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1、產(chǎn)品策劃管理程序編制*日期20120730審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2011.11.30C/0按最新授權(quán)調(diào)整版2012.7.26D/0按最新授權(quán)調(diào)整版1. 程序概況程序目的從市場角度，提供產(chǎn)品定位方向及規(guī)劃要點建議，降低產(chǎn)品設(shè)計的市場風(fēng)險、提高開發(fā)盈利性，確保各項產(chǎn)品設(shè)計市場化。程序風(fēng)險程序范圍集團(tuán)公司營銷管理部和下屬公司營銷部對市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、設(shè)計建議等工作。所涉及流程名稱制度體系管理流程流程客戶內(nèi)部客戶制度評審委員會外部客戶策劃公司流程參與部門集團(tuán)公司各部室、下屬公司上游流程名稱下游流程名稱子流程名稱現(xiàn)場勘查項目營銷策劃管理程序市調(diào)、定位及物業(yè)發(fā)展2、建議書作業(yè)指引流程KPI責(zé)任部門/崗位數(shù)據(jù)來源市調(diào)、定位及物業(yè)發(fā)展建議書及時提交下屬公司營銷部、集團(tuán)投資發(fā)展部、營銷管理部、規(guī)劃設(shè)計部、成本管理部市場、策劃公司、運營總監(jiān)流程關(guān)鍵點關(guān)鍵點說明支持文件進(jìn)行市場基礎(chǔ)信息研究參見市場調(diào)查研究結(jié)論形成市場定位、物業(yè)發(fā)展建議參見項目市場定位及物業(yè)發(fā)展建議書匯報項目市場定位及物業(yè)發(fā)展建議書、評審參見市場定位報告匯報會議紀(jì)要評審設(shè)計院的產(chǎn)品概念、方案、環(huán)境等各類設(shè)計的市場切合度參見各類設(shè)計成果匯報會議紀(jì)要2. 特別說明：在下屬公司沒有成立的前提下，本項工作由集團(tuán)營銷管理部負(fù)責(zé)；在下屬公司成立的前提下，本項工作由集團(tuán)營銷管理部負(fù)責(zé)，下屬公司營銷部協(xié)助集團(tuán)營銷管3、理部完成相關(guān)工作。具體流程參見下屬公司的相關(guān)流程。3. 職責(zé)部門流程中承擔(dān)職責(zé)總裁負(fù)責(zé)各類支持文件匯報的最終決策。決策委員會1、在產(chǎn)品定位及設(shè)計研究階段，聽取項目市場、定位、規(guī)劃建議等成果匯報，提出綜合調(diào)整意見，決定項目合作條件的實施。2、在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計階段，聽取產(chǎn)品概念、方案、環(huán)境、戶型等各類設(shè)計，提供修改意見營銷管理部1、 負(fù)責(zé)根據(jù)地塊可研報告和初步平面規(guī)劃設(shè)想，開展市場調(diào)研、提供市場定位及物業(yè)發(fā)展建議書報告，提供規(guī)劃及成本部參考；2、 根據(jù)市場定位，參與審評設(shè)計院產(chǎn)品各類設(shè)計與市場的吻合度。規(guī)劃設(shè)計部1、 提供地塊初步平面規(guī)劃設(shè)想圖；2、 組織設(shè)計院等乙方進(jìn)行各類產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計；3、 聽取4、市場定位及物業(yè)發(fā)展建議書匯報，提供意見；4、 組織各階段設(shè)計成果的匯報及研判；5、 提供最終確定的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計方案；企管部提供地塊所有的資料信息成本管理部1、 協(xié)助營銷管理部，談判并確定前期市場策劃公司2、 聽取市場定位及物業(yè)發(fā)展建議書匯報，提供意見；項目公司營銷部根據(jù)本部實際專業(yè)成熟度及力量，協(xié)助集團(tuán)營銷部開展市調(diào)及產(chǎn)品定位工作，提供產(chǎn)品市調(diào)、定位報告中的各類市場資料，參與各類營銷類研判會議討論。4. 工作規(guī)定4.1、選定前期市場策劃公司4.1.1 輸入/輸入部門：項目可行性研究報告/投資發(fā)展部 土地各項相關(guān)資料/企業(yè)運營部4.1.2 輸出/接收部門：市調(diào)服務(wù)招標(biāo)書/成本管理部4.1.3 活5、動說明：4.1.3.1根據(jù)地塊目前各項資料及前期項目可行性研究報告，擬定深度市調(diào)服務(wù)招標(biāo)書，招標(biāo)內(nèi)容包括但不限于：A. 公司戰(zhàn)略的外部環(huán)境研究及啟示，包括宏觀政策、經(jīng)濟(jì)動態(tài)、社會文化、產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)、行業(yè)發(fā)展動態(tài)等B. 城市經(jīng)濟(jì)動態(tài)、消費需求、城市地產(chǎn)競爭狀態(tài)研究及啟示C. 競爭對手研究啟示D. 地塊價值研究啟示E. 項目定位F. 物業(yè)發(fā)展建議G. 經(jīng)典案例提供4.1.3.2 成本部根據(jù)招標(biāo)書要求，參與策劃公司考察、甄選、談判，報公司審批，簽訂合同。4.2開展市調(diào)工作4.2.1 輸入/輸入部門：策劃公司 、市場分析報告/地塊所屬項目公司營銷部4.2.2 輸出/接收部門：市調(diào)報告/決策委員會4.26、.3 活動說明：集團(tuán)營銷管理部組織策劃公司、項目公司營銷部，召開工作計劃會議，擬定調(diào)研目標(biāo)、分配調(diào)研任務(wù)，一起開展各類市場資料收集、調(diào)查、整理、討論，最后形成啟示性結(jié)論，形成市調(diào)報告。市場調(diào)查可按以下渠道開展：A. 購買地圖、年鑒、報紙及相關(guān)書籍B. 與行內(nèi)各公司溝通，并取得相關(guān)資料C. 去工地現(xiàn)場實地踏勘，項目實地調(diào)研D. 重點案例考查E. 專項拜訪政府部門與專項問卷調(diào)查F. 進(jìn)行市場調(diào)研與問卷調(diào)查G. 每日總結(jié)，補(bǔ)遺，返深規(guī)整；4.3項目判斷與調(diào)查定位4.3.1 輸入/輸入部門：市調(diào)報告、定位建議、規(guī)劃建議/策劃公司/項目公司營銷部4.3.2 輸出/接收部門： 項目市調(diào)、定位及物業(yè)發(fā)展建議7、書/集團(tuán)營銷管理部4.3.3 活動說明：策劃公司、項目公司營銷部、集團(tuán)營銷部分別根據(jù)市調(diào)工作中取得的信息，從各自的視角提供定位、規(guī)劃等建議，集團(tuán)營銷部整合各方意見、向營銷總監(jiān)匯報、開展反復(fù)研討，最終形成項目市調(diào)、定位及產(chǎn)品發(fā)展建議書。4.4評審市調(diào)、定位、產(chǎn)品發(fā)展建議相關(guān)報告4.4.1 輸入/輸入部門：項目市調(diào)、定位及產(chǎn)品發(fā)展建議書/集團(tuán)營銷管理部 4.4.2 輸出/接收部門：評審會議紀(jì)要/規(guī)劃設(shè)計部4.4.3 活動說明：決策委員會召開項目專項匯評審會，決策委員會成員由總裁辦公會成員組成，根據(jù)需要也可加入公司其他專業(yè)技術(shù)部門人員參加，評審會舉行程序如下：A. 項目負(fù)責(zé)人需提前將項目市調(diào)、定位及8、產(chǎn)品發(fā)展建議書發(fā)給與會人員，為保密起見，只轉(zhuǎn)發(fā)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)查閱。B. 會議首先由集團(tuán)營銷部做介紹，并確定主題由各專業(yè)部門進(jìn)行討論和論證，最后綜合各部門意見。C. 公司集團(tuán)總裁最終決定項目是否進(jìn)入規(guī)劃落實階段，并根據(jù)各方面意見指導(dǎo)項目發(fā)展方向。項目經(jīng)評審確定后，進(jìn)入規(guī)劃落實階段，未通過則根據(jù)會議意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。會議內(nèi)容根據(jù)會議記錄形成會議紀(jì)要。4.5參與規(guī)劃設(shè)計方案研討會4.5.1 輸入/輸入部門：各階段規(guī)劃設(shè)計方案/規(guī)劃設(shè)計部、設(shè)計院4.5.2 輸出/接收部門：評審會議紀(jì)要/與會各部門4.5.3 活動說明：規(guī)劃設(shè)計部組織設(shè)計院召開專項匯評審會，進(jìn)行各階段規(guī)劃成果研討，形成相關(guān)修改及深化建議，評審會由總裁、決策委員會、集團(tuán)成本部、投資發(fā)展部成員組成，根據(jù)需要也可加入項目公司營銷部。5. 支持性文件6. 相關(guān)記錄