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1、綜合概述投資型公寓是一種出現(xiàn)較晚的物業(yè)類型，其特點(diǎn)是購買者不是為了投資型公寓是一種出現(xiàn)較晚的物業(yè)類型，其特點(diǎn)是購買者不是為了自住，而是自住，而是為了出租為了出租，以期賺取利潤；，以期賺取利潤；投資型公寓的兩大類別，一是公寓式酒店，二是酒店式公寓。二者投資型公寓的兩大類別，一是公寓式酒店，二是酒店式公寓。二者的用地性質(zhì)，一般都是的用地性質(zhì)，一般都是商業(yè)用地商業(yè)用地；與一般的酒店和公寓不同的是，投資型公寓的產(chǎn)權(quán)，與一般的酒店和公寓不同的是，投資型公寓的產(chǎn)權(quán)，一般都是分割一般都是分割到套，出售給投資購買者到套，出售給投資購買者，而不是由開發(fā)商自己持有或整體出售給一，而不是由開發(fā)商自己持有或整體出售給2、一家購買者；家購買者；一般的酒店和公寓一般的酒店和公寓使用者不是業(yè)主，而是租用者使用者不是業(yè)主，而是租用者。一、市場的一、市場的“看不見的手看不見的手”與投資型公寓與投資型公寓的開發(fā)的開發(fā) 投資型公寓的出現(xiàn)有兩個前提：投資型公寓的出現(xiàn)有兩個前提：一是市場的需求，二是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一是市場的需求，二是房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場化；市場化；市場是不斷發(fā)展變化的；現(xiàn)在的市場需求，已經(jīng)不是低級的、滿足最市場是不斷發(fā)展變化的；現(xiàn)在的市場需求，已經(jīng)不是低級的、滿足最基本居住空間的需求。所以，人們開始需要各種選擇性強(qiáng)的產(chǎn)品。這基本居住空間的需求。所以，人們開始需要各種選擇性強(qiáng)的產(chǎn)品。這在市場營銷學(xué)里，叫做在市場營銷學(xué)里3、，叫做市場細(xì)分化市場細(xì)分化。房地產(chǎn)的產(chǎn)品一旦市場化之后，市場這只房地產(chǎn)的產(chǎn)品一旦市場化之后，市場這只“看不見的手看不見的手”，就會根據(jù)，就會根據(jù)不同層次的市場需求來從宏觀上調(diào)節(jié)產(chǎn)品的生產(chǎn)機(jī)制。不同層次的市場需求來從宏觀上調(diào)節(jié)產(chǎn)品的生產(chǎn)機(jī)制。 例舉：上世例舉：上世紀(jì)紀(jì)80年代初年代初的建國飯店的建國飯店 市場經(jīng)濟(jì)的法律保證是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的前提市場經(jīng)濟(jì)的法律保證是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的前提 開發(fā)商是商人，商人的行為有一個最直接的目的，就是獲取商業(yè)開發(fā)商是商人，商人的行為有一個最直接的目的，就是獲取商業(yè)利潤。這個目的是顛撲不破的真理，也是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。利潤。這個目的是顛撲不破的真理，也是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。開發(fā)商的目的，還可以進(jìn)一步進(jìn)行描述，就是開發(fā)商的目的，還可以進(jìn)一步進(jìn)行描述，就是利潤最大化，風(fēng)險(xiǎn)利潤最大化，風(fēng)險(xiǎn)最小化最小化。改革開放之后，房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場化成為定局，產(chǎn)權(quán)允許私人持改革開放之后