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1、存貨管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2008.6.30B/0完善細(xì)部描述2009.12.4B/1結(jié)合大禹行動(dòng)2011.10.19C/0結(jié)合公司授權(quán)表2012.7.18D/0根據(jù)2012架構(gòu)調(diào)整修訂1.目的為加強(qiáng)存貨管理,規(guī)范集團(tuán)公司存貨管理,便于對(duì)集團(tuán)各下屬房地產(chǎn)公司的存貨結(jié)構(gòu)和存貨存量的分析和考核。2.適用范圍適用于集團(tuán)公司及各下屬房地產(chǎn)公司的存貨管理。3.術(shù)語(yǔ)與定義3.1存貨：存貨是指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中持有以備出售，或者仍然處在生產(chǎn)過(guò)程，或者在生產(chǎn)或提供勞務(wù)過(guò)程中將消耗的材料或物料等，包括各類(lèi)材料、商品、在產(chǎn)品、半成品、產(chǎn)成品等。42、. 工作流程4.1 存貨的分類(lèi)：集團(tuán)公司存貨分類(lèi)情況見(jiàn)下表序號(hào)存貨類(lèi)別說(shuō)明會(huì)計(jì)科目核算要求一開(kāi)發(fā)成本已開(kāi)工但尚未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的、以出租或出售為開(kāi)發(fā)目的的物業(yè)。開(kāi)發(fā)成本按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容、工期進(jìn)度、不同開(kāi)發(fā)期進(jìn)行成本、費(fèi)用歸集二完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、待出售的物業(yè)，包括住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)及車(chē)位等。完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品三出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、用于出租或自我經(jīng)營(yíng)的物業(yè)。出租產(chǎn)品；出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)四周轉(zhuǎn)材料能夠多次使用、逐漸轉(zhuǎn)移其價(jià)值但仍保持原有形態(tài)，不確定為固定資產(chǎn)的材料周轉(zhuǎn)材料按一次轉(zhuǎn)銷(xiāo)法進(jìn)行攤銷(xiāo)，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本、當(dāng)期損益4.2各類(lèi)存貨的核算4.2.1開(kāi)發(fā)成本的核算4.2.13、.1科目設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”及”開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目核算在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本其明細(xì)設(shè)置參見(jiàn)下表:一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開(kāi)發(fā)成本土地獲得價(jià)款按各成本、費(fèi)用項(xiàng)目再進(jìn)行細(xì)分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見(jiàn)成本核算指引）各成本核算對(duì)象成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)各成本核算對(duì)象主體建筑安裝工程費(fèi)各成本核算對(duì)象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)各成本核算對(duì)象園林環(huán)境工程費(fèi)各成本核算對(duì)象配套設(shè)施費(fèi)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各成本核算對(duì)象自一級(jí)科目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)工程管理費(fèi)按各成本、費(fèi)用項(xiàng)目再進(jìn)行細(xì)分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見(jiàn)成本核算指引）期末轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用資4、本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他上述成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立，具體設(shè)置參見(jiàn)下圖： 項(xiàng)目 在建一期 住宅在建二期 商鋪 寫(xiě)字樓“開(kāi)發(fā)成本”其他明細(xì)科目的有關(guān)核算內(nèi)容、核算方法，詳見(jiàn)成本核算指引。“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”是核算房地產(chǎn)成本的過(guò)渡性科目，用于歸集和分配與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。期末，“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”余額按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目。該科目期末無(wú)余額。4.2.1.2核算說(shuō)明項(xiàng)目辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，將已完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開(kāi)發(fā)成本，從“開(kāi)發(fā)成本”類(lèi)轉(zhuǎn)入“完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”類(lèi)，作分錄如下：借5、：完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；貸：開(kāi)發(fā)成本成本結(jié)轉(zhuǎn)；其它成本、費(fèi)用項(xiàng)目按公司成本核算作業(yè)指引進(jìn)行處理。4.2.2完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算4.2.2.1科目設(shè)置“完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)存貨的庫(kù)存實(shí)際成本。科目的明細(xì)設(shè)置如下：一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目核算項(xiàng)目完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)具體棟或期住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)位及車(chē)庫(kù)、其他4.2.2.2核算說(shuō)明A 項(xiàng)目辦理完竣工驗(yàn)收手續(xù)后，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能和用途，由“開(kāi)發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入“完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)科目的借方；B完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按其功能設(shè)置核算項(xiàng)目，以便于簡(jiǎn)化明細(xì)會(huì)計(jì)科目及匯總統(tǒng)計(jì)本單位住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)位及車(chē)庫(kù)等的總數(shù)額；C 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售時(shí)，應(yīng)于銷(xiāo)6、售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，按其帳面價(jià)值借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目期（或棟或配套資產(chǎn)名稱(chēng)）”科目下相應(yīng)核算項(xiàng)目；D 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于出租時(shí)，應(yīng)將其成本全部轉(zhuǎn)入“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”類(lèi)中。4.2.3出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算4.2.3.1科目設(shè)置為核算出租經(jīng)營(yíng)的土地、房屋等使用及攤銷(xiāo)情況，應(yīng)設(shè)置“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”總分類(lèi)賬戶(hù)，并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”兩個(gè)二級(jí)賬戶(hù)。“出租產(chǎn)品”二級(jí)賬戶(hù)核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值，“出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”二級(jí)賬戶(hù)核算實(shí)際出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的攤銷(xiāo)價(jià)值；4.2.3.2核算說(shuō)明出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，它們的盈利是以收取租7、金的方式逐步實(shí)現(xiàn)的。A 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算。企業(yè)開(kāi)發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。B 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)的核算。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營(yíng)期間，由于損耗等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值、凈殘值和預(yù)計(jì)攤銷(xiāo)年限，計(jì)算其損耗價(jià)值，并按月攤銷(xiāo)計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)額的計(jì)算公式如下：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品年攤銷(xiāo)率=（1-凈殘值率）/預(yù)計(jì)攤銷(xiāo)年限100%出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷(xiāo)率=出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品年攤銷(xiāo)率12出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷(xiāo)額=應(yīng)計(jì)提攤銷(xiāo)的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值該出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷(xiāo)率企業(yè)8、按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”賬戶(hù)。C 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品修理的核算。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計(jì)人“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品”賬戶(hù)，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶(hù)核算，再分期攤?cè)搿爸鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品”賬戶(hù)。D 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品減少的核算。企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對(duì)外銷(xiāo)售，應(yīng)于銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)時(shí)按售價(jià)借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶(hù)，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商品房銷(xiāo)售”賬戶(hù)；同時(shí)，按出租產(chǎn)品攤余價(jià)值借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)，按出租產(chǎn)品累計(jì)已提攤銷(xiāo)額借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”賬戶(hù)，按出租產(chǎn)品9、原始價(jià)值貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”賬戶(hù)。4.2.4周轉(zhuǎn)材料的核算4.2.4.1科目設(shè)置周轉(zhuǎn)材料通過(guò)“周轉(zhuǎn)材料”科目核算。 集團(tuán)公司按材料或用途下設(shè)明細(xì)會(huì)計(jì)科目，總裁辦或綜合部做備查登記；4.2.4.2核算說(shuō)明周轉(zhuǎn)材料是指能夠多次使用、逐漸轉(zhuǎn)移其價(jià)值但仍保持原有形態(tài)不確認(rèn)為固定資產(chǎn)的材料，包括包裝物和低值易耗品。A 購(gòu)入、自制、委托外單位加工完成并已驗(yàn)收入庫(kù)的周轉(zhuǎn)材料等，借記“周轉(zhuǎn)材料”賬戶(hù)，貸記“銀行存款”；B 對(duì)周轉(zhuǎn)材料采用一次轉(zhuǎn)銷(xiāo)的方法進(jìn)行攤銷(xiāo)，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本或者當(dāng)期損益。借記“管理費(fèi)用”、“開(kāi)發(fā)成本”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”等，貸記“周轉(zhuǎn)材料”；C 低值易耗品報(bào)廢時(shí)回收的殘料、出租或出借的包10、裝物不能使用作廢處理所取得的殘料，應(yīng)作為當(dāng)月低值易耗品或包裝物攤銷(xiāo)額的減少，沖減有關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益。4.2.5期末存貨的計(jì)量中期期末或年度終了，集團(tuán)由總裁辦主導(dǎo)、計(jì)劃財(cái)務(wù)部配合對(duì)存貨進(jìn)行全面清查，形成存貨清查報(bào)告，報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)副總裁審批；各下屬房地產(chǎn)公司由綜合部主導(dǎo)、財(cái)務(wù)部配合對(duì)存貨進(jìn)行全面清查，形成存貨清查報(bào)告，報(bào)綜合部、財(cái)務(wù)部經(jīng)理、事務(wù)副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)據(jù)審批后的清查報(bào)告進(jìn)行賬務(wù)處理。資產(chǎn)負(fù)債表日存貨應(yīng)當(dāng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量。當(dāng)存貨成本低于可變現(xiàn)凈值時(shí)，存貨按成本計(jì)量；當(dāng)存貨成本高于可變現(xiàn)凈值時(shí)，存貨按可變現(xiàn)凈值計(jì)量，同時(shí)按照成本高于可變現(xiàn)凈值的差額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。5支持性文件無(wú)