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1、定海名竹苑酒店式公寓定海名竹苑酒店式公寓銷(xiāo)銷(xiāo)售售方方案案一、操作思路操作思路面臨我們目前需要打開(kāi)的市場(chǎng)面,正所謂是困難重重, 如今商業(yè)投資的八大“鐵律”擺在面前：區(qū)位選擇、交通便利、商業(yè)人流、產(chǎn)業(yè)前景、經(jīng)營(yíng)管理、商戶(hù)質(zhì)量與競(jìng)爭(zhēng)度、 產(chǎn)權(quán)主性、 租金及租金成長(zhǎng)性是每一個(gè)投資者精打細(xì)算的問(wèn)題，加之目前商業(yè)地產(chǎn)弊病重多，大到北京的實(shí)力派的“巨庫(kù)” 、 “第五大道”小到如今的供大于求的“凈菜超市” ，每一個(gè)帶著自己的優(yōu)點(diǎn)進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目，大多都嘗到市場(chǎng)無(wú)情的一面，同時(shí)在慘淡的經(jīng)營(yíng)中都讓投資者飽受煎熬，使得大部分投資者對(duì)商業(yè)物業(yè)充滿(mǎn)恐懼，導(dǎo)致全國(guó)的商用房存量面積大大的增加。鑒于并不樂(lè)觀的商業(yè)地產(chǎn),各地管理2、部門(mén)相繼出臺(tái)新政策和管理辦法進(jìn)行宏觀調(diào)控,以挽回投資者的信心。正所謂是“良禽擇木而棲” ，又更何況是身經(jīng)百戰(zhàn)的投資者，如何吸引他們，把控他們是如今商業(yè)地產(chǎn)商同等于把握市場(chǎng)同樣的關(guān)鍵，同時(shí)保證理想回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的減免固然是對(duì)投資者最好的最需要的判比法碼。有道是“先進(jìn)一步是財(cái)富、落后一步是包袱” ，結(jié)合目前“定海名竹苑”綜合樓實(shí)際情況，我們本著精而求實(shí)的態(tài)度對(duì)以下幾個(gè)基本點(diǎn)進(jìn)行了操作設(shè)計(jì)，將整體流程與每一個(gè)細(xì)節(jié)相結(jié)合，完成項(xiàng)目的操作規(guī)程。1 1、項(xiàng)目資源分析、項(xiàng)目資源分析a、優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目交通比較便利，坐車(chē)到市中心只需幾分鐘時(shí)間。目前雖說(shuō)在舟山已有酒店式公寓，但在定海還屬首次，而且我們可以從其他房地產(chǎn)公3、司操作經(jīng)驗(yàn)中吸取其成功的經(jīng)驗(yàn)。本項(xiàng)目已是現(xiàn)房，不同與期房銷(xiāo)售，具有直觀性。定海西邊具有一定規(guī)模和檔次的酒店還沒(méi)有，本項(xiàng)目的建筑現(xiàn)代時(shí)尚，富有都市風(fēng)情特色，可以說(shuō)是西面的一個(gè)亮點(diǎn)。b、劣勢(shì)本項(xiàng)目處于定海的最西端，離市中心有一定距離，對(duì)整體商業(yè)氛圍形成會(huì)產(chǎn)生一定的影響，對(duì)酒店而言地段是第一位要素。位于本項(xiàng)目東側(cè)的長(zhǎng)途車(chē)站即將東遷， 西邊人流量及客源又將受到一定的影響。本項(xiàng)目已是現(xiàn)房，未辦理產(chǎn)權(quán)證采用先租后賣(mài)的方式有一定的風(fēng)險(xiǎn)。定海作為海洋旅游城市，季節(jié)的限制性比較高，酒店的入住率估因旺季淡季的轉(zhuǎn)換有所起落，這對(duì)招租會(huì)產(chǎn)生影響。c、機(jī)會(huì)產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)發(fā)展已近十個(gè)年頭， 人們對(duì)其特點(diǎn)和操作模式已有一定程度的的了解，心理上可以接受，同時(shí)經(jīng)濟(jì)上可以承受，更重要的是消費(fèi)者已經(jīng)有經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)酒店這種投資意識(shí)。d、風(fēng)險(xiǎn)隨著市政府、市屬單位的搬遷及臨城新區(qū)的崛起，對(duì)本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了一定的負(fù)作用。目前定海酒