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1、地區公司地區公司項目項目方案設計方案設計 集團評審集團評審管理程序管理程序 編制 日期 2012-7-30 審核 日期 2012-7-30 批準 日期 2012- 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂狀態修訂狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 2009.1 2.4 B 按“大禹行動”要求改版 2011. 11.30 C/O 按最新授權調整版 2012.7 .30 D 根據 2012 架構調整修訂 1.1.目的目的 為規范地區公司項目設計的操作，加強對地區公司實施方案設計的監控， 以達到確保質量、進度目的，特編制此程序。 2. 職責2. 職責 2.1 規劃設計部負責評2、審會的統籌安排。項目評審會在總部或項目所在地召開， 由規劃設計部負責具體會務組織工作，總裁辦配合； 2.2 評審會的召開時間應以項目設計年度計劃為依據，如有變更，規劃設計部 應事先知會公司領導及各職能部門。 3 評審會管理流程 3.1 3 評審會管理流程 3.1. 評審文件匯編應包括以下內容： 1) 項目可行性研究報告 2) 項目產品定位報告 3) 項目成本分析 4) 項目設計管理工作計劃 5) 集團規劃設計部對設計前期工作結論的意見 6) 概念設計方案文本 （規劃方案設計文本） 3.2.3.2.規劃設計部對評審文件進行審核，發現不符要求的，可以要求評審會延期。 3.3.3.3. 地區公司應在3、評審會召開前至少 7 日向規劃設計部提出正式申請， 會前至 少 5 日提交評審文件匯編。會議組織者應在評審會召開前至少 2 日向參會者發 出會議通知及議程。 3.4.3.4.評審會人員組成：總裁、產品計劃招標管理委員會、項目分管副總裁、規 劃設計部、 、成本管理部、營銷管理部、工程管理部。如有必要，可邀請外 部專家參會。 3.5.評審程序： 3.5.評審程序： 1) 由規劃設計部指定專人作為項目負責人，負責與地區公司設計部對接，在會 議召開前至少 5 天內，地區公司應提供符合上一階段輸出要求的設計成果， 由規劃設計部負責組織集團營銷部、成本部分別填寫方案過程成果技術評 價表（附件 1） 。收到4、表后 2 工作日內，集團項目負責人召集規劃設計 部、營銷管理部和成本管理部對方案過程成果進行討論。討論圍繞以下三方 面展開： A.是否與投資決策階段形成的設計、市場及成本方面的結論吻合； B.成果深度要求是否滿足上一設計階段輸出要求； C.過程成果中存在的技術方面問題； 2) 如認為不能達到上述要求，責成其完善后再行提交。如符合要求，由規劃 設計部負責組織召開方案評審會； 3) 正式介紹方案前地區公司應負責介紹項目總體開發計劃； 4) 地區公司營銷部負責介紹項目市場、經營方面的分析結論； 5) 地區公司設計部（或設計單位）介紹方案； 6) 地區公司成本部介紹各方案成本測算； 7) 集團各部門、5、產品委員會、總裁發表意見； 8) 由規劃設計部負責整理和匯總會議紀要，會議紀要應包括方案簡評和會議 結論。 9) 會議紀要應由規劃設計部在會議結束后 3 天內發文給各與會人員并抄送總 裁室。會議紀要作為資料存檔。 3.6.評審后繼程序3.6.評審后繼程序： 1) 集團負責人負責明晰會上形成各方認同的指令性和參考性兩類意見。與地 區公司充分溝通后，填寫項目溝通與反饋表 （附件 2） 。 2) 項目溝通與反饋表經規劃設計部、營銷管理部及成本管理部審核、審批 后，主送地區公司設計部，抄送地區公司設計主管領導、相關部門及集團產 品委員會。 3) 集團負責人負責跟蹤意見的落實情況，并促使地區公司 5 個6、工作日內反饋意 見并經地區公司主管領導審批。 4) 集團負責人對項目方案過程成果技術評價表 、 項目溝通與反饋表 （完 成反饋并驗證后）均作相應備案。 附件 附件 1) 項目溝通與反饋表 2) 項目方案過程成果技術評價表 附錄附錄 A 規劃設計評審會管理程序規劃設計評審會管理程序 5 附件 1：項目方案過程成果技術評價表 項目方案過程成果技術評價表 時間：時間：填表人：填表人： 一一 滿足市場營銷方面的內容滿足市場營銷方面的內容 評分評分 理由陳理由陳述述 1 1 符合項目投符合項目投 資決策評審資決策評審 報告報告(20%)(20%) 是否與項目投資決策評審報告的產品要求有較大改變 (15)7、 滿足甲方經濟技術指標要求：1）物業類型比例；2）地 下車庫面積；3）總建筑面積；4）總戶數；5）配套設施 面積；6）戶車比 2 2 規劃與營銷規劃與營銷 主題的關系主題的關系 (15%)(15%) 1）建筑與景觀充分融合。(5) 2）景觀主題與概念策劃是否吻合。(6) 3）充分保護及利用現有景觀資源。(4) 3 3 交 通 組 織交 通 組 織 (10%)(10%) 1） 交通流線合理便捷， 并與商業及服務配套等有效結合。 4 4 物業分布與物業分布與 分 期 開 發分 期 開 發 (15%)(15%) 1 1）不同售價物業類型在區內分布的合理性，及相互之間 的關系和諧。(4) 2 2）宗地8、資源與不同售價物業分布的匹配度。(4) 3 3）商業服務與社區配套設施布置的服務有效性。(4) 4）物業的分期開發與項目經營測算的匹配度。(3) 5 5 銷售示范區銷售示范區 (15%)(15%) 1 1）設置有效的示范區：包括銷售大廳，銷售樣板間，景 觀示范區。(5) 2 2） 銷售人流與施工人流組織的合理性。(4) 3） 示范區形象是否有沖擊力。(6) 6 6 戶型使用標戶型使用標 準 的 滿 足準 的 滿 足 (15%)(15%) 1) 戶型分布及面積指標是否符合市場的產品建議書要 求。 （參見設計任務書附件）(7) 2) 戶型功能配置是否滿足市場的產品建議書中的使用 標準。 （參見設計9、任務書附件）(8) 7 7 立面風格與立面風格與 市場策劃的市場策劃的 關系關系(10%)(10%) 1）整體風格應緊扣策劃定位要求，主題鮮明。(5) 2）立面風格的創新性。(3) 3）立面總體協調性。(2) 綜合得分綜合得分 市場市場 營銷營銷 建議建議 附錄附錄 A 規劃設計評審會管理程序規劃設計評審會管理程序 6 二二 滿足技術方面的內容滿足技術方面的內容 評評 分分 理 由理 由 陳述陳述 1 1 要 點要 點 及 規及 規 范范 (15%)(15%) 1）政府部門規劃要點： 建筑退線； 容積率； 限高； 綠地率； 建筑 密度；(5) 2）滿足消防要求： 防火間距； 消防車道及登高面的10、設置；(5) 3）滿足建筑日照間距要求。(5) 2 2 規 劃規 劃 結 構結 構 (25%)(25%) a) 規劃思想（手法）的先進性。(5) b) 空間組織有序列感，有標識性。(3) c) 車行道路骨干清晰，輻射均勻，道路網密度適宜。(3) d) 人行系統與景觀系統、車行系統的銜接關系。(3) e) 停車布置合理： 停車方式的經濟性； 停車場的位置服務均好； 出 入口的設置和裝置合理，便于管理。(3) f) 公共設施空間分布的合理性。(3) g) 景觀手法與使用功能是否匹配。(2) h) 開發分期與規劃結構的結合關系是否合理。(3) 3 3 管 理管 理 模 式模 式 (10%)(10%)11、 1 1） 分級管理體系的設置是否清晰合理。(4) 2 2） 管理模式是否有效，并具有經濟性。(3) 3 3） 分期開發的管理模式是否合理。(3) 4 4 單 體單 體 設 計設 計 (40%)(40%) 1）廳房是否方正，廚衛布置得當，使用方便；動靜分區合理，私密性好； 公共交通是否緊湊，實用率高；(5) 2）充分考慮朝向、景觀、通風設計（客廳、主臥朝向及景觀要好；戶內 有穿堂風） 。(5) 3）戶型的創新性（采用入戶花園、空中花園、錯層躍層等設計手法；創 造個性化空間）(5) 4） 結構梁柱布置應合理， 不影響使用及美觀， 平面功能可靈活改變； (6) 5）設備管井布置應合理，空調機、熱水12、器位既滿足功能需要，又不影響 立面美觀；(6) 6) 模型立面體量、色彩、質感統一且變化豐富，建筑造型新穎美觀；(5) 7) 部品材料研究種類基本齊全，達到規定的研究深度；(5) 8）精裝修房方案市場定位準確、設計精細合理、滿足成本要求。(3) 5 5 技 術技 術 設 計設 計 (10%)(10%) 1) 土方平衡設計合理性。(3) 2) 技術配套設施形態與位置設計合理性。(4) 3) 保溫、遮陽和降噪等新技術新材料采用的合理性與經濟性分析。(3) 綜合得分綜合得分 技術技術 方面方面 建議建議 附錄附錄 A 規劃設計評審會管理程序規劃設計評審會管理程序 7 三三 滿足成本方面的內容滿足成本13、方面的內容 評分評分 理由陳述理由陳述 1 1 成 本 測 算成 本 測 算 （20%20%） 1）成本測算表格符合集團測算深度和格式要求（5） 2）相關說明文件符合集團要求（5） 3）成本測算數據來源是否清楚，計算準確無誤（10） 2 2 成 本 水 平成 本 水 平 （35%35%） 1)成本測算總體水平合理性（10） 2)各專項成本測算合理性（20） 3)成本分攤測算合理性（5） 3 3 成 本 變 動 分成 本 變 動 分 析析(15%)(15%) 1)變動分析的完整性（5） 2)成本變動對收益影響分析（10） 4 4 投 資 效 率 分投 資 效 率 分 析析(10%)(10%) 114、）成本投入運用效率，售價與成本的對應性 5 5 細 節 控 制細 節 控 制 (20%)(20%) 1）是否完成成本目標細分（5） 2）是否明確重要指標（10） 3）是否形成控制指導意見(5) 綜合得分綜合得分 成本成本 方面方面 建議建議 說明：1、本評議表分為市場營銷、設計和成本三大項，分別由集團營銷管理部、規劃設計 部和成本管理部填寫； 2、每大項綜合評分為 100 分制。將 100 分再分解到表中不同權重的地區項中。 3、在每大項評分時，分別按每欄給出一個得分，然后累計總和得出綜合分。 附錄附錄 A 規劃設計評審會管理程序規劃設計評審會管理程序 8 附件 1：項目溝通與反饋表項目溝通與15、反饋表 項目名稱項目名稱 編號 項目項目階段階段 投資決策評審階段設計管理實施方案階段設計管理施工圖階段 溝通主題溝通主題 集團規劃設計部、營銷管理部、成本管理部集團規劃設計部、營銷管理部、成本管理部 意見意見 地區地區公司公司 -反饋反饋 集團規劃設集團規劃設計部計部 -驗證驗證 指 令 性 意 見 1 2 3 4 5 6 參 考 意 見 責任人責任人 集團 部 地 區 公 司 （ ）部 審核人 時間時間 附件附件 成果標準： 參考范例： 相關流程： 備注備注 說明： 1、適用于包括集團規劃設計部、營銷管理部和成本管理組對地區公司項目設計各階段過程成果的意見 溝通及跟蹤過程。 2、編號用地區簡稱項目編號00X，如：SZHTDS001 表示(深圳皇庭大廈001) 2、項目階段填涂用“”代替“”的標識。 3、規劃設計部責任人為：該項目技術指定負責人，一般是設計經理；地區公司設計部責任人：一般為 設計總監或項目建筑師； 審核人為：規劃設計部總經理