動力安置費及有關地上 、地下附著物拆遷補償的凈支出（即扣除拆遷舊建筑物回收的殘值） 、安置動遷戶支出等各類國家法規規定的費用。 3）土地開發、治理費用。 4）直接發生于土地的國家稅收：契稅、土地使用稅、耕地占用稅等 。 5）紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣費用、通訊建造費 、管線鋪設費、接口補償費等。 指項目工程開工前發生的各種前期費用。 指對地塊進行地質勘察、地下管線探測、沉降觀測、地形測繪、驗線 、復線、定線、放線、面積丈量等而支付的費用。 房房地地產產項項目目成成本本確確定定指指引引 指項目可行性研究、規劃設計(方案招標、方案評審)、地質災害評估 、環境影響13、評價、交通影響分析、建筑立面設計、裝修設計、施工圖 設計、設計修改、人防設計、消防評價、制圖、曬圖等而發生的費用 。 政府收費：指必須按照項目所在地政府部門的規定繳納的與工程建設 有關的費用，應以法規形式公布的政府規定作為收費依據。包括：安 監、質監、人防報建、散裝水泥基金、墻改基金、檔案管理費、路口 開設、規劃管理、拆遷管理、招投標管理、其他支出等。 注：散裝水泥基金、墻改保證金、檔案管理費為預繳，工程竣工后可 退回。 指對地塊進行地質勘察、地下管線探測、沉降觀測、地形測繪、驗線 、復線、定線、放線、面積丈量等而支付的費用。 1）指為取得工程開工條件而支付的原有建筑物拆除、挖填土石方、 平整14、場地、地下管線遷移、綠化遷移、接入施工用水用電、開通施工 用道路等費用。 2）指建設臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板等發生 的費用。 指列入開發項目施工圖預算的各種建筑安裝工程費用及設備購置費用 ，二次裝修費用。 指土方、護壁(坡)、降水等的施工費用。 指樁基、樁基檢測、基礎處理等的施工費用。 指建筑物地下室的結構及建筑工程費用。 指建筑物上部的結構及建筑工程費用。 政府收費：指必須按照項目所在地政府部門的規定繳納的與工程建設 有關的費用，應以法規形式公布的政府規定作為收費依據。包括：安 監、質監、人防報建、散裝水泥基金、墻改基金、檔案管理費、路口 開設、規劃管理、拆遷管理、招投標15、管理、其他支出等。 注：散裝水泥基金、墻改保證金、檔案管理費為預繳，工程竣工后可 退回。 給水管道室內外界限劃分：以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設閥 門者以閥門為界 排水管道室內外界限劃分：應以出戶第一個排水檢查井為界 室內外界限劃分：以室內電表箱或低壓配電柜為界 室內外界限劃分：以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設閥門者以閥 門為界 管道界限的劃分：噴淋系統水滅火管道：室內外界限以建筑物外墻皮 1.5m為界；入口處設閥門者以閥門為界；設在高層建筑物內的消防 泵間管道應以泵間外墻皮為界；消火栓管道：室內外界限以建筑物外 墻皮1.5m為界；入口處設閥門者以閥門為界 指開發項目在開發過程中所發16、生的各項基礎設施支出，主要包括開發 項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管 網工程費以及環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。 含政府為開發地塊提供電力、自來水、污水處理等資源或設施而收取 的各種費用。如電增容費、水增容費、排污增容費等。正常情況下， 應以法規形式公布的政府規定作為收費依據。 注：煤氣報戶費、電話初裝費、有線電視開戶費等是為小業主墊付的 。 中水、排水系統工程，污水處理工程 給水工程 燃氣調壓站、燃氣外線、燃氣二次管線工程 換熱站、熱力外線、熱力二次管線工程 高壓外線、高壓開關站、高低壓變配電、電表集抄系統工程 一體化智能管理系統，如停車管理、小區閉路監控、17、周界紅外防越、 小區門禁、電子巡更、電子公告屏、室外背景音樂等 室外消防水、電系統 道路、路燈工程 指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的 ，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。 原本需要開發商建設，但通過向政府交費免除開發商建設的，其交費 支出也在此核算 建造成本、配套資產購置以及由開發商承擔的教學資源引入費 建造成本、配套資產購置以及由開發商承擔的教學資源引入費 指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定 成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、 折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉 房18、攤銷以及項目營銷設施建造費等。 支付給聘請的項目或工程監理單位的費用 支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用以及其他造價類咨詢 費用 指項目建設過程中發生的清潔衛生費、安全保衛費、管理費用、綠化 養護費、公共設施維護費以及竣工后的一次性物業完善費等。 臨時或長久性售樓處、接待廳或銷售現場的建安、裝飾、家俱配飾、 設施、整改及租金等費用，展會建賣場的費用入營銷費用 包括樣板間設計、裝修、家俱配飾、設施費、整改費等，租用場地所 建的還括租用場地的租金 包括銷售賣場或銷售通道的圍板費用、銷售通道的設計、工程及租用 場地租金費用、精神堡壘費用、現場包裝、環境整改費用等 銷售賣場和樣板間日常維修工程19、清潔物耗費用、水電費用及超過保 修期限發生的維修費用等 指項目工程建設過程中開發成本部分發生的不可預見費用。 本項費 用在成本測算及目標成本編制過程中需要考慮，在項目結算后本項費 用已被消化掉，不再列支。 指房地產企業生產經營過程中發生，不屬開發成本的費用，包括管理 費用(含開辦費)、財務費用、銷售費用、經營稅金及其他費用。 指企業為銷售產品發生的費用，如廣告費、代理費、傭金、銷售獎勵 、其他費用等。 指企業為組織經營活動的內部管理而發生的費用，包括開辦費（指為 成立項目運作班子支出的人工、租金、固定資產購置、公司注冊手續 費等）、勞動報酬、經營場地租金、其他管理費、政府收費、分攤費 用等。 指企業為經營活動籌集資金而發生的費用，如利息收支、匯兌凈支出 、銀行手續費等。 指企業依法向政府繳納的營業稅、城市建設維護費、教育附加費、土 地增值稅及所得稅等稅費。