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1、1.92cm頁腳：1.75cm3.17cm3.17cm土地獲取與選擇作業指引編制日期2012-7-25審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人2011-11-30C/0按新授權調整版2012-7-25D根據2012架構調整修訂1. 目的規范土地獲取的作業方法，適應公司房地產業務發展的規模要求，擁有適當規模的土地儲備量以備滾動開發，確保公司的持續穩定發展。2. 適用范圍公司項目發展過程中獲取土地的全工作過程。3. 術語和定義3.1 土地招投標：招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織2、參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。3.2 土地拍賣：拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為3.3 掛牌：掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。3.4 協議出（轉）讓：協議出（轉）讓國有土地使用權（簡稱協議出（轉）讓），是指交易雙方基于平等、自愿、互利的原則，依照國家、地方有關法律法規，根據雙方商定的協議條款進行土地使用權出（轉）讓3、的行為。4. 職責4.1 投資運營部4.1.1 負責土地信息收集，確定意向地塊；4.1.2 負責牽頭成立公司新項目發展小組，完成項目的預可行性研究報告；4.1.3 負責參與土地交易的各項工作。4.1.4 負責遞交土地交易成功分析或失敗分析總結。4.1.5 負責簽訂土地合同的準備工作；4.1.6負責確定項目土地開發意向和開發流程。5工作流程5.1 目前獲得土地的方式主要有兩種：5.1.1 通過國家各級的土地市場，經過掛牌、招投標、拍賣形式獲取土地開發權益。5.1.2 已經擁有土地開發權的開發商、公司和機構，經過合法程序進行轉讓的獲得土地（或項目）開發權益。5.2 掛牌、招投標、拍賣的土地獲取5.4、2.1 關注土地儲備中心指定發布公示的報刊、網絡或者其他媒介。5.2.2 研究公示地塊，確定重點意向操作地塊，形成初步的書面材料新項目發展信息通報，報部門總經理審核后報董事長、總裁審批。5.2.3 對審核批準后的地塊，進行現場勘察，提出問題：5.2.3.1 核實七通一平等情況5.2.3.2該地塊有無設立抵押等法律形態5.2.3.3地下有無光纜、防空設施或者埋藏文物等5.2.3.4發現土地現狀與公告內容不符的，或者對土地現狀有其他異議的，應向掛牌-招標-拍賣競買委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議；5.2.3.5發現宗地內有地上或地下待拆遷物，向拆遷負責人（地方政府、原土地所有權人或者拆遷5、管理辦公室）咨詢拆遷具體負責單位與拆遷時間表；5.2.3.6了解并核實宗地及其周邊市政大配套設施的現狀與未來實施計劃。5.2.4 現場勘察后，將所收集到的資料整理成書面材料，內部評審后，并在三日內報分管領導審核。5.2.5 經分管領導審批后，成立項目可行性研究小組，完成項目可行性報告。具體工作內容參照可行性研究報告編制作業指引。5.2.6 在可行性研究報告通過后，投資運營部應編寫項目投標策略方案，該方案包括但不限于以下內容：5.2.6.1決策背景；項目概況；法律風險與合作風險分析；市場分析；規劃設計分析；成本估算；經濟測算；投資收益分析；掛牌-投標-拍賣策略；參與掛牌-投標-拍賣的基本態度；56、.2.6.2掛牌-投標-拍賣競買可承受價格、最高投標價或最高應價；籌措資金額度。5.2.7 在掛牌/投標/拍賣競買開始日期7日前，投資運營部應備齊下列材料。5.2.7.1 召開新項目聽證會的申請。5.2.7.2 已填寫的摘牌申請或投標書-競買申請書樣稿。5.2.7.3項目投標策略5.2.8 投資運營部在備齊上述資料后，完成以下工作：5.2.8.1 組織項目可行性研究小組對項目資料進行評估，并將評估意見報送董事長、總裁審核。5.2.8.2組織召開投資風險管理委員會對項目進行評議。投資風險管理委員會應對新項目可行性分析報告進行評議，并對是否參加掛牌-投標-拍賣競買發表意見。5.2.8.3確定參加掛7、牌-投標-拍賣競買后，應在最后截止日兩天前準備好履約保證金與參加掛牌-投標-拍賣所需的文件，包括：競買申請書；董事會（股東會）決定；法定代表人證明書；法定代表人身份證明或授權委托書、身份證原件及復印件；銀行資信證明；其他需要提供的材料。5.2.9 參加摘牌-投標-拍賣的投標工作。5.2.9.1 摘牌、中標或者拍賣競買成功的，應按規定及時與拍賣人簽訂拍賣成交確認書；與招標人-土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同；與掛牌人簽訂掛牌交易成交確認書；并依合同約定給付價款，并在收到中標通知書后或者拍賣結束后七日內向董事長、總裁提交關于掛牌-投標-拍賣競買成功的分析總結。5.2.9.2 若掛牌-投標-拍賣競8、買失敗，應在獲悉招標結果后或者拍賣結束后七日內向董事長、總裁提交關于掛牌-投標-競買失敗的分析總結。5.2.10 摘牌申請書-投標書-競買申請書等與摘牌-投標-拍賣有關的資料備份，并存檔保存。5.2.11 投資運營部最遲須在摘牌-投標-拍賣截止日的三日前申請召開投資風險管理委員會會議，本辦法規定的其他期間相應縮減。5.3 協議轉讓或其他方式（股權、舊改、政府合作等）5.3.1 采取協議轉讓或其他方式形式的項目，以協議的名義與相關部門、企業或機構簽訂土地出讓合同或協議。5.3.2 投資運營部對協議或其他方式形式項目的土地情況進行跟蹤調查，將土地信息整理存檔。5.3.3 對于存檔的土地信息進行研究9、，對符合條件的，匯同設計管理部、營銷策劃部、計劃財務、成本管理部、工程管理部等部門意見，對地塊可操作性進行初步判斷，形成報告后上報部門分管領導審核，董事長、總裁審批。5.3.4 根據公司決策結果與土地方進行前期洽談與初步談判。投資運營部將初步談判結果上報董事長、總裁審批。如果決策通過，則投資運營部匯同營銷策劃部、計劃財務部、成本管理部、工程管理部等部門進行項目可行性研究報告的編寫，并進行內部評審工作。5.3.5 如談判結果需要調整則修改可行性研究報告、合同草案等內容。如未通過則將項目信息存檔研究。5.3.6 按照談判最終結果，董事長、總裁授權人（有權人）與對方簽訂正式土地使用權轉讓協議。5.3.7 投資運營部將有關資料分別移交各個相關部門，部門內部將所有資料存檔研究。6.支持性文件無7、 相關記錄7.1WT-QR-TY15項目可行性報告內容目錄參考7.2WT-QR-TY08投資項目內部推薦評審表7.3 WT-QR-TY11地區公司投資項目推薦表