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1、怎樣更好地看懂房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表蔡鑫隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快， 房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去 20 年獲得了高速的成長(zhǎng)， 目前在滬深兩市共有 100 多家上市公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，已經(jīng)成為資本市場(chǎng)重要的組成部分。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控， 一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的壞消息不斷傳來(lái)，導(dǎo)致行業(yè)整體股價(jià)出現(xiàn)持續(xù)下跌。作為投資者如何通過(guò)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表了解公司的真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況， 發(fā)現(xiàn)潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)和投資價(jià)值就變得十分重要。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性， 在一些具體業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算上有別于其他行業(yè)， 因此投資人不能以通用的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)去判斷房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的好壞。 要看懂房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表就2、必須先充分了解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的一些特點(diǎn)。一、資產(chǎn)負(fù)債表房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、總資產(chǎn)規(guī)模大房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模普遍會(huì)比同等銷(xiāo)售規(guī)模的其他工業(yè)企業(yè)大許多。處于快速增長(zhǎng)的企業(yè)，總資產(chǎn)的增長(zhǎng)率也會(huì)很快， 連續(xù)每年可以達(dá)到 30%以上的增長(zhǎng)， 這在一般工業(yè)企業(yè)是不可想象的。我們?cè)u(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，總資產(chǎn)規(guī)模是一個(gè)非常重要的指標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)總資產(chǎn)不及 100 億的只能算小型企業(yè)，100-300 億的為中型企業(yè)，300 億以上的為大型企業(yè)。2、流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例高房地產(chǎn)企業(yè)不需要廠房和機(jī)器設(shè)備，最重要的生產(chǎn)資料是土地，土地使用權(quán)在一般企業(yè)3、是作為無(wú)形資產(chǎn)記賬的， 而房地產(chǎn)企業(yè)是作為存貨記賬的；建設(shè)中的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般企業(yè)是作為再建工程記賬，而房地產(chǎn)企業(yè)是作為存貨中的開(kāi)發(fā)成本記賬的； 建造完成的房屋房地產(chǎn)企業(yè)同樣作為存貨的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品記賬。 所以房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)常常可以占到總資產(chǎn)的 80%以上， 甚至更高， 這并不代表房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性好，相反我們必須要注意，作為存貨的土地使用權(quán)和再建工程的實(shí)際流動(dòng)性是很差的，很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。我們用通常的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率去判斷房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力是沒(méi)有意義的， 必須逐項(xiàng)去分析房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的構(gòu)成， 引入凈負(fù)債率等指標(biāo)加以綜合判斷。3、資產(chǎn)負(fù)債率高房地產(chǎn)企業(yè)之所以有那么高的收益，一方面來(lái)源于房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，還有一方面是源于充分利用了各種財(cái)務(wù)杠桿。所以房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，以 2011 年中報(bào)為例，上市的房地產(chǎn)企業(yè)中有接近一半企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò) 70%。 而且那些銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度