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1、2.5.2碧桂園集團成本分攤管理指引總則1.1集團成本分攤原則、提高目標成本和動態成本準確性，特編制本細則。1.2分攤執行“誰受益誰承擔、緊前不緊后”原則。1.3本辦法適用于集團總部、各區域和各項目公司。第一條 分攤依據說明2.1 占地面積：占地面積包括建筑物基底面積、綠地、道路等的面積，通常指紅線內用地面積。2.2 建筑面積：指按國家或地方相關管理文件和規則計算的物業建筑面積。2.3 可售面積：指取得商品房預售許可證、可以進行銷售的物業建筑面積。第二條 分攤原則3.1工程成本分攤3.1.1按照各業態的占地面積計算土地價款，再按照相應業態的地上建筑面積分攤。3.1.2收費與前期工程費用：場地平2、整按占地面積、其余按照總建筑面積分攤；3.1.3建造成本建安成本：按照各業態單體實際的成本；社區管網：按照總建筑面積分攤；公共配套：按照地上可售面積分攤；工程其他：按照總建筑面積分攤；3.2非工程成本分攤3.2.1費用及稅金：管理費用：按照各銷售業態的可售建筑面積分攤；營銷費用：按照各銷售業態的銷售收入進行分攤；稅金（不含所得稅）：按照各銷售業態銷售價格對應的稅率計算；3.2.2所得稅：按照銷售業態的利潤總額的固定比例計算；3.2.3其他成本：物業管理啟動費：根據業態類型，按照建筑面積分攤。第三條 分攤細則4.1公配的成本分攤4.1.1 有產權公建配套設施：定義：指規劃報建中性質定位商業，且可3、以辦理獨立產權的建筑物。包括酒店、大型醫院、IB國際標準學校等。分攤：其成本單獨歸集，不分攤至住宅和商鋪。但在計算成就共享等獎勵之前區域和項目需以高于成本價處理此類資產。否則需要調增成本。酒店、IB國際學校等資產集團決定自持經營的除外。4.1.2 無產權公建配套設施：定義：指歸全體業主所有或無償移交政府相關部門的會所、業主活動用房、物管公司用房、架空層、道路橋梁、學校、菜市場等。分攤：所有建造成本及土地成本均需分攤至住宅，按地上可售面積分攤。4.2車位的成本分攤4.2.1地下室車位的成本歸集：按受益原則，能直接劃入地下室車位的，則直接歸集，如地下室的水、電和車位設施（車位線、防護等）；需在地下4、室和地上產品共同承擔分攤的，則按受益原則分攤歸集，包括但不限于土建（圍護、基坑、樁基礎等）、機電（消防、防雷等）、公共部位裝修、報建及行政收費等。4.2.2別墅附屬地下車位分攤：地上及地下車位成本應直接計入相應產品。4.2.3人防地下車位分攤：人防車位成本的分攤同非人防地下室的分攤規則。但在投資測算中，區域管理層需要對此謹慎考慮。4.2.4非人防地下車位分攤：集團營銷中心每年6月、12月在召開集團運營分析會議前需梳理集團所有項目地下車位的銷售價格。并由集團營銷中心出具書面地下車位銷售折后價格清單至財務資金中心。單個車位價格大于成本的，則車位成本不需分攤；單個車位價格小于成本的，則需將差額分攤至5、地上住宅，按可售面積分攤。若申請車位“捆綁”洋房銷售、或以“車位券”形式打包銷售的，均須將贈送價值分攤計入地上相應產品成本，否則只需分攤車位虧損部分。4.3營銷費用的成本分攤4.3.1營銷費用定義從分攤角度，營銷費用包括銷售費用和營銷道具成本兩大類（現行營銷費用歸集口徑不變）。銷售費用包括營銷、推廣、代理、慶典以及案場包裝等費用。營銷道具包括營銷中心（或展示中心）、樣板房、示范區及看樓通道、營銷宣傳用圍檔和沙盤；4.3.2銷售費用分攤項目銷售費用的分攤：項目當年銷售費預算總額項目銷售費用分攤=項目當年簽約收入預算總額100%各產品的銷售收入4.3.3營銷道具類成本分攤4.3.3.1 樣板房1、6、臨建板房：所有相關成本在受益產品中按可售建筑面積分攤。2、實體板房：室內裝修成本（含硬裝及軟裝）按可售建筑面積分攤。4.3.3.2營銷中心（或展示中心）1、銷售中心：設置在商業街或會所中的銷售中心，其軟裝部分需按面積分攤至可售產品。其他成本單獨歸集，不做分攤。設置在酒店銷售中心，其軟裝部分成本需按面積分攤至可售產品。2、臨時展銷中心：租賃期限短于一年的，則租金和裝修（含硬裝及軟裝）成本當期費用化。按當年度簽約銷售目標分攤；租賃期限長于一年的，則租金和裝修（含硬裝及軟裝）成本按照租賃期限分攤計入每年度銷售費用。4.3.3.3其他營銷道具均按當期費用化處理，計入當期銷售費用。4.4混合產品的成本分7、攤4.4.1 同一樓棟同時有兩個及以上產品類型時，如商鋪+別墅、商鋪+多層洋房、商鋪+高層洋房等，按其建筑面積分攤除土地成本外的土建、機電、基礎、公配、間接費用、外掛石材等成本。4.4.2 為更客觀地反映土地在相同位置、不同產品上的價值差異，土地成本按各產品的可售建筑面積乘以相應指定土地加成系數后再參與總的土地成本的分攤。4.4.3 土地加成系數如下：商鋪+別墅：1.7；商鋪+多層洋房：2.2；商鋪+高層洋房：2.5；（系數為商鋪的土地加成系數）注：上述土地加成系數，視每年的產品均價情況浮動，具體由集團營銷中心每年更新。4.5管理費用項目管理費用按當年度簽約銷售目標面積分攤。區域平臺管理費用按照區域當年度簽約銷售目標的面積分攤。第四條 免繳與返還5.1 免繳費用、返還費用和返還款項5.1.1 免繳費用不列入成本不計分攤，但要求項目公司取得書面免繳文件并報備。5.1.2 未取得書面減免文件的，需計入總成本并分攤。第五條 附則6.1利息費用分攤見財務字【2014】005號公文關于規范房地產項目利息成本計算的通知。6.2本細則由財務資金中心負責解釋。6.3本細則自發布之日起實施，同時原營銷字【2014】001號集團字【2014】074號財務字【2014】011號相關文件廢止。