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1、3.17cm1.92cm頁腳：1.75cm3.17cm舊改項目前期工作作業指引編制日期2012-07-24審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人2012-7-25A首次制定1、目的規范舊改項目前期的作業方法，確保公司的持續穩定發展。2、兩個新概念：城市更新年度計劃和更新單元2.1.城市更新單元規劃制定計劃和年度實施計劃兩部分 2.2.更新單元要按照有關技術規范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素劃定 2.3.城市更新單元的相關規定2.3.1城市更新單元內擬拆除重建范圍（以下簡稱“拆遷范圍”）的用地面積應大于城市更新單元總用地面積的70%。2.3.2.確需納入2、城市更新單元的邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國有用地總面積不得超過項目建設用地面積的10%，位于特區內的不得超過3000平方米。2.3.3.申報的城市更新單元應保障規劃獨立占地的城市基礎設施、公共服務設施或其它城市公共利益項目可按規劃實施；同時確保用于城市基礎設施、公共服務設施或其它城市公共利益項目建設的用地應大于3000平方米且不小于拆遷范圍用地面積的15%。2.3.4.申報拆遷范圍內涉及多個地塊的，同意申請拆除重建地塊的面積占到拆遷范圍用地面積4/5后，方可申報。3、 具體工作規范參照：3.1.廣東省政府2009年8月25日頒布關于推進三舊改造促進節約集約用地的若干意見3.2.市政府203、04年10月28日頒布深圳市城中村（舊村）改造暫行辦法 3.3.二九年十月二十二日經王榮市長簽發的深圳市城市更新辦法3.4.2010年深規土59號：關于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知3.5.深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）3.6.深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法（2007年2月市政府161令）4、政策解讀：4.1.拆遷相關規定多個權利主體無法形成單一主體，但建筑面積占改造項目總建筑面積80以上、且占權利主體總數量80%以上的權利主體已與同一拆遷人簽訂了拆遷協議【由區政府（管委會）核查拆遷協議，核準拆遷人并核發拆遷人核準文件】，該拆遷人持更新單元規劃批復、區4、政府（管委會）核發的拆遷人核準文件及其他有關資料向市規劃國土委管理局申請辦理房屋拆遷許可證，由征地拆遷與用地保障科主辦。管理局在20個工作日內核發房屋拆遷許可證。拆遷人與全部權利主體達成協議的形成單一主體后，由區政府（管委會）核準改造實施主體并予以公示（公示期為15個自然日）。4.2. 161號文第三十三條拆遷下列住宅房屋，以其房地產市場評估價格與同區域普通住宅商品房交易平均價格（以下簡稱商品房交易均價）二者之中價高者確定貨幣補償金額： 4.2.1擁有完全產權的商品住宅； 4.2.2.安居房或者其他具備相關房地產權利證書的不完全產權的住宅； 4.2.3.定的應當按照完全產權商品住宅補償的其他住5、宅。本市各區域商品房交易均價由市拆遷辦每季度定期公布。5、拆除重建低價計算5.1.城中村部分 新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4. 5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。 城中村是指我市城市化過程中依照有關規定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地指標范圍內的建成區域 。5.1.1.非農建設用地包括居住、工商、公建三類，其中工商用地每人100平方米，公建每戶200平方米。5.1.2.非農建設指標內用地指規劃國土部門歷年來批準社區股份公司（居委會）的非農工商和公建用地。6、5.2.舊屋村部分 現狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補繳地價，超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。 1993年7月前已經形成的居住用途舊屋。 5.3.工業區改造 5.3.1.改建為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。 5.3.2. 改建為住宅、辦公、商業等經營性用途 原有合法建筑面積以內：新建用途-原用途（公告基準地價） 增加建筑面積部分：市場評估地價 5.4.其他情形的用地 按照其改造后的功能以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公告基準地價標準計算的地價 6、 舊改報批流程7、支持性文件6.1深圳市城市更新辦法62深圳市城市更新辦法實施細則8、相關記錄無