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1、碧桂園成本控制5板斧近年來，土地、建材、人工價格都在不斷攀升，但碧桂園交付的公寓帶全屋裝修均價總能低于同行，它是靠什么打破了強(qiáng)大的成本魔咒，本文將從以下五大層面進(jìn)行解讀。一、低成本拿地土地價格低，一向是碧桂園集團(tuán)引以為傲的競爭優(yōu)勢。碧桂園非常善于在城郊或新城區(qū)囤積大面積土地以達(dá)到降低土地成本的效果，其在廣州增城的項目鳳凰城一期土地地價低廉到每畝3萬元，而華南碧桂園的地價則是每畝6.8萬元。2007年上半年，碧桂園土地成本占平均銷售價格的比例有2004年的9.2降為7.4%，而這是在全國地價不斷飆升的背景之下完成的。以廣州為例，土地成本往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的成本構(gòu)成。尤其在最近兩年，廣州市2、區(qū)拍出的部分住宅地塊，土地成本達(dá)到總成本的50%。對于能夠?qū)⑼恋爻杀究刂圃诳偝杀镜?0%以內(nèi)的碧桂園而言，其競爭優(yōu)勢不言而喻。這種巨大優(yōu)勢的取得，得益于與碧桂園開發(fā)模式緊密相連的獨特的土地運作方式：（1）推行郊區(qū)化戰(zhàn)略，避免高價拿地碧桂園堅持策略性地于一線城市近郊及二、三、四線城市發(fā)展配套完善的高品質(zhì)物業(yè)項目，既考慮適應(yīng)城市化進(jìn)程、滿足廣大普通居民對提升住房品質(zhì)的需求；也契合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和政府對城市區(qū)域規(guī)劃的需要。其屬下項目大部分選址于一線城市的近郊（距城市中心地帶約1030分鐘車程，能迅速接駁道路交通網(wǎng)絡(luò)的城郊區(qū)域）或二、三、四線城市的中心地帶，購地價格遠(yuǎn)低于市區(qū)的水平。（2）以五星級酒店滿3、足政府需求獲取低價優(yōu)惠碧桂園在二三線城市之所以能夠順利拿下大片廉價土地，就是因為其五星級酒店等社區(qū)配套優(yōu)勢滿足了當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃需求，因而也能得到各地政府的偏愛與照顧。2007年7月10日，湖北隨州推出一幅2600畝土地。公告規(guī)定，取得競買資格的開發(fā)商應(yīng)是“具備一級房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的上市公司（或具備該資質(zhì)的全資子公司）和具備五星級酒店開發(fā)經(jīng)驗的酒店項目公司（或其控股的子公司具備開發(fā)經(jīng)驗）聯(lián)合競買，聯(lián)合競買的房地產(chǎn)開發(fā)公司和酒店項目公司需是同股東”，同時規(guī)定“競得人須在該宗地范圍內(nèi)建設(shè)一座建筑面積不少于20000平方米的五星級酒店及配套學(xué)校”，最終，碧桂園毫無懸念的以每畝34.8萬元的低價競得該4、宗地塊。而這一情況以碧桂園在湖南張家界“零低價”拿地最為著名。（3）參與土地一級開發(fā)，截取土地升值利潤碧桂園2007年上半年開始進(jìn)入土地一級開發(fā)領(lǐng)域。上半年，碧桂園參與開發(fā)的土地面積約為1789萬平方米，投入金額約為4.3億元。碧桂園相當(dāng)部分土地的獲得，是在凈地出讓前與地方政府溝通，得到其支持，進(jìn)而直接參與生地的前期開發(fā)與規(guī)劃，并在招拍掛中“以政府掛牌的價格收購?fù)恋亍薄Ｓ捎谝话闳狈χ苯痈偁帲坦饒@有能力以政府掛牌的價格收購?fù)恋兀运耐恋厥召彸杀据^低。同時，碧桂園也順勢截取了土地升值所產(chǎn)生的溢價收益，并將其轉(zhuǎn)化成巨大的土地成本優(yōu)勢，最終達(dá)到享有土地升值和房地產(chǎn)開發(fā)雙重收益的目的。二、一體化運5、營由于擁有一套自主的房地產(chǎn)開發(fā)鏈，碧桂園幾乎親自扮演了房地產(chǎn)開發(fā)程序中的各個角色。從項目的設(shè)計、建筑、裝修、銷售直至項目建成后的物業(yè)管理均由公司自行承擔(dān)及實施。往后，碧桂園仍將鞏固及優(yōu)化其固有的房地產(chǎn)開發(fā)鏈，從而確保能夠長期有效的控制綜合開發(fā)成本，并同時賺取開發(fā)程序中的每一筆利潤。如此周而復(fù)始、滾動開發(fā)，保證了碧桂園迅速發(fā)展壯大。（1）快速開發(fā)節(jié)約時間成本碧桂園將整條房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合集中在自己手上，利于協(xié)調(diào)、統(tǒng)一管理，從而實現(xiàn)持續(xù)施工、縮短工期，保證集團(tuán)“快速開發(fā)、快速銷售、滾動發(fā)展”戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。為了能夠保持高速，碧桂園盡可能地節(jié)省每一個環(huán)節(jié)的時間，包括“準(zhǔn)地塊”提前規(guī)劃、設(shè)計，待項目獲批6、后便馬上進(jìn)行施工建設(shè)。碧桂園有成熟的產(chǎn)品模式，可以在三個月內(nèi)完成一個項目的開發(fā)運作，因此能以極具競爭力的價格銷售房子。（2）資源共享節(jié)約交易成本實現(xiàn)內(nèi)部資源的共享，提高包括土地、建材在內(nèi)的議價能力，從而節(jié)約交易成本。一般而言，企業(yè)在運營中無非是兩種成本，交易成本和組織成本工序在外，交易成本較大；工序在內(nèi)，則組織成本較大。碧桂園依托強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，以微小的組織成本節(jié)省了巨大的交易成本。（3）快速周轉(zhuǎn)再造利息成本優(yōu)勢一體化使得碧桂園成為一個快速反應(yīng)的企業(yè)，由于時間縮短，企業(yè)的管理成本、利息成本等都大幅降低。目前廣州房地產(chǎn)前30強(qiáng)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70%，個別企業(yè)可能更高。碧桂園操作如此大規(guī)模的7、房地產(chǎn)項目，銀行資金、債券資金等負(fù)債資金占據(jù)著巨大數(shù)量及比重，但得益于“快速開發(fā)、快速銷售”，碧桂園的各類成本都得以最大限度的壓縮。三、規(guī)模化操盤碧桂園在其2007年招股書中，將自身的競爭優(yōu)勢界定在土地、項目、大規(guī)模和一體化運營、客戶價值和馳名商標(biāo)五個方面。楊國強(qiáng)也曾這樣定義碧桂園的成功，“大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價廉物美的房屋工廠”，“低成本土地、規(guī)模化生產(chǎn)、快速銷售”。碧桂園實行規(guī)模化生產(chǎn)、規(guī)模化營銷，開辟了大盤時代。這是碧桂園強(qiáng)大的綜合開發(fā)實力、資源整合及調(diào)配能力的表現(xiàn)，也是碧桂園長期以來堅持規(guī)模開發(fā)模式創(chuàng)造的奇跡。從順德碧桂園開始，碧桂園集團(tuán)幾乎沒有低于1000畝的項目，而碧桂園鳳凰城更是過8、千畝的用地規(guī)模。四、低密度建筑碧桂園一直致力于開發(fā)低密度住宅，其主要產(chǎn)品以別墅及聯(lián)體洋房為主，相對于開發(fā)高層住宅而言別墅及低密度洋房的建筑成本較低。以2006年為例，廣州高層住宅的建筑成本為2000元/平方米左右，多層洋房(無裝修)的建筑成本則在10001200元/平方米左右，而別墅由于往往以毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)交樓，故其建筑成本往往低于500元/平方米。五、高速率周轉(zhuǎn)碧桂園的開發(fā)速度非常驚人。在項目選址和土地收購階段就開始進(jìn)行規(guī)劃研究初步設(shè)計，設(shè)計師和工程師一起考慮營銷中心對產(chǎn)品的構(gòu)成、項目地點、前景的建議，并相應(yīng)的完善計劃。一般項目概念設(shè)計一天就可完成，多數(shù)項目可以在拿到土地使用權(quán)后幾天內(nèi)開工。獲得土地使用權(quán)證后，立即進(jìn)行50以上土地面積的開發(fā)，從拿地到預(yù)售平均7個月，從預(yù)售到結(jié)算約8到10個月。一體化運營模式及規(guī)模化成本優(yōu)勢，使碧桂園的項目銷售具有巨大的價格優(yōu)勢，從而實現(xiàn)了其快速開發(fā)、快速銷售的發(fā)展戰(zhàn)略。而這一過程，不但是節(jié)約成本、創(chuàng)造效益的過程，更有效的提高了碧桂園的項目開發(fā)速度及資金周轉(zhuǎn)效率，提升生產(chǎn)資源的單位利用效率從而縮減其單位利用成本。