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1、經紀人標準化業務操作程序經紀人標準化業務操作程序面對買方的時候面對買方的時候， 如果沒有自己的銷售系統如果沒有自己的銷售系統， 不知不覺就會被對方牽不知不覺就會被對方牽著鼻子走。著鼻子走。-大衛大衛.山德勒山德勒* *（張雁）（張雁）優秀的經紀人的基本素質優秀的經紀人的基本素質優秀經紀人的必備條件優秀經紀人的必備條件同情心：同情心：能設身處地為客戶著想自我驅動力：自我驅動力：有迫切促成交易的個人需求精力充沛、充滿自信、渴望成功、勤奮執著精力充沛、充滿自信、渴望成功、勤奮執著一、一、 優秀經紀人的專業素質優秀經紀人的專業素質（一）（一）專業素質專業素質1、了解公司的發展狀況、企業文化、理念、未來2、發展2、了解房地產行業及其相關法律法規、建筑行業、金融行業基本知識及行業動態3、了解全市商業、地理、人口分布概況、小區及樓盤的分布4、了解顧客特性及消費心理5、了解市場營銷的相關內容（二）綜合能力（二）綜合能力1、敏銳的洞察能力2、語言運用能力態度要好，要有誠意要突出談話重點及要點表達要恰當、語氣要委婉語調要柔和、語速要舒緩要通俗易懂，配合氣氛不要夸大其詞、留有余地3、談判、社交能力交往使人愉快的能力處理異議爭端的能力控制交往氛圍的能力堅持原則的能力4、良好品質忠實、熱誠、可靠熱愛本職工作良好的人際關系善于配合協調獨立工作能力服從管理具有創造性達成業績目標虛心求教，不斷提升（二）（二）應克服的3、痼疾應克服的痼疾一次成功的到訪接待，實際上是一系列技巧、經驗支持的結果，是一個系統工程。 在這個工程里的任何細微處出現問題都會影響到其他方面，而導致失敗或不完全成功，所以，經紀人應好好檢討總結，避免不恰當的接待方式養成的痼疾。1、言談過于運用專業術語。有些經紀人習慣用書面化、理論的敘述進行介紹，或推薦的房源根本不適合客戶的職業、收入及居住要求，讓客戶感覺其操作性不強，因此使交易不能達成。2、喜歡打斷客戶談話、隨時反駁如果我們不斷打斷客戶談話，并對每個客戶異議都進行反駁， 會使我們失去在最合適時間內找到客戶真正的異議的機會，（客戶未說出口的真正理由才值得我們努力去探求）（客戶未說出口的真正理由才值得我們努力去探求）而當這種反駁不附有建議性提案，反駁僅是逞一時口舌之利，導致客戶惱怒，中斷談話。請您記住，您的最終目的是促成交易，而不是參與辯論比請您記住，您的最終目的是促成交易，而不是參與辯論比賽